租房在美國

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休斯敦一處待租的房屋。網絡圖

不同于中國租賃市場的不成熟,美國具有較完善的租房體系和法律法規,許多房源都是由房屋租賃公司統一開發、規範管理。租客在與出租辦公室簽訂合同後,權利會受到充分保護,不會突然被房東趕走。

更爲重要的是,美國真正做到了“租售同權”,美國的基礎教育,遵循的是劃片入學原則,全美大概1.5萬個學區。但美國學區的標準不是産權,而是實際居住。也就是說,入學的標準不是房産證,而是真實居住在這裏的證明。所以,美國所謂的“學區房”完全不同于中國的“學區房”。也正因爲如此,面對高高在上的房價,很多美國年輕人坦然選擇了租房而不是買房。有統計數據顯示,2014年,美國18歲至34歲的人租房率高達71.6%。同時,大城市的租房市場也得到了充分發展,紐約的整體租房率達到了56.9%。

7月10日,馬薩諸塞州東北勞倫斯以南某城鎮一處待售的房産。美聯社
7月10日,馬薩諸塞州東北勞倫斯以南某城鎮一處待售的房産。美聯社

不必爲買學區房而焦頭爛額

美國人不需要考慮一些中國丈母娘擔心的戶口、孩子上學等問題。美國沒有戶口制度,人們可以較爲隨意地遷入和遷出大城市。同時,擁有本地房産也不是送子女到當地學校的必要條件,家長沒必要爲了購買昂貴的學區房而焦頭爛額。

相比中國,美國在“租售同權”這件事上走在了前面。

綜合北京《中國青年報》、環球網報道,美劇《欲望都市》的女主角曾感嘆,在紐約,你永遠在尋找三樣東西:房子,工作和男友。

其實,高房價是國際大都市的共同特點。以紐約和華盛頓爲例,一間公寓房的月租金通常在1000美元以上,幷且每年以5%至10%的幅度上漲。對于畢業不久的年輕人來說是不小的開支。一般說來,年輕人須花費1/3至一半的收入付房租。加上日常開支,每個月存不下多少錢,根本別想買房。

值得一提的是,2008年金融危機後,美國住房市場經歷了重構,“千禧一代”更傾向租房。目前多數在售獨棟房産都位于市郊。與前代人偏好住在市郊不同,新一代年輕人更願意租住在離市中心近的地方。這樣,他們可以更方便地參與社交生活,也可以省下大筆通勤費用。同時,他們也不必爲房産稅和繁瑣的房屋維護工作擔心。

更重要的是,與中國不同,美國的住房制度和“租售同權”可以讓人們不把買房當成一件大事。

有統計數據顯示,2014年,美國18歲至34歲的人租房率高達71.6%。同時,大城市的租房市場也得到了充分發展,紐約的整體租房率達到了56.9%。這首先是因美國具有較完善的租房體系和法律法規,許多房源都是由房屋租賃公司統一開發、規範管理的。租客在與出租辦公室簽訂合同後,權利會受到充分保護,不會突然被房東趕走。

美國人不需要考慮一些中國丈母娘擔心的戶口、孩子上學等問題。美國沒有戶口制度,人們可以較爲隨意地遷入和遷出大城市。同時,擁有本地房産也不是送子女到當地學校的必要條件,家長沒必要爲了購買昂貴的學區房而焦頭爛額。

美國的基礎教育,遵循的是劃片入學原則,全美大概1.5萬個學區。但美國學區的標準不是産權,而是實際居住。也就是說,入學的標準不是房産證,而是真實居住在這裏的證明。反而是有産權但是不住在這裏,讓孩子入學是違規行爲,被學區發現後孩子是可以被開除的。

那麽,造成美中差异的原因是什麽呢?

上海金融與法律研究院研究員傅蔚岡認爲,公共服務籌資方式的不同是最爲重要的因素。

傅蔚岡在一篇文章中分析稱,在美國,中小學教育的資金來源于地方政府的稅收,而房産稅又是地方政府公共資金的主要來源。儘管房産稅是由房産所有人承擔,但是當租戶向房東繳納租金時,這意味著租戶已經爲當地的公共服務繳納了相關費用——因爲房東所繳納的房産稅實際上是由他來承擔。既然租戶已經爲公共服務所付費,那麽他當然就有權享用相關公共服務。

但中國的房子和租戶不具有這樣的用處。儘管在不少地區與土地相關的財政收入已經占其總收入的50%以上,但這些收入絕大多數都只是一次性收入,而不是每年都有。所有這些與房産相關的稅收——契稅、印花稅和營業稅等,都是一次性收入,無法向房産所有人每年重複徵收,這意味著地方政府須通過不斷賣地才能維繫其公共支出。

換句話說,在房産稅模式下,實際住戶爲地方公共支出承受了很多負擔;但是在土地出讓金模式下,只是房東在購房那一年承擔了相關費用。在這種模式下,租戶要獲得就近入學的資格,就不是一件容易的事。

租房已成時尚

在美國年輕人中,像安東尼夫婦這樣熱衷租房的人不在少數。許多年輕人從上大學起就養成在外租房的習慣,畢業後也往往不願與父母一起住,在經濟不寬裕和追求自由的情况下,租房已成爲流行的時尚。

不同于很多中國年輕人“爲房消得人憔悴”,美國不少年輕人更喜歡租房。

北京環球網報道,“還是租房實惠,既方便,又省錢。”剛結婚不久的美國小夥子安東尼跟人聊起租房的好處來,滔滔不絕。

安東尼從大學畢業已有5年,現在華盛頓市內一家公司上班。妻子勞拉在美洲銀行工作。夫婦倆在距市區不遠的一幢高檔公寓租了一套140平方米左右的兩居室,每月租金在2500美元左右,不包括水電費。房子的客廳非常大,陽臺也很寬闊,整體上布置得溫馨、舒適。“在華盛頓地區買套像樣點的房子少說也要五六十萬美元,而且位置還很偏。”安東尼透露,雖然兩人的年收入有十幾萬美元,但還是覺得租房的經濟壓力小很多。此外,租房的靈活性大,合同一年一簽,“不喜歡了就走人”。

其實,在美國年輕人中,像安東尼夫婦這樣熱衷租房的人不在少數。許多年輕人從上大學起就養成在外租房的習慣,畢業後也往往不願與父母一起住,在經濟不寬裕和追求自由的情况下,租房已成爲流行的時尚。

不過,仍有一些年輕人堅持買房。他們大致分爲三類:一是外國移民,購買房産能够使他們獲得安定感,贏得社會尊重;二是收入較高、較穩定的中産階級;三是一些秉持傳統觀念的美國人,他們把擁有房産看作個人最大的財富。“貸款買房有什麽不好?有自己的房子讓我感到獨立。”今年即將從喬治·華盛頓大學畢業的國際關係專業研究生杰西卡笑著說。

根據美國勞工統計局最新調查報告,在美國,52%的首次購房者年齡在31歲,而美國人平均21歲工作,26歲結婚。也就是說,超過一半的美國人選擇在工作10年、結婚5年以後才買房子。美國年輕人買房,大多不指望父母。他們首先想到的就是去銀行貸款。因爲美國的住房貸款非常發達,據全美住房擔保協會統計,全美有70%的房屋是貸款購買的,其中有大約40%是零首付。

*澳大利亞、西班牙如何實施“租售同權”?

據《寧波晚報》報道,目前,除了美國以外,澳大利亞和西班牙在“租售同權”方面也做得比較好,租房戶的子女基本都能順利在租房區域內上學,且所需手續較爲簡潔。

澳大利亞:入讀公立學校享“租售同權”政策,家長需提供相關證明。

澳大利亞在入讀公立學校時,是“租售同權”的。但對出租房入讀熱門程度不同的公立學校,審核力度也不同。不太熱門的學區公校,通常家長只需提供標注學區地址的賬單,比如水、電、煤氣費的賬單,銀行對賬單等就可以過關。對熱門度非常高的公立學校,家長則需要提供更多證明,比如從正規租房中介處簽約租期一年以上的租約等,且學校老師甚至會不定期去學生家中家訪,看學生和家長是否真的租住在這個地方。

西班牙:適齡兒童均可接受教育與産權無關,“租售同權”多體現在成人教育中。

西班牙的社會福利很高,“租售同權”不僅針對未成年教育,還針對成人教育。西班牙從1990年起,開始實行10年義務制教育,學費全免。國家教育政策宗旨是,讓無論小孩、青年或成人,無論是買房還是租房,都有接受教育的機會。西班牙政府對未成年人進行特別保護,任何適齡兒童都有接受基礎教育的權利,與家庭居住房産權沒有任何關係。哪怕是沒有戶籍、沒有登記住所,或者黑戶,其子女也可以依法順利入學。

德國人平均42歲才成房子主人

據人民網報道,同美國年輕人一樣,德國的年輕人也大都喜歡租房。德國聯邦統計局的數據表明,德國77%的年輕人家庭仍然是租房族。

年輕人作爲社會的“貧窮一族”,按照德國《住宅建設法》規定,政府必須爲他們提供住房,幷在面積大小、房屋設施和租金等方面爲他們量身訂做,滿足需求。比如“社會住房”,就專供給低收入者租住。德國社會學家科魯格教授說,德國近些年來經濟不景氣,失業率居高不下,這顯然影響了人們對于建房或購房等長遠規劃的信心。再者,德國人口呈現總體下降的趨勢,也使得長期投資者异常謹慎。此外,政府也沒有出臺鼓勵購房的稅收激勵措施。

現代社會日益增强的流動性也讓德國年輕人更傾向于租房。在德國租房幷沒有像其他西方國家那樣被看成是“貧窮”“社會地位低下”等的代名詞。就連德國總理默克爾也在博物館島對面租了一套雅致的河畔公寓。德國目前聯邦、州和地方手中擁有公房近300萬套,這在很大程度上也平抑了市場房租水平的上揚。

不過,在有了一定的積蓄後,超過一半的年輕人仍然渴望擁有“自己的四堵墻”。于是他們又有兩種選擇:自己建房或者購房。數據顯示,德國人開始購房或建房時的平均年齡爲42歲,這在歐美發達國家也是罕見的——作爲對照,英國人平均25歲就成爲房主。

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