美國房地産出現一大隱患 又是特朗普的錯?

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目前美國房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求,這或將成爲拖累美國房市充分復蘇的隱患

2月22日,美國全美房地産經紀人協會NAR發布報告顯示,今年一月美國成屋銷售額大漲3.3%,創下過去十年以來的最高水平。十年前,美國爆發次貸危機,房地産市場交易額也大幅下滑。分析師指出,房地産市場的銷售數據顯示,不斷上漲的房地産價格幷未阻擋人們買房的脚步。

但是,儘管房地産市場中消費者對新房的需求量非常火熱,但是目前美國房地産市場中房屋存量可能不足以滿足旺盛的消費需求,這或將成爲拖累美國房地産市場充分復蘇的隱患。

全美房地産經紀人協會首席經濟學家Lawrence表示,目前阻礙美國房地産市場進一步回暖的最大障礙實際上是市場缺乏足够的房屋供應量。不過,在2017年中,住房建造企業將開發更多的住房,這將擴大美國房地産市場的成屋存量,推動美國房地産市場進一步繁榮發展。

同時,經濟學家Lawrence指出,目前,導致美國房地産市場中成屋供應量緊張的一個主要原因是缺少熟練的住房建造工人。此外,隨著特朗普總統不斷推出限制無證移民的激進措施,住房建造企業未來可能將更難找到足够的建築工人。

Lawrence透露,衆所周知,美國的住房建造工地上雇傭了許多無證工人,但是這個問題却很少被公衆關注。如果未來美國出入境限制更加嚴格,未來美國住房建造行業的勞動力供應量將更加短缺,除非美國政府能够培養更多具備測量和焊接等技能的本土熟練建築工人。

根據全美房地産經紀人協會提供的估測數據來看,目前,美國建築行業約有20萬個職位空缺,比兩年之前的勞動力缺口大幅上漲81%。

同時,萊納建築公司和托爾兄弟公司等住房建造公司也曾表示,建築工人短缺是公司住房建造數量增速放緩的主要原因。

Lawrence認爲,通過職業學校或密集的培訓項目,美國需要培訓更多的房地産建築工人。目前,許多住房建造公司都在拖延房地産項目破土開工的時間,儘管這些企業仍然在積極尋找建築工人,但是勞動力市場無法提供足够的建築工人。

不過,儘管建築工人短缺在一定程度上限制了美國房地産的發展,但是美國房地産目前的增長勢頭仍然非常强勁。過去一段時間內,美國住房價格的增速遠遠超過美國民衆平均收入的上升速度。

Lawrence表示,隨著房價快速上漲,將會有越來越多的美國民衆無力承擔買房的費用,這個問題可能會成爲房地産市場銷量回落的導火索。但是,目前來看,美國房地産市場中消費者的購房需求十分旺盛,單身女性等消費群體帶動購房需求大幅上升,完全抵消了房價快速上漲對需求端産生的負面效應。隨著美國新增就業崗位持續增長,消費者和企業對經濟發展前景將更加樂觀,這也會進一步激發美國民衆購房的熱情。

目前,美國三十年期按揭貸款固定利率在結束連續幾個月上漲後逐步企穩,但是美國平均三十年期按揭貸款固定利率仍然高于4%,分析師也預計按揭貸款利率仍然有上漲空間。貸款利率上升將增加購房者的負擔,或將限制美國房地産市場健康發展的空間。不過,分析師指出,目前大部分美國民衆在購房方面的開支仍然在預算範圍之內。

Lawrence認爲,2016年超低的按揭貸款利率肯定不會重現,同時美國過去數年的過度寬鬆貨幣政策時代也將結束。因此,房地産市場的消費者應當意識到住房按揭貸款的利率將繼續走高,目前按揭貸款利率似乎開始企穩,但是今年年底前平均貸款利率很可能攀升至5%左右。

儘管如此,只要美國經濟復蘇和就業增長的趨勢沒有改變,大部分美國民衆能够承擔住房按揭貸款利率上升的額外負擔。

此外,日本三菱東京日聯銀行首席經濟學家Rupkey認爲,美國火熱的住房市場也帶動了其他行業發展,包括家電、家具和草坪修理服務等領域。2月21日,家得寶公司披露最新季度財報數據,表現大幅高于市場預期,顯示家居行業受益于房地産市場産生的正面溢出效應。

(據鳳凰國際)

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