10年了,美國依然沒有走出房地産崩盤困局

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美國房價恢復到了泡沫時期的水平嗎?(淺綠色綫:名義房價;深綠色綫:經通脹調整後房價)

美國房價恢復至住房泡沫高峰期的現象似乎掩蓋了美國經濟復蘇的不平衡性:雖然某些受歡迎的沿海地區已經看到了住房價格回升,但美國南部、中西部地區的房價一直處于停滯甚至房價通縮的狀態。

哈佛大學住房研究聯合中心公布了最新的房價數據列表,詳細展示了各個地區的房價復蘇不平衡的現象。快速瀏覽該列表就會發現,美國沿海地區的房價大幅上漲,但其他地區却不理想。這是財富分配不均的又一例子。

數據顯示,美國有153個城市的房價上漲40%或以上,其中有12個城市的房價翻了一倍。而在其他近300個市場中,房價漲幅更爲溫和——低于20%。同時,美國有280個城市的房價出現下跌。另有200個市場的房價上漲20%至39%不等。

舊金山,納什維爾和匹茲堡都屬於房價漲幅在15%左右的住房市場之一,經過通脹調整後,這些市場的房價實際上超過了2000年中期的高點。相反不幸的是,克利夫蘭、鳳凰城和佛羅裏達州大部分地區的房價仍然要比泡沫破滅前低了26%。

不過,如果扣除物價通脹因素,房價的整體情况會有所不同:經過通脹調整後,房價比危機前的高峰期低了近20%。

哈佛大學住房研究聯合中心的這份報告揭示了美國各地的房價在經過通脹調整後的情况,爲此專門製作了一張地圖。

麻省理工學院住房經濟學家惠頓(William Wheaton)認爲美國房地産市場尚未恢復,他表示:“因爲在房價巔峰期購房的美國人仍然處于虧損狀態。這個市場上沒有多少買家賺到了錢,他們也無力再購買其他房地産。”

人們買房的同時賣出另一套虧損的房子,這個過程被惠頓稱之爲“攪拌”(churn),這也是房屋銷售復蘇乏力的一個原因。

他認爲:“考慮到我們正處于經濟復蘇階段,有很多人認爲房屋銷售應該更加强勁,而不是現在這樣——美國現在的房屋銷量與18年前一樣。另外由于人口規模變得更大,房屋銷售應該會在未來走强。”

隨著更多人選擇留在原來的住房,市場上可用于交易的房屋更加稀少,這種缺乏“攪拌”的現象導致了住房供應吃緊。

當然,正如我們在過去所指出的那樣,還存在其他一些因素:找不到高薪工作的千禧一代選擇與父母更長時間地住在一起,或者是人們推遲生育孩子和購買住房的計劃。當然,在更加發達的一些城市,富裕的外國買家把買房當做價值儲存手段。

然而,所有這些因素都只不過是一個更大問題所帶來的各種症狀表現:芝加哥大學經濟學家卡普蘭(Greg Kaplan)指出,經過近十年的低利率政策,美國經濟仍然沒有走出自大蕭條以來最嚴重的房地産崩盤困局。考慮到美聯儲爲解决這個問題已經投入了近20萬億美元,目前尚不清楚它還能有(如果有的話)什麽樣的“法寶”能讓房地産度過最困難的時期。

(據鳳凰國際iMarkets)

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