美朝互打嘴炮 美國房產嚇了一大跳!

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2007年8月9日,法國巴黎銀行禁止了專門從事美國抵押貸款的對沖基金的贖回交易,標志著一場席捲全球的信貸危機就此開始,這最終導致華爾街著名投資銀行雷曼兄弟在一年後倒閉,由此也拉開了半個多世紀來影響最深遠的一場“大衰退”的序幕。

十年過去了,美國的房地產業作為受金融危機影響最嚴重的行業之一,已經基本走出了危機的陰影,亞特蘭大、波士頓等地目前的房價指數已超過2006年房地產泡沫時水平。此外,美國房屋和開工許可等數據繼續回升,也都基本回升至2008年的水平。

出國留學租房買房平臺的北京分公司總經理吳志龍表示,美國房價確實來到了高點,但是泡沫沒有那麼嚴重,只是很個別的,當前在美國投資房地產行業更應該重視的風險不是放假下跌,而是房產空置。他對遠見財訊表示,美國房產稅非常高,比如像在德克薩斯州,一套房子房產稅大概是2%,也就是說一百萬人民幣的房,你每年養房成本至少2萬人民幣,這還不算物業費不算維修費。因此如果房產空置的話,這些成本需要投資者自己承擔。

此外,除了房屋的空置成本需要重點考量以外,租售比同樣是投資者不可忽視的重要指標。“如果租售比在四以上,房產就可以繼續持有。”吳志龍在遠見財訊的直播節目中分析指出,如果房產的租售比非常低,同時又有一定數量的房貸,那租金的收益很有可能無法覆蓋月供的成本,這樣的話相當于持有一個負資產。因此,房屋本身能夠帶來多少現金流是投資者在投資美國房產時應該重點關注的。

在這個前提之下,吳志龍認為,如果說現在還想去買美國的房子,避免自己資產貶值,那這樣的話一定要投資那些不會產生空置的區域,比如學校周邊,大學周邊。要去選擇一些產業多元化的區域,不能選擇像奧蘭多這樣的只有一個旅游業。可以選擇像達拉斯、休斯頓、波士頓這些產業比較多元化的城市。

7月底,標普發表的觀點指出,預測新屋開工今明兩年將達到1200萬戶和1300萬戶,過去兩年均值為1100萬戶。壓制的需求和人口因素將在中長期支持房地產活動。新屋開工在未來10年將達到平均每年1500萬戶,與房地產泡沫膨脹前十年的水平一致。同期公布的美國6月房屋開工率為122萬套。地產經紀人稱,美國需達到歷史均值的150萬套才能解決目前房地產供應短缺的狀況。來自路透的報道也認為,新屋銷售較上年同期成長9.1%,仍不到2005年房市泡沫高峰時水平的一半。

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但是,來自美國房地產數據平臺Zillow發布的數據顯示,今年5月全美平均房價為199,200美元,同比上漲7.4%。全美排名前35的大城市中,西雅圖的同比漲幅最大,房價漲幅接近13%,平均房價為440,100美元。此外,美國多個城市的case shiller房價指數,已超過2006年次貸泡沫時水平,包括亞特蘭大、波士頓、達拉斯等地。其中,達拉斯、丹佛的房價指數已超出2006年的40%。

(據遠見財訊)

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