美國房子為何炒不起來?稅費制度給炒房者戴上脚鐐

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網上有不少來美國炒房大賺的帖子,相信讓不少有錢人為之心動。而實地調研一下在紐約買房養房賣房的種種稅費等成本,發現這種吸睛的帖子如果不是有意誤導,提及的大多也是難以複製的個案。美國房子之所以炒不起來,是因爲相關稅費在制度設計上,給一般投資者的炒房衝動戴上了“軟抑制的脚鐐”。

紐約瑞禧地産創始人傑西·湯在接受新華社記者采訪時表示,炒房這個概念在美國不適用。美國房地産市場歷史悠久,法律齊全。次貸危機過去10年了,美國房地産市場已基本回歸理性,即便是在紐約這樣的繁華大都市,房價每年的平均漲幅也是有限的。算算地産稅、物業費、保險費、修繕維護費和資本所得稅等成本,靠炒房子短期內賺大錢幾乎是不可能的事。

抑制炒房最直接的手段是資本所得稅。如果在購房後一年以內賣掉,所得利潤需交短期資本所得稅,這個稅率與賣房者個人所得稅率相當,收入越高,稅率越高,短期資本所得稅也越高。2017年稅率為10%到39.6%,共7個檔次。如果在購房後一年以上兩年以內賣掉,所得利潤則按長期資本所得稅繳納。這個稅率一般是15%,高收入階層是20%,低收入階層則不需要繳納此稅。若持有房屋兩年以上,且此房是賣房者自住房,則有25萬美元(1美元約合6.9元人民幣)的利潤免稅額,夫婦共同申報,免稅額爲50萬美元。而如果是二套、三套投資房,則無此免稅額待遇。另外,對於外籍房産持有人在售房時會有10%的預扣稅,可在當年報稅季申報,多退少補。

同時,在美持有房産的成本也相當高昂。首當其沖的是房地産稅。房地産稅率由當地政府決定,各州有差異,同一州內不同郡市之間也可能不同,具體計算起來比較複雜。在紐約,除曼哈頓島之外,一般而言,房産密度較高或者商業較發達的郡縣,房地産稅相對會低些。比如長島,價值在200萬至300萬美元左右的房産,房地産稅一年就可能要3萬至5萬美元。另外,由于房地産稅中有一部分是教育費用,好學校周邊的房子,房地産稅也會因此增加。

其次是物業費。公寓樓物業管理公司收費不低。紐約皇后區森林小丘一套兩居室的使用權公寓,一年物業費8000至1.4萬美元左右;如果是産權公寓,一年房地産稅加物業費也會在1萬美元左右。獨立房還要支付剪草坪、掃雪等費用(如果自己不做的話),一個季節下來也需要1000美元左右。如有不慎還會吃市政罰單,比如丟垃圾不合規,罰款300美元等。

第三就是房屋保險。為防火災、颶風等天災人禍,房子必須買保險。一般房險每年在750至2000美元左右,如果出租房裏有2至3家人住,保險也會增加。房屋修繕和維護費也不低。房子裏的地毯、地板、中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機、乾衣機、灶台和微波爐等,出租了也需房主維護修理,到使用壽命年限則需全部翻新更換,水、氣、電、供暖和製冷系統更需維護,獨立房還需維護或更換房頂、外墻、內墻,草坪需要剪草,游泳池需要專業維護等等,而美國人工相當昂貴,動輒幾百數千美元是常事。記者的一位華人朋友在長島買了套6個臥室的豪宅,住進去不久就發現光請人打掃衛生、維護泳池就每月花費不菲,最後索性只住一個角落,泳池也拿塑料布給蒙上了。

即便是出租,還有空置和租客賴租的風險。租約一般一年一簽,到期租客不續簽,則需整修清理,尋找新租客。要碰上賴租的,需要隔30天書面催租一次,催租兩次後,才可提告,而法庭排期則要在2至3個月以後,法官判其敗訴後還要給他一個月搬家期限,如有孩子,這個期限會更長,至少6個月的租金泡湯。且不說還需要付每小時150至300美元的律師費。

此外,賣房時需交付房産中介傭金、轉讓稅及其他手續費,加在一起約爲房價的8%-10%,而當初買房時還支付了房價4%左右的相關手續費用。

顯然,在房價上漲幅度有限的情况下,减去上述種種成本,在美國投資房産要在短期內贏利幾乎是不可能的。紐約瑞禧地産創始人傑西·湯說,也有不少美國人買房投資,但大多做長綫出租,他們首先關心的不是房價能漲多少,而是房子是否保值,更注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素,“前提是,租金至少足以支付月供、保險和物業費等”。相比之下,投資房地産遠沒有投資股票、基金、債券更有吸引力。

取材新浪網

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