美國保持房地產市場穩定有哪些值得借鑒?

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數據顯示,2016年第四季度89%的美國城市地區的房價都在上漲

中國進入兩會時間,建立促進房地產平穩發展的長效機制繼續成為本次會議的熱點話題之一。那麼,美國在保持房地產市場穩定發展方面有哪些措施值得中國借鑒?

眾所周知,美國房地產市場的市場化程度非常高,聯邦政府和州政府丶地方政府除了利用貸款利率丶房地產稅等加以調節,基本不進行直接干預。而20世紀20年代以來至今,美國先後發生3次大規模的房地產泡沫破裂,並引發經濟衰退,那麼當下美國房地產市場現狀如何?2008年次貸危機以後美國在針對房地產市場的金融服務監管上又采取了哪些措施?

在美國充分利用市場機制的房地產市場上,美國政府調節房地產市場的政策目標是“居者有其屋”,利用利率和稅收工具使中低收入家庭能夠買得起住房,限制投資用住房。美國聯邦政府對房地產市場的調控主要在宏觀層面,州政府通過各自決定的房產稅來進行調控。而縣市一級的地方政府則通過對住房開發申請丶審批丶驗收丶出售等環節的控制擁有對美國各地房地產市場最直接的干預權。

美國也建立了完備的住房金融體系,通過政府保障型和非政府保障型等多種類型的貸款支持普通人購買房屋。上世紀70年代,美國還開始出現房貸證券化,理論上來說,這可以增加房地產市場的資金投入,購房者也可以更容易地獲得貸款並把風險分散到資本市場上。在政府政策推動下,美國居民自用住宅擁有率是發達國家最高的,一度接近70%。

然而,美國政府過度鼓勵普通人購房,以及房貸證券化和市場機制的弊端也帶來了很多問題。就拿2008年爆發的次貸危機來說,根本原因是2000年以來,美聯儲維持低利率政策導致融資成本低廉丶各類金融機構只追求利潤放寬貸款審核標準,濫發次級債,致使美國房地產價格泡沫化日益嚴重,而貸款人資質的下降也最終出現利率上漲後,債務違約大範圍發生,最終引發次貸危機導致經濟衰退。

次貸危機一個最直接的後果是美國政府通過了史上最嚴厲的《多德-弗蘭克法案》,要求必須審核房屋貸款人償還能力,強化對金融衍生品的監管。目前,特朗普政府正準備放鬆其中對于企業貸款方面的限制,但對于住房貸款方面,會進行更為嚴格的審查。

目前,全美待售住房庫存量處于歷史低位,美國住房市場價格回升到了次貸危機前的水平,美國全國房地產經紀人協會數據顯示,2016年第四季度89%的美國城市地區的房價都在上漲。但目前美國房地產究竟處于穩健丶過熱還是需求拐點還眾說紛紜。隨著美聯儲加速提升聯邦基金利率的預期越來越高,這或對美國人的購房意願造成打擊。另外,有分析認為,特朗普政府收緊移民政策的趨勢會影響移民在美國租房丶購房的需求。(文章來源:居外網)

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