白釗民專欄 – 德州屋主對白蟻應有之基本認識

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德州地區的白蟻大致分為本土地下性白蟻, 乾材性白蟻, 及台灣種地下性白蟻三種,. 其中台灣種地下性白蟻多半發現在休士頓沿海 (Baytown) 附近, 在華人比較集中的糖城 (Sugar Land) 以及 Missouri City, Katy 等地區僅零散見於使用鐵軌枕木做為園藝材料的房子. 乾材性白蟻散佈範圍雖然較台灣種地下性白蟻為廣, 但由於它們生活在木材之內, 每窩白蟻的個体數目極少, 所以造成嚴重損害的情形也極少見. 本土地下性白蟻 (Native Subterranean Termite) 是最常見的種類, 絕大多數屋主所見到的都是這種白蟻.

白蟻問題雖然普遍, 但真正影響房屋結構的情形在比例上其實很低, 原因在於 (1)與多數人的瞭解所不同的是白蟻在正常狀況下損壞木材的速度很慢, 除非它們進入經常潮溼的木材之中, 例如滲水的淋浴間牆壁或下雨時會漏水的外牆之內. (2)地下性白蟻為了自身的安全以及保持生活環境溼度之需要, 對所有的活動範圍都以泥土與外界隔離, 又因為工蟻有不斷搜尋新的食物來源之天性, 這種持續搜索活動會在牆上造成小洞以及補洞所留下之泥土, 使得白蟻非常容易被人發現以及處理. (3)房屋在建造時所使用的木材都能夠承受相當程度的損害而不致於危及結構強度, 對於沒有持續漏水問題的牆壁, 白蟻在二三年內通常不會造成需要修理木結構的損害. (4)地下性白蟻的處理非常容易, 在2000年之前曾經有約20年的時間, 市面上沒有容易使用又具有良好效果的白蟻藥, 再加上處理白蟻之業者的渲染, 使許多人對白蟻產生了誇張性的恐懼, 但由於科技的進步, 今天市面上已有很容易將白蟻一網打盡的化學藥品, 大多數的白蟻問題只要一次處理就能維持多年.

雖然白蟻處理不再困難, 但如果房屋有了白蟻而多年不予理會或是處理不得其法, 仍然有可能因過度延誤而產生重要結構受損的情況, 這種情況多半發生在屋主完全沒有警覺性, 或是長期出租的房子, 由於在房屋出租期間房東很少有機會觀察房屋狀況而許多房客對於不直接影響他們生活的問題並不在意而聽任其自然發展. 做為一個購屋者, 當發現房屋極度欠缺保養或曾經多年出租時, 對於牆壁上的損壞應提高警覺, 仔細觀察. 對於白蟻造成結構性損壞的牆壁通常有兩個共同特點, 其一: 在同一個區域內出現數條不同方向的不規則裂縫, 裂縫後面的木材已變質或鬆軟, 用螺絲起子一試就可明顯感覺的出. 其二: 在出現裂縫的區域有白蟻活動所留下的點狀或條狀的泥土.對於白蟻所造成的結構損壞之修理工程, 其費用多寡因損壞位置之不同而有很大差異. 在一般沒有門窗的牆壁, 牆內的承重木結構非常容易補強, 其修理費用最主要用於修補切除後的表面牆板 (Sheet Rock) 及油漆. 但如果損壞發生在門窗正上方的橫樑 (Header 或 Top Plate) 上, 由於橫樑需要完全取出更換, 成本就會高出數倍. 最糟的情況是如果支撐二樓地板的橫樑 (Joist) 也受到較大範圍的損壞, 工程費用就會更高. 事前自已多一些用心往往可避免許多事後的頭痛, 完全仰賴經紀人及檢驗人員去避免風險不是很切合實際的想法. 因為經紀人不是專業檢驗人員, 沒有能力判斷白蟻是否存在及其損害程度. 白蟻處理人員不具備結構方面的專業知識, 沒有能力判斷損害是否需要修理. 房屋檢驗人員對於表面牆板之後的木結構由於無法看見因而沒有責任做出評估.

責任編輯/Rinna

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