2017年美國房地產市場將如何發展?

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在國內房價一路狂奔過程中,人們恐懼、貪婪、焦慮、崩潰……各種情緒交雜,如今終于被政府懸崖勒馬,百姓終于安心籲口氣,而富人們早已享受了這場資本盛宴,將投資的眼光轉向海外。其中,美國作為經濟發達、資源豐盛的超級大國,無疑成為投資的熱衷地,但其受經濟危機的影響甚深,加之目前不穩定的政局,讓投資者心生顧慮。那麼,美國的房產市場走勢到底如何呢?

美元匯率

美國政府政策短期利率第二次加息,從0.25%增加至0.5%。分析:在未來短期利率還有可能會增加,但是步伐會緩慢,按揭利率的增加預計會比短期利率緩慢。外國投資在不動產稅收法案 (FIRPTA)— 奧巴馬總統簽署緩解了一個35年的外國投資美國房地產的稅收法案。

美國政府政策短期利率第二次加息,從0.25%增加至0.5%。分析:在未來短期利率還有可能會增加,但是步伐會緩慢,按揭利率的增加預計會比短期利率緩慢。外國投資在不動產稅收法案 (FIRPTA)— 奧巴馬總統簽署緩解了一個35年的外國投資美國房地產的稅收法案。

分析:預計會有更多的海外投資者投資美國房地產。

分析:表示和其它國家比較,美國的經濟更是強勁。這個趨勢會吸引更多的海外投資者來美國投資。

美國房產現狀

房地產開發去年11月頒發的新的住宅建築許可證數量比十月激增11 %,比前年11月份上漲了19.5 %。新的許可證在西部和中西部頒發的最多,增長約22%。破土動工的地產項目比去年10月份增長了10.5 %,比前年同期增加了16.5 %。分析: 頒發的新的住宅建築許可證數目超過進行中的建築項目數目多達10%的時候,表明新的建築項目將會不斷破土動工。開發商對地產前景樂觀,預示著住宅建設開發有上升的趨勢。房地產銷售美國去年11月房地產銷售比10月上漲了4.3 %,與前年同期增長9.1 %

分析:表示住房市場復蘇很有可能會趨于穩定。美國房價增長美國最熱的房產市場,主要是西海岸,繼續呈現兩位數的房價漲幅。舊金山,丹佛,波特蘭和俄勒岡州,都比去年同期增長了10.9 %。

美國商業房地產價格已超過2007年的峰值16% 。最搶手的房產價值已經升值60%,包括紐約等大城市的辦公樓和公寓大樓。商業地產的業績如此顯著優于股票和債券,這種情況一般不多見。

分析:從長遠來看,預計投資房地產的收益處于股票和債券之間。租金上漲和經濟改善可以合理解釋房地產價格的上漲,即使考慮到借貸成本增加的因素。

2017年預測短期利率和按揭利率

預計美聯儲2016年年底以前會提高短期利率至現在的四倍左右,平均按揭利率會高達4.5%。

各大城市的房地產銷售和就業紐約,亞特蘭大,芝加哥和洛杉磯,以及舊金山灣區,丹佛,西雅圖和奧斯汀的高科技中心,不但今年具有較強的就業增長,也是全美最活躍的房地產市場。預計以上城市的房地產銷售和就業率在2016年將穩定增長。住宅房地產住宅房地產預計將成為經濟復蘇的最大催化劑之一。美國西部和東北部的房價和租金預計會上漲,其中包括紐約和三藩市。價格的上升步伐可能會下降。

CoreLogic預測2017年美國經濟增長2%到3%:

1、 按揭利率增長0.5%;

2、 超過130萬的新家庭將形成;

3、 租賃市場 —入住率高,租金上漲;

4、 業主市場 —房產銷售上漲5%,房地產價格上升4%到5%;

5、 單獨家庭房子會減少,多家庭房子增加。

商業房地產短期利率雖然上漲,可還是較低。房地產市場的主要驅動力是國民生產總值的增長和信心指數,這些數據現在都很好。因此,短期利率增長不會影響房地產價格。通貨膨脹和工資的增長都不是特別快,但它失業率現在僅5%,未來有可能會更低。平均收入有可能會突然急速上漲。隨著經濟的增長淨吸納量和空置率在下降,這個趨勢將在2016年和2017年持續。即使租金增長,房地產的回報也沒有以前高,這是所有資產投資的趨勢。租金增長率很有可能在2至4%之間,資本化率會持續下降。

辦公樓預測會有高于平均水平的租金增長

總的來說,美國經濟復蘇進入上升軌道。美元升值,失業率降到7年的新低,工資上漲,美國政府緩解對外國投資者房地產的稅收法案,這些對美國的房地產市場都有積極正面的作用。

目前的現狀是房價在上漲,頒發的建築許可證數量在增加,新的建築工程破土動工的數量也有上升的趨勢,房地產銷售和租金上漲。

房地產前景樂觀,2017年將會有很好的一年。房地產會擁有良好的增長和充足的投資資金。雖然美聯儲加息,短期利率有上升的趨勢,但這不足以對房地產造成負面影響。(據CREC)

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