白釗民專欄-購屋者對地基修理應有之認識

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購買曾經修理地基的房屋前應瞭解地基之現況及過去修理之全部細節, 瞭解過去的修理資料之所以重要是因為地基修理有可能對未來產生下列幾種影響:
1. 未來發現地基需要修理或調整時的處理較為複雜- 過去的地基修理如果是局部性的,未曾修理過的部分自然不受以往修理公司的保證條款之保障, 如果未來在未修理過的部分出現問題時, 需要另外支付地基修理費. 過去的地基修理如果是全面性的, 未來出現移動時, 當初的修理公司如果已經停業, 同樣需要另外支付費用請其它公司來做進一步的修理, 即使當初的修理公司仍然存在, 該修理公司為了結省保證條款之開銷,未必完全以屋主的最大利益為考量, 而屋主為了不放棄保證條款的權益, 時常被迫接受修理公司的意見.
2. 每次修理地基或調整既存之地基樁柱後都必然會帶來昂貴的表面修理費用, 包括內外牆体裂縫之彌補與油漆(油漆時由於顏色不可能調配到與原有顏色完全一致, 時常需要全面重新油漆,因而大幅增加成本), 破裂磁磚的更換(磁磚通常在兩三年後就無法配到尺寸及花色一樣的, 因而也經常使全面更換成為必要), 以及變形門框的調整.
3. 地基在修理前的移動(包括下陷及上昇) 以及在地基修理過程中所必然有的移動都很可能損壞在地基中或地基下的污水系統. 最常見的情況有斷裂, 接頭脫位, 及下水管傾斜度被改變而形成管內積水, 這些損壞輕則使下水不順暢, 重則使地基下積水而造成地基問題惡化. 地基中或地基下的污水系統之修理由於涉及在混凝土地基上鑿洞或是在地基下方開爬行隧道, 因而費用相當高, 通常少則萬餘元, 多則超過二萬.
在德州最常使用的住宅地基建造方式為一次澆灌的混凝土地基, 此種地基最常使用的修理方式為 Piling,
Cable Lock, 以及 Bell Bottom Pier 三種, 前兩種方式都是將圓柱體的混凝土塊, 利用房屋本身之重量逐塊壓入土中, 直到土壤對混凝土塊的阻力大於房屋的重量時, 混凝土塊不再繼續深入而對房屋產生支撐作用, 以此為基礎將房屋下沉部份架高恢復水平, 這兩種修理方式施工容易, 在修理當時確實可迅速達成目的, 但往住因房屋本身重量不足以將混凝土塊壓深至不受地表氣候影響的深層土壤, 修理過後地基仍可能連同新按裝的支柱(Piers) 一同緩慢下陷. 第三種 Bell Bottom Pier 的修理方式是在事前先找出施工當地不受地表氣候影響的土層深度, 之後鑽出足夠深度的長洞, 洞的底端擴大面積成為鐘形以增加支撐力 (因此名為”Bell Bottom Pier”), 之後在長洞內置入鋼筋, 注入混凝土, 待混凝土乾固後, 以鋼筋混凝土的地下長柱為為基礎將房屋下沉部份架高恢復水平, 如果施工程序正確, 可以永久性的達成矯正地基下陷的目的, 而且施工過程中對房屋的干擾較少, 破壞自然也較少, 為最理想的地基修理方式, 但由於價格較高, 以及施工時在灌注混凝土後有一段等待乾固期, 會對屋主帶來一些不便, 因而並沒有普遍受到市場的採用.

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