白釗民專欄-購屋前應查明之屋況

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在德州購買住宅房屋, 除了眾所周知的地基問題以及白蟻問題以外, 最好能查明下列資訊以利於對未來之大筆開支的預估:

1.查明房屋是否座落於斷層線上(Fault Line)

由於德州沒有地震, 許多購屋者都不知道德州有斷層線的存在, 但實際上在華人相當密集的 Fort Bend County 及 Harris County 都有多條斷層線. 房屋如果位在斷層線上, 地殼的移動雖然輕微, 但地基出問題也是遲早的事, 就算修理過了, 也仍然會再度損壞, 因為沒有任何一種修理方式可以阻止地殼移動對房屋的影響. 有些在老社區地基有問題的舊屋被建商收購後拆除重建新屋, 如果正好在斷層線上, 在剛建成時雖看不出任何異狀, 但日子久了問題必然會逐漸顯現. 斷層線的詳細分佈位置在政府的工程部門都有, 從網路上也可以查到, 如能在購屋前花點時間查閱資料就可以輕易避開買到爛攤子的可能性.

 2.暸解屋頂的年齡

許多購屋者對於屋頂是否有漏水非常重視, 即使對最輕微的屋頂滲水都感到無法接受, 實際上多數屋頂在暴雨時或在下雨時刮風都可能有少量雨水從排氣管, 進氣管, 或屋頂與外牆接合處滲入, 而絕大部份的漏水修理費用並不太高, 因而只要沒有因長期漏水而造成嚴重的室內建材損壞(例如地毯, 天花板, 或牆壁發霉, 或地板變形, 變色等), 屋頂的偶發性小漏不應對購屋決定發生決定性的影響. 相對的, 對於屋頂覆蓋材料的年齡我們卻應該給予更大程度的重視, 因為大部分屋頂使用的瀝青瓦片(Composition Shingle) 在德州的氣候條件下一般只有約15年的使用年限 (瀝青瓦片的品質及屋頂斜度會產生大約加減5年的影響), 一旦使用年限到了, 由於頻繁漏水的可能性大幅增加, 以及社區管理委員會可能基於外觀的理由出面干涉, 無論是否漏水, 隨時都可能需要花費大筆更換費用, 依目前市場行情, 大部份房屋的屋頂更換成本大約在美元 $10,000 到$15,000 之間, 是一筆值得重視的金額. 至於屋頂的年齡, 可在看房子時自行從地面觀察及向賣方詢問, 如果仍然得不到放心的答案, 便應在房檢時向檢驗人員諮詢.

3.暸解冷暖氣, 熱水器, 及主要家電之年齡

冷氣, 暖氣, 熱水器, 烤箱, 燒飯爐, 洗碗機, 微波爐…等各式家電用品的平均預期使用年限都在10年到15年之間. 這些家電用品在使用超過10年後故障率便迅速升高, 而修理費用由於人工及零件的成本昂貴, 時常高到不值得去修, 例如更換價值六百元的洗碗機內一組生鏽了的碗籃就可能花費三百元, 更換一個價值一千元的烤箱內故障了的電路板可能花費五百元, 通常上了年紀的家電用品一旦出了問題, 便多半需要換新. 如果一棟房屋的年齡在12年到15年左右而多樣家電從來沒有更換, 那麼在不久的未來, 很可能會陸續發生總額近萬元甚至更高的修理及更換費用. 這種潛在的成本賣方沒有義務告知, 買方應在經紀人及房檢人員的協助下儘量取得資料, 以減少事後頻頻發生意料之外的開銷時的懊惱.

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