HUD要請大家吃免費的午餐嗎?

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原創 2017-07-18 清晨百合 TXDFWPAC
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(編者按:至截稿時,7月15日上午在McKinney舉行的Public Hearing已經結束了,但是出席聽證會的業主却鳳毛麟角,絕大部分參與者是住Affordable Housing(即人們常說的廉租房)的居民。曾頗具爭議的新當選的McKinney District 1 市議員也參加了此次聽證會幷代表大部分租客發言。聽證會上,McKinney 負責Fair Housing的人士說:“我們的目標就是幫助所有人可以住到你們想去住的任何地方(live anywhere you want),不會因爲任何原因受到限制。” McKinney是否應該大量投資興建公共交通?是否應該在西McKinney修HUD資助的廉租公寓,以幫助許多不能負擔該地區現有住房的人可以租到房子住?如何使租房更affordable?是靠政府强制降低租金,還是給低收入家庭補貼?還是降低房地産稅,降低房東負擔?租戶居民要求McKinney在城市每個地區/社區修建廉租公寓/政府補貼住房,你是否支持?華人和廣大McKinney居民一樣,辛辛苦苦爲自己和家庭創造美麗安全的家園,我們的城市需要我們的參與。在此緊急呼籲華人業主一定要積極參加7月25日舉行的第二次Public Hearing,爲維護自己的權益,集體發聲。)
DFWPAC-2

7月15日和7月25日 McKinney 市府將召開關于“公平住房評估”(Assessment of Fair Housing,簡稱AFH)公衆聽證會。這兩次聽證會事關每個McKinney居民的利益,值得廣泛關注。

時間與地點如下:
7月15日 星期六10:30am, MHA Merritt Community Center, 1200N. Tennessee St.
7月25日 星期二 晚7:00pm, Old Settler’s Recreation Center, 1201 E. Louisiana St. North Gym.

什麽是Assessment of Fair Housing (AFH)?
一個市鎮,如果想要拿到聯邦住建部(HUD)的資助,就要通過HUD的“公平住房評估”(AFH)。McKinney的聽證會就是關于是否或者如何讓McKinney city以及McKinney Housing Authority 通過“公平住房評估”(AFH)。而要通過AFH,必須滿足Affirmatively Furthering Fair Housing (AFFH)Rule。(參見http://northtexasrha.com)

“天下沒有免費的午餐”,“拿人的手短”…HUD的錢是好拿的嗎?我們看看AFFH Rule 到底是怎麽回事。

2015年,聯邦住建部(HUD)在試點後出臺新的規則,今後地方規劃想拿HUD 資助都必須滿足AFFH。官方的說法:“AFFH rule provides an effective planning approach to aid program participants in taking meaningful actions to overcome historic patterns of segregation, promote fair housing choice, and foster inclusive communities that are free from discrimination.” 其潜臺詞,就是HUD認爲現在基于市場價值和承受能力基礎上的住宅分布存在隔離、歧視、缺少公平的房源。HUD手持資助這一胡蘿蔔,要改變這一情况。

支持爭取HUD資助的人士的說法:
聯邦政府給免費經費,幫助修建住宅,不拿白不拿
HUD經費對許多社區來說,是一筆大資金,很難拒絕
AFFH幫助社區多元化,幫助低收入群體獲取免費或低費用住房,實現社會平等

反對爭取HUD資金人士的說法:
HUD此舉旨在由政府出手改變美國城鄉人口結構,將郊區城市化,將高密度低收入(租賃)住房移交到郊區。
政府試圖以行政手段强行將低收入家庭移到富裕郊區,以迂回改變低收入聚居區的治安、收入狀况。
根據憲法,决定土地用途是州縣以及市一級當地政府的權力。然而AFFH Rule 賦予聯邦政府重新規劃每一個居民區的權力。聯邦政府可以控制它認爲合理的種族和民族構成,可以將傳統郊區住宅區高密度化,將削弱地方政府的權力。
一旦城市簽約,接受HUD的免費補助,HUD可以單方面改變規則,增加要求(曾經發生過) — 如何滿足Fair Housing的條件是HUD定義的,HUD可以一直修改變化。這無异于城市把自己放到一個很不利的deal裏,有很大的違約空間。
如果地方政府不能滿足HUD要求,會面臨法律訴訟,高額律師費。McKinney曾經被起訴,最後雙方和解,以McKinney建了一幢高密度公寓樓(High-Density Apartment)告終。許多地方沒有這麽幸運,敗訴後被罰款,或者市府無力承擔高額律師費,就放弃應訴,向HUD妥協。
一個典型的例子是Dubuque,Iowa。該市是一個中産階級聚居區,位于離芝加哥200英里遠的另一個州,却被HUD 劃爲一個區域,需要接受Chicago來的大量持租房voucher 的居民,甚至必須給予芝加哥的低收入居民比本地低收入居民更高的優先級。因爲接受了HUD資金,Dubuque無形中將許多地方政府的權限拱手移交給了HUD。
另一個例子是Westchester County,NY。這個是個富人郡,希拉裏克林頓居住在郡裏的Chappaqua市。2015年司法部向法院起訴,如果Westchester County不强制Chappaqua市議會批准建低收入廉租房的話司法部將尋求高額罰款。起訴書裏引用的一個例子是: “For example, several towns have a minority population of 1.5% or less, while Westchester County’s African American population alone is 14.6% of the total. The federal attorney pointed out that there is a connection between the likelihood that minority families would need and use multifamily housing, while there is anabsence of multifamily housing in many towns.” 即Westchester County有14.6%非洲裔居民,但是有的郡裏的市鎮只有1.5%的少數族裔,爲什麽?因爲這些市鎮裏缺少公寓住宅。所以,這些市鎮必須提供更多的公寓住房,以增加市鎮裏的少數族裔人口比例。

作爲家庭資産的重要組成部分,房産價值直接關係到家庭消費進而對整體經濟走向産生指標性影響。而政府用行政命令强行干預,只會造成房市買賣和租賃的市場混亂,房屋價格不能很好反應供需會造成買房者躊躇,租房價格非理性動蕩,前者會影響業主對自己房産價值的判斷和信心,後者會導致投資者損失及退出,兩者都會對整體經濟以及所有居民産生不利影響。

瞭解AFH Hearing事關每個居民的利益,McKinney的居民請出席Public Hearing。更多的信息,請查看:http://affh.net 或點擊本文結尾處的“閱讀原文/Read More”鏈接。

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