美國樓市正在復蘇 中國買家依舊爆買

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全美房地産經紀人協會(NAR)2月27日公布的數據顯示,美國1月份成屋待成交銷售數較去年12月份下跌2.8%,出人意料地創下了近一年來的新低,成屋待成交銷售數很大程度上預示了未來一兩個月內交割的交易數量。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun對此分析稱,“數據惡化背後的原因主要是1月份全美挂牌出售房屋短缺,另外美國利率上行和房價上漲使得許多潜在購房者退却。”

“最近在美國房源供應端比較緊張,就供給端來看,現在美國很多人猶豫要不要賣房,因爲擔心能力不足以承擔下一套房子。與此同時,美國很多長期租房的年輕人開始考慮買房,因爲工資上漲了。也就是說上漲的需求遇到供應量收緊,就使得成交量增長緩慢。” 2月28日,美國最大的房地産數據平臺Zillow高級經濟學家Aaron Terrazas在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示。

美國樓市已接近全面復蘇

2008年美國房地産市場泡沫的破裂,信貸環境出現惡化,最終導致了歷史上最嚴重的金融地産危機,後來在貨幣寬鬆政策的刺激下,經濟開始復蘇,就業逐步改善,樓市逐漸開始復蘇。據仲量聯行報告,美國多個城市地區的房價,直到2010年左右才開始止跌回升。

“我們的數據顯示,2008年金融危機後,美國房價的中位數從最高位下挫達22%,目前市場已接近全面復蘇的狀態,預計將在二月或者三月份看到房價中位數突破金融危機之前的水平。” Terrazas說。

據Zillow剛發布的1月份美國房地産市場報告顯示,美國目前的房價中位數爲19.53萬美元,較上一年同比增長7.2%,房租比上一年增長了1.4%。另據全美不動産協會(NAR)公布的數據,1月成屋銷售跳升3.3%,經季節調整後年率爲569萬戶,這是2007年2月以來的最高水平。

“美國樓市的最大的風險是房源供給緊張,我們的數據顯示,買家一般要競標二三次才能買到房子,對于首次購房的年輕人更加困難,許多人往往就繼續租房了。現在在美國買房就像坐過山車一樣,好不容易看中一套房子,可能很快就被別人搶走了。” Terrazas說。

“一月份的房價漲幅讓人擔憂,因爲房價增速爲收入增速的兩倍多,另外,當下的貸款利率水平比六個月前高了不少。尤其是在那些最貴的市場,潜在買家將會感覺到預算吃緊,很可能需要更多的存款,或者放低購房標準。” Lawrence Yun說。

今年美國房價增速將放緩

不過有迹象顯示,因供給稀缺及可負擔水平繼續惡化,預計美國房價的增速將在2017年放緩。

“佛羅裏達州和德克薩斯州的房價在過去幾年已上漲很多,搶走了舊金山、洛杉磯等上漲較慢的市場的光彩。特別是舊金山灣區的减速,是因爲這些市場房價太貴,因此許多人無法承受,這限制了需求。儘管最近全美的房價都在上漲,但我們預期2017年全國範圍都會出現增速放緩,因爲貸款利率正在上行,人們的承受能力也在下降。” Zillow首席經濟學家Svenja Gudell在報告中指出。

另外據NAR在2月21日公布的最新房屋可負擔模型顯示,越來越多的美國人難以負擔一些大城市高昂的房價。很多房地産熱門市場中,貧富差距過大,在當地工作的工薪階層根本沒法負擔住房。

據畢馬威1月31日發布的報告顯示,美國的房地産從業人士認爲,儘管美國很多地區的房價漲幅已經趨緩,甚至有部分地區可能進入調整或者下降,但2017年美國整體房地産市場還是積極向上的趨勢偏多一些。

中國潜在買家無减少迹象

據全美房地産經紀協會2016年7月發布的報告顯示,中國買家(包括大陸、臺灣和香港)連續第二年成爲美國住宅房地産最大的買家,從2015年4月到2016年3月的一年間,外國人在美國購入價值1026億美元的住宅房産,其中中國人共購置29195處物業,總價值高達273億美元。位列第二的外國買家加拿大人購入的房産價值爲89億美元。

中國買家的强大購買力,也促使了像Zillow這樣的美國房地産信息公司進入中國市場。據介紹,Zillow成立于2006年,目前網站上有1.1億個美國房源,約占三分之二的全美市場份額。商業模式是將房地産經紀人和抵押貸款公司與最終的賣家、買家與租房者相連接,收入主要來源于其高級房地産經紀人項目和對抵押貸款公司所收取的訂閱費以及展示廣告。目前在中國有三個渠道,一個是微信公衆號,另外和樂居網及網易也有合作。

“目前,我們網站來自中國的流量占到了國際流量的3%,落後于加拿大、印度和墨西哥等國。2016年,我們網站上的中國用戶搜索的房價平均在48.5萬美元左右,這比全國挂牌房屋的中位數24萬美元高了不少。我們注意到中國用戶最多搜索的社區包括馬賽諸塞州的列克星敦、紐約州,這些地方有極佳的教育資源;另外舊金山灣區、矽谷這些有很好工作機會的地方,也很受中國用戶青睞;還有一些傳統的華人社區也挺受歡迎。另外中國人傾向于尋找新房。” Terrazas說。

國家外管局于2016年12月31日公布了個人外匯信息申報管理的相關調整內容,雖然每人每年可購匯總額仍是5萬美元,但却迎來了更複雜的購匯流程,以及更嚴格的購匯用途監管。此舉的一大目標是打擊此前利用經常項目從事資本項目交易(比如海外購房和投資等)等行爲。

“最近我們看到來自中國的流量幷沒有放緩,總體而言,中國人主要是由教育和就業機會驅動,而在美國買房的,因此對于匯率和外匯監管的動態不是特別敏感。” Terrazas說。

取材21世紀經濟報道

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