美國多個城市房價漲破次貸危機前高點

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西雅圖房價漲幅接近13%,漲幅全美最大

美國房地產市場一直是全球投資者心中重要的投資標的,在次貸危機爆發10年之後,美國多個城市的房屋售價與泡沫巔峰時持平甚至更高。

據海外媒體報道,美國多個城市的Case Shiller房價指數已超過2006年次貸泡沫時水平,包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地,其中,達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。美國房地產數據平臺Zillow發布的數據顯示,今年5月全美平均房價為199200美元,同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中,西雅圖的同比漲幅最大,房價漲幅接近13%,平均房價為440100美元。矽谷知名房產公司德利昂則指出,自特朗普就任美國總統以來,矽谷房價已飆升到一個新高度。

在過去10年裏,美國房屋擁有率持續下降,並在去年二季度降至62.9%的歷史低位。在那之後,這一指標有所反彈,但今年二季度63.7%的水平也僅比歷史低點高了不到1個百分點。

房價上漲,租房也不容易。美國人口調查局最新數據顯示,今年二季度美國租金業主開價中值同比上漲7.4%至910美元,創歷史新高。與此同時,美國出租房空置率則不斷上升,當前7.3%的水平也是自2016年一季度以來的新高。出現這種情況,美國財經博客Global Macro Monitor給出這樣的解釋:美國住房租賃領域經過整合之後,如今少數幾家公司以及房地產信托掌握著很大一部分市場,這就導致樓市供應的大幅減少,讓傳統的買賣受到影響。而在供應向少數公司集中時,這也增強了他們對于房租的定價能力,導致美國不少地區房租的持續飆漲。

回顧2001至2006年,在過剩流動性和低利率刺激下,催生出美國房地產大泡沫。2001年,美股互聯網泡沫破滅不久,美國政府為推動經濟增長,推動美國家庭“居者有其屋”的計劃。同時,美聯儲連續多次降息,聯邦基金利率從2001年初的6.5%降到2003年6月的1%,在流動性過剩和低利率刺激下房價一路攀升。

在房價上漲預期的刺激下,加上抵押貸款利率下降導致購房成本降低,美國居民紛紛加入抵押貸款購房的行列,2001年至2006年底,美國抵押貸款發放規模增加至25200億美元,信用級別較低的低收入者也成了房地產市場消費的“新寵”,促成了次級貸款大量發放。出于對通脹的擔憂,美聯儲從2004年6月起連續調高聯邦基金利率。隨著貨幣政策收緊,美國房地產泡沫破裂,更是迅速蔓延成為國際金融危機。不過,自2012年開始觸底反彈後,房地產市場成為此輪美國經濟復蘇中的一大亮點。

美聯儲主席耶倫近日表示,美聯儲對金融危機之後的金融體系做了很大修正,不能說永遠不會有下一次危機,但本輪修正令整個美國銀行系統的資本率和流動性更為充足,可以抵禦更多的經濟風險。與銀行業息息相關的就是房地產市場,耶倫認為美國房地產市場仍存在系統性風險,應繼續推動改革。

雖然美聯儲已經開始加息,但美國最新的按揭貸款利率一直徘徊在4%以下。有市場人士表示,較低的按揭利率有助于緩解房價上漲帶來的衝擊。其實,美國房地產市場一直吸引著全球各方資金。全美房地產經紀商協會(NAR)發布的數據顯示,去年4月至今年3月間,外國人在美購房總額達到1530億美元,較此前一年飆升49%,超過2015年創下的紀錄;交易總量達到284455套,較前一年增長32%。此外,中國買家連續第4年成為美國房地產市場最大的海外買家,過去一年在美購房總額達到317億美元,而中國買家最青睞的購房地點仍是加州。

(據證券時報網)

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