三淨地產

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三淨地產這個名詞是從英文Triple Nets Property 直接翻譯過來的。這裡所討論的都是商業地產(Commercial Properties)例如旅館、公寓、辦公大樓或購物中心等等,與住家用的房地產 (Residential Properties)相區分。 現在擧例說明三淨地產如後:例如買辦公大樓。辦公大樓的業主(Landlord)必須負擔三種開銷:即地產稅、保險費和維修費。同樣的,買旅館, 買公寓,或是買購物中心都一樣,業主都必須負擔上述三種開銷。付了這三種開銷之後,剩餘的才是業主的淨收益(Net Income)。 但是,如果買三淨地產,租約約定租金多少,全數租金收入都是淨收益。因為在租約上明白約定地產稅、保險費和維修費三種開銷,全部由承租者(Tenant)付。正因為三種開銷全部由承租者負責付,所以稱為三淨地產。真有這樣好的投資機會嗎? 這種三淨地產還有一個優點,那就是租約都定很長。例如辦公樓或購物中心,多數簽三年或五年,公寓的租約大多數簽一年,也有簽六個月的,因此客戶很不穩定。三淨地產最短的簽十年,長的簽二十五年。十年或二十五屆滿後,幾乎都有五個五年的續約選擇(Renew Option)。如果地點好生意興隆,承租者一定會續約繼續留下來。因此,最好的情況是一開始定二十五年,二十五年屆滿後,又簽了五次五年的續約,總共租了五十年。 另外一個優點是,承租三淨地產的顧客都是有幾十年經營歷史,股票上市的大公司。例如:CVS、Walgreens、Rita Aids、 Chase Bank、Wells Fargo Band、Bank of America、Windy、McDonald’s、Burger King、Chick-fil-A、Taco Bell、Dollar Store、Walmart、LA-Fitness 還有各種Gas Station等等;售價從兩百萬到上千萬都有,任由投資者的財力決定。 還有一個優點是,萬一在租約尚未屆滿,不動產所在地點衰落,生意不好,關門了。在這種情况下,店雖然關了,但是承租者的公司還在,所以還是會繼續付租金直到租約屆滿為止。 至於那裡可以買三淨地產呢?全美國各州任何時候都有三淨地產出售,完全看個人買在那裡方便。但是有一點特別的是,全美國有七個州免徵州稅;買在不徵州稅的州,可以省一條開銷。 若對商業地產買賣有興趣,想多瞭解Triple Nets Property三淨地產的讀者,可與張朝岳(Tony Chang)聯絡: 電話: 832-689-9888 Email:tonychang963@gmail.com

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