賴清陽中美歐聯合律師事務所 – 美國德州的房地產稅介紹

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有位著名的美國總統說過,人的一生只有兩件事是難以避免的,一是死亡,二則是稅。的確如此,美國是一個聯邦制國家,國家的財政收入幾乎全部是來自於各種稅收,但主要是個人收入的聯邦所得稅(Federal Tax) 和社會安全保障稅(Social Security Tax) 及收入所得稅(Income Tax) 等。
全美的各個州政府的財政收入也主要來自於稅收,其中絕大多數是靠銷售稅(Sales Tax),那麼各級郡、市政府,警察局,消防局,中小學校是靠什麼維持運營呢?那就是房地產稅(Property Tax),由於美國的憲法禁止美國政府在土地上征收房地產稅並用於聯邦政府的開支,所以在美國沒有制定統一的房地產稅。各州、各市的房地產稅均是獨立制定的,也非常復雜。
現介紹一下美國德克薩斯州房地產稅的情況,僅供大家參考。需要說明的是,由於德克薩斯州沒有州收入所得稅(State Income Tax) ,所以房地產稅率在全美幾乎是最高的,是房子價值的2.69%-3.2%左右。
德克薩斯州(state)從行政區劃上,分為市(city)和郡縣(county)。因此,總體上,州房地產稅一般包括以下幾種:(1)市政府稅(City Tax),市政府稅用於市政府所管轄的部門諸如: 警察局、消防局、圖書館、衛生局,公共交通,公園管理等的運營。(2)郡政府稅 (County Tax),美國從行政區劃分上是一個郡內包含幾個,幾十個城市,郡政府所管制的部門有: 稅務局,商業局,法院系統,監獄,汽車牌照,衛生免疫等。(3)學區稅(School Tax):學區內有小學、初中、高中,這部分占比例最大,從建校舍,設備,老師的薪水都是由學區稅支付,在公立學校不收學費的原因就在於此。所交的房地產稅裏,不僅繳納了學費,同時也付了免費校車接送的車資,同時還有老師的薪水。(4)特殊征稅:諸如社區大學稅,醫院稅,防洪稅,都是各級政府跟據需要,由市民投票而獨立制定,絕大多數情況下州政府部都不介入。比如達拉斯市征收一個醫院稅,專門用於一家醫院的使用,如果低收入或者沒有錢就可以這家大型醫院得到免費或很少收費或者是先看病再說。
現在就拿www.har.com上一處位於Fort Bent County的single family house(家庭獨立住宅)來舉例。其2015年的房地產稅率如下:
(郡發展稅)FT BEND LID 15: 0.7500 %
(郡學區稅)FORT BEND ISD: 1.3400 %
(郡稅)FT BEND CO GEN: 0.4650 %
(郡防洪稅)FORT BEND DRNG: 0.0210 %
(市政稅)FT BEND MUD 128: 0.7000 %
(總計)Total Tax Rate: 3.2760 %
以上郡縣的稅率雖然名目不同,但總體上,覆蓋上述四種稅類:市政府稅,郡政府稅,學區稅和其他特別稅種。德州不同的郡縣和市的房地產稅各有不同,稅率的具體情況均可以在相關網站上查詢得知。
房產估價的具體數額,直接關系到每年稅費的多少,可能發生爭執。所以每個郡,都有一個房產估價的裁議程序,來解決爭議。如果房主認為估價不公,房主可以申訴,要求重估。估價多少,有很多學問。一般當然是房主希望估價越低越好,當地學區希望估價越高越好。有一些爭執。有時房主認為稅率太高,要求重估,有時學校認為稅率太低,要求重估。學區很積極,甚至雇了法律顧問,專職去郡裏立案要求對漲價的房屋進行稅率的重新估價。
房產稅率的多少,由市政府,郡政府和學區來制定。法律給了這三方權力,可以通過一定程序定稅率。一般是每年由特別委員會開會,討論財政收入,計劃,和預算。討論要不要重新修正稅率。絕大多數修正稅率的時候是漲,少數時候是降。
對稅率制訂的質疑,如果民眾不服,可以在定稅程序中提出異議。也可以向法院告定稅的機構。這些管理委員會的成員一般都是兼職的,也是平常老百姓,不涉及自身利益,能夠公允辦事。
我們建議,如果您在上述房地產稅的繳納過程中,發生爭議,請您咨詢當地的房地產律師,保護您的利益。

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