銀行放寬房貸 新一輪泡沫?

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路人走過蒙特利公園市一個待售房屋的牌子。美國房價在近三年來以最快的速度上漲,引發了對房地產過熱的擔憂

全美房價近年來一直持續增長,今年6月洛縣住房中價已達到了近57萬美元。同時,房貸利率雖仍處于歷史低點,但自從川普總統上臺後也開始提高。為應對這種情況,房貸行業正在放寬房貸條件,向客戶提供更多購房選擇。

房貸行業數據公司Inside Mortgage Finance的出版人謝卡拉(Guy Cecala)說,房貸機構正在放寬貸款標準,因為他們擔心房價和貸款利率的增加會使他們失去生意。他說,如果生意減少20%,就要想辦法彌補這部分業務。

由政府控制的房貸巨頭房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)正在開發鼓勵買房的新項目。這兩家機構並非直接提供貸款,而是從放貸者手裏購買貸款,來保持市場流通,因此其房貸標準的任何變化都會對房市產生重大影響。

降低首付比例的潮流

在泡沫期,借貸者經常是零首付就可以獲得貸款。而泡沫破滅後,首付額度的標準開始從緊,聯邦規劃者要求首付比例不得低于房價的20%。以今年6月洛縣中價房為例,20%的首付款就是11.38萬美元。

過去,想申請低首付項目的借貸者,通常都會去聯邦住房管理局,該機構提供3.5%首付的選擇,但要求貸款者為貸款期購買昂貴的貸款保險。

如今,購房者的貸款選擇變多了,但借貸者必須有良好的信用分數。

這一趨勢始是從2014年開始的。當時房地美和房利美宣布提供3%首付的選擇,但許多大銀行當時仍持懷疑態度,美國銀行總裁Brian Moynihan那時說,他的公司不想參與這樣的項目。

大銀行也提供3%低首付

但他這話還不到兩年,美國銀行開始與房地美合作,提供3%的首付選項;而全美最大的貸款機構富國銀行去年也開始與房利美合作;摩根大通現在也提供3%的首付項目了。據《洛杉磯時報》報導,房地美可負擔貸款部門副總裁Danny Gardner說,每天,都有越來越多的人來貸款。

在全美大部分地區,3%首付最高可貸42.4萬美元,其中也包括加州。

美國銀行的一位發言人說,在與房地美合作6個月後,該行撥給可負擔貸款項目(Affordable Loan Solution Program,允許首付3%)資金的年總額從5億美元調增到了10億美元。

有些房貸項目首付更低

今年,房利美開始試點一些非銀行機構的貸款,允許首付低于3%。這些項目要求借貸者有3%資產(Equity),由放貸者墊錢給貸款人以達到貸款門檻,但借貸者最終不能通過高費用或高利率(比如高于目前30年定期貸款利息3.9%)來還這筆錢。

而另外兩家貸款公司,聖地亞哥Guild Mortgage和密西根United Wholesale Mortgage的試點項目則提供1%的首付選擇;另一家貸款公司Movement Mortgage的試點項目更是允許借貸者零首付。

房地美也允許1%的首付選擇,由放貸者墊付2%。但該機構上個月宣布,將從11月起停止該選擇。不過,如果借貸者是使用家庭貸款或政府項目的資金來達到3%門檻的,仍然可以1%首付。

Guild貸款公司的資本市場副總裁David Battany說,該公司推出1%的首付選擇,是迫于競爭壓力,因為很多貸款機構提供非常低的首付選擇,特別是在加州。他說,他們如果不這樣做,就會損失生意。

1%首付在熱門城鎮買房

Guild的低首付貸款項目受到了很多人歡迎。比如,酒商布蘭查德(Mark Blanchard)和他的護士妻子,就是通過該項目買下了索莫納縣(Sonoma)Healdsburg的住房,該地區是技術工人購買第二住房的熱點地區。

如果要支付20%的首付來買房,夫婦倆就基本要拿出他們所有的積蓄。而今年,他們使用Guild公司的貸款項目,就買下了該套距離市中心很近的40多萬美元的三臥排屋(Townhouse)。

38歲的布蘭查德說,他的很多同事都很驚訝他能在該市買下這樣一套住房。

另一個房市泡沫?

不過,房貸機構這些做法已經引發了擔憂,批評者擔心降低首付比、提高貸款額度等做法會導致房市再次出現泡沫。

在上個10年泡沫中,放貸者經常不要任何證明文件就貸出款項,借貸者還款初期還能繳很低的月供讓貸款本金餘額增多(Negative Amortization),都沒關係。

而現在,依據Dodd-Frank法案規定,放貸者必須確保借貸人有能力償還貸款。許多借貸機構的貸款標準甚至比房利美和房地美更嚴格。

城市學院(Urban Institute)的Laurie Goodman說,據該學院的指數,如今的貸款風險比2000-2002年貸款標準較合理時期還要低。

謝卡拉說,放貸者和房地美及房利美只是在放鬆一些邊緣條件,以幫助更多人獲得貸款,例如允許更高的債務收入比,但同時要求很高的信用分數。

他說,過去,是方方面面都在放寬標準,現在只是放鬆了一點點。

謝卡拉還強調,泡沫時代風險最高的貸款並非由房地美和房利美購買或擔保的,而是與無擔保能力的抵押支持證券捆綁在一起。他說,他預期除非投資者再次青睞這些金融產品,否則是不會出現寬鬆貸款標準的大潮的。

他說,房利美和房地美會采取負責任的方式來放寬信用和安全標準。

(互聯網資訊綜合整理)

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