中國買家雄霸美國海外購房者首座:資金從哪裏來?

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據估算,美國房產目前住房投資回報率約在4%~8%之間

據美國房地產經紀人協會(NAR)最近發布的《2017年美國住宅房產外國買家報告》(簡稱《報告》),在2016年4月~2017年3月的統計周期內,中國成交金額超過加拿大、英國、墨西哥和印度,繼續保持美國海外購房群體中的“第一大買家”地位。

據全球中文海外房產平臺居外網的最新報告,去年中國人海外各國購房花費首次突破1000億美元,美國作為中國人首選的海外購房目的地,約占其花費的三分之一。

現今在中國社會有這麼一種人群,他們大約屬這個社會的“上中產”,有相關出國經驗或者未來出國意向,具備一定的投資意識;他們大多是外企高管、私營業主,或者從事金融、高科技等行業,年薪百萬以上;他們也許希望後代可以接受海外教育,甚至移民海外;他們開始拋售位于北上廣市中心的那些陳舊、狹小、昏暗的公寓房,夢想著入手位于廣闊美國腹地的那些嶄新、寬敞、明亮的別墅房。

幾個名牌皮包、幾件名牌大衣、出國幾日遊等似乎已經不能滿足這些國人提升生活品質的欲望了,海外購房正在成為中國“上中產”階層心目中的新奢侈品。這意味著,海外購房不再只是富豪們的專利,越來越多的上中產階層也具備了海外教育、移民和投資的能力。

資金出口

從洛杉磯市中心南行80公里,丁零在駕駛汽車40分鐘後駛進了他位于爾灣市(Irvine, California)的家。他的EB5簽證已于2016年6月份獲批,預計在2018年拿到綠卡,得知獲批消息四個月之後,他用43萬美元(約290萬人民幣)全款購置了這套130平米的連體小別墅。

生于80年的丁零,從事通信工程技術類相關職業,被朋友稱為“上海小克勒”。他對資產管理很有一套,這套房子是他這些年自己賺出來的。對丁零來說,海外購房並不是一時興起,而是金融危機之後就有的想法。他對經濟觀察報回憶道,當時的外匯管制還沒有現在這麼嚴格,他有意識地每年換匯,並積累多次的旅遊消費,以時間換空間。

怎樣找到資金的出口?買房客吳帆對經濟觀察報表示,通過每年5萬美元的多年換匯積累,以及充分利用家人的換匯額度籌集資金,再在美國申請一個銀行的境外賬號,比如匯豐銀行,然後通過自己在國內的匯豐銀行賬號,逐漸將資金分批匯出境外即可。

2007年2月,中國國家外匯管理局發布的《個人外匯管理辦法實施細則》中規定,對個人結匯和境內個人購匯實行年度總額管理。年度總額分別為每人每年等值5萬美元。同時,無論通過銀行櫃面還是通過網銀、手機銀行等電子渠道辦理購匯業務,均需要填寫《個人購匯申請書》,該申請書對個人購匯用途作出了詳細分類。

在《個人購匯申請書》規定的境內個人辦理購匯業務時的6項“禁令”中,其中第5項規定,不得用于境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。除規定的渠道外,居民個人購匯只限用于經常項目下的對外支付,包括因私旅遊、境外留學、公務及商務出國、探親、境外就醫、貨物貿易、購買非投資類保險以及諮詢服務等。

條例的趨嚴,無疑增加了房屋買家換匯轉移過程中的複雜性,同時也增加了中國買家籌集資金的時間成本。此後,又一定程度上波及了當地的賣家。他們正在從不接受貸款這種形式到傾向于接受貸款。來自加州的賣家西蒙斯對記者表示,這一兩年的變化,使他對于現金交易感到並不踏實。去年,他曾與一位中國買家談好了一棟價值40萬美元的房屋交易,中途因為資金無法到位,最後竟不了了之。西蒙斯對經濟觀察報說,當時對方已經交了定金,但是由于資金管制,剩餘的錢匯不出來,這樁雙方都滿意的交易只好宣告流產。“買家向銀行貸款的話,在信用上可以做個保障。”西蒙斯說。

一種新的趨勢正在形成,外資銀行也從中嗅到了某種商機–一些美國銀行開始接受外國人貸款。美國諮詢管理公司Sino American Insight首席顧問趙桐對經濟觀察報介紹道,目前,華美銀行、匯豐銀行、花旗銀行、美國中國信托銀行及部分美國本地銀行可以接受中國人的房貸申請,就效率而言,小銀行或者當地銀行的效率會更高一點。

海外購房的主要群體有哪些,他們的需求又是什麼?趙桐介紹道,來辦理貸款業務買房的人大多是外企高管出身,或者擁有海外項目、留學經歷、移民意向等,已經擁有海外賬戶,並對于該業務有一定瞭解。他們的目標是在100平方米左右的房屋,價格按地段分約30-50萬美元不等。

同中國一樣,用租金償還貸款是一部分投資國外房產買家的選擇。居外網中國區業務總監、美國持牌經紀人吳光慧介紹道,一般來說,能申請到銀行貸款的海外買房者只需要準備首付,在房屋成交後,需要每月償還的房貸部分可以通過獲得租金來抵扣。據她估算,美國目前住房投資回報率約在4%~8%之間,部分二手獨立屋帶租約的回報可達10%以上。“越是好的區域,房價越高,回報率就相對低”。

即便如此,為了規避風險,“杠杆”門檻也比較高。趙桐對經濟觀察報介紹道,絕大部分的銀行要求外國購房者的首付比例在40%以上,利率也會比綠卡持有者的要高1到1.5個百分點。提出貸款申請的外國買房者,需要提供至少未來18個月的月供存款證明,在貸款銀行開戶並將該銀行的賬號設置為自動還款賬戶。除此之外,貸款人還需提供過去三年的就職收入證明,首付款來源可追溯,貸款額度月供不超過家庭收入的33%。

對于那些有充足資金的購房者來說,一種規避外匯管制的方式是,以美國公司的名義購房。這種方式下,資金轉移方便,根本不用受外匯限額數量的限制。比如此前有相關媒體報道,樂視控股控制人賈躍亭在美國洛杉磯南部小鎮擁有的5套豪宅(每套豪宅估值目前均在800萬美元以上),就是以樂視汽車生態美國洛杉磯駐美辦兼接待辦的名義陸續購買的。

用全款購房後,可以做抵押貸款和套現。吳光慧介紹道,這對那些買房時因為時間倉促、用現金搶房的客人,是一個不錯的選擇。

一些地下渠道的灰色換匯方式依然存在。如果實在走投無路,地下錢莊是換匯者心照不宣的途徑之一。換匯者們往往對有關地下錢莊的具體操作諱莫如深,但聽聞,有一些人成功通過這種方式換到了美元。

買房資金的出口多種多樣,一位不願透露姓名的購房者告訴經濟觀察報,在買房過程中還有通過出售比特幣和鑽石來“倒騰”美元的傳聞。

但無論以什麼形式購房,都足以看到中國人的購買力。據美國房地產經紀人協會《報告》,作為美國外國人購房主力的中國人,2016年4月~2017年3月的購房總成交額達317億美元(約合2140億元人民幣),比上年的273億美元上升了16%,也超過前年的286億美元,創下歷史新高;購房數量也超過4萬套,在2016年回落後再次衝擊歷史最高點。

熱度再創新高

“前兩年猶豫不決的中國購房者已經開始出手了。”這是趙桐最為直觀的感受。一套200平的二手房,在2014年定價為40萬美元,如今已經漲到了80萬美元。去年、前年、甚至更早以前,還在持觀望態度的客戶就已經開始陸續換匯轉移到美國。而現在,對于中國購房者的貸款業務進入了旺季,這也意味著,中國在美國購房的熱度正隨著夏季的到來而逐漸回升。

丁零已經下定決心購買第二套房產了,這個願景將在他拿到綠卡後開始兌現。為了籌錢,他決定將位于上海市中心的一處小房子賣掉,賣掉房產的錢將被作為用來購置美國房產的首付款支付。根據當地規定,綠卡持有者只需要30%的首付,剩餘的部分用貸款解決,他的打算是房子不住的時候可以租出去,用以償還房貸。

丁零的直觀感受是,對于美國房產的關注,近期正在升溫。為此,他在喜馬拉雅電臺做主播,並將在美國的生活經歷、簽證申請、投資等信息進行分享,這位“上海小克勒”目前已擁有12.6萬次的播放量。在電臺上,很多在美國已經購置房產或者即將購置房產的朋友因此與之結緣,甚至成為了鄰居。他對經濟觀察報說,關于美國房產類的話題,播放量往往會比較高。

丁零有幾個朋友,近期也在相繼買房,大多采用了全款購買的方式。這些人的年齡段主要以70到80年代為主,有年收入30、40萬人民幣的外資銀行高管,拿到綠卡後在洛杉磯的明星小區購置了60萬美元的山景房;有做不銹鋼貿易的南通私營業主,年薪百萬以上;有背景神秘的國企合夥方生意人,一次性付款,以99萬美元的價格入手了270平的6室別墅,全家人都住進去了。

吳光慧也對經濟觀察報介紹道,目前面向中國買家的客服群大約有40人,而這個群還在不停擴大。在該網站上,每月有來自中國和世界各地的2百多萬人查詢250萬條分布在89個國家的挂牌房源。其中來自美國幾大房地產公司提供的挂牌房源就有180條之多。

在中國的假期——尤其是暑期,是鄒子捷(Becco Zou)最為忙碌的時候。這位就職于巴菲特旗下伯克希爾•哈撒韋公司房地產服務公司(Bershire Hathaway Home Services)、業務能力處于該公司全國系統頂尖1%的經紀人,也感受到了中國人購房的熱度。這位保持了多次月銷售量排名第一的經紀人告訴經濟觀察報,在她接待的上百個客戶中,八成以上都是中國人。西雅圖地區高科技行業的白領和中國新移民一直是她的主要客戶。新的趨勢是,中國投資者也成了她的常客。

“前年的時候,10個購房者中有7、8個用于自住;而今年,10個中只有一半用于自住了。”鄒子捷告訴經濟觀察報,另外一半則多為投資,一些還未移民過來的購房者會采用出租的方式,以賺取租金。

關于在美國買房的目的和用途,前述《報告》數據顯示,39%的中國購房者在美國的首套房,是為了自住;另有39%是為了度假和住宅投資;還有8%是為了孩子上學。

吳帆的女兒目前正在西雅圖的華盛頓大學讀本科,他對經濟觀察報說,買房更多的是為了讓孩子住得方便,將來在美國工作也有個家,為此,他把一套北京的房產賣掉了。此外,相較于美國其他州,西雅圖離中國比較近,10個多小時的飛機即可到達,氣候非常宜居,這些成為他選擇西雅圖的原因。

洛杉磯、舊金山、西雅圖等一直是較受中國買家歡迎的城市。據居外網數據顯示,今年中國買家的諮詢與訪問量稍有向前5大華人購房目標城市集中的趨勢,說明華人買家在把目光放到其他中小城市時,沒有放棄傳統的目標地。

吳光慧介紹道,隨著中產階級出海買房增多,新增的人氣聚集在腹地廣闊的佛羅裏達州、德州等,有些房屋的價格在20萬美元左右;此外,加州的房子約30幾萬美元;洛杉磯近郊則可以用50萬美元拿下。吳光慧說,中國買家親睞的房價也呈下調趨勢,比較居外網上對美國房源詢盤價格的中位數,2017年較去年下降15%。50萬美元以下的房源諮詢量上升,高于此價的房接受的諮詢量下降了1-2%。

經濟觀察報采訪的多位購房者表示,地理位置是最需要考慮的因素。購房者們關注交通便利、安全性高的街區、教育優質的學區。

買家隱憂

“買房的人通常有一種夢想,希望有嶄新、寬敞、明亮的別墅洋房。”吳光慧說,但同時,無論在何處購置房產都需要理性。

2016年,美國一家房產經紀公司將前總統裏根的加州故居在居外網上挂牌。這個總價20,096萬人民幣,室內外總面積3717平方米的7臥10衛“湖畔白宮”至今還挂在網站上等待有緣人。

“在貸款方面,銀行不太喜歡超豪宅。”趙桐介紹道,600、700萬美元的大戶型難以拿到貸款。相比而言,50萬美元左右(約337萬人民幣)的投資自住兩用房,則是購房者和銀行都青睞的類型。

趙桐告訴經濟觀察報,美國買房的流程和中國不同,一般是先選房,實地看房找到心儀的房屋後,先向銀行申請貸款預批,拿到銀行的貸款預批信後,才會進入簽署合同和交房環節。之後再進入正式的貸款審批階段,買房者須在購房合約貸款保護期內獲准貸款。而一些人連銀行的貸款預批信都拿不到。

對吳帆來說,全款是迫不得已。他本想貸款但卻無奈申請不到。由于工作在國內,沒有美國的收入和消費記錄,社會信用為0,根本無法向銀行申請正常利息的貸款。吳光慧介紹道,海外投資者在美國買房貸款很困難,不但要求有良好的個人信用,還能有充足的資產證明,審核手續也特別複雜,遠遠不如全款購房方便快捷。所以,在買房前“做好準備”是非常重要的。

即使有部分銀行可以提供貸款,但難度依然存在。當地賣家西蒙斯從自身經歷來看,認為可選擇的銀行依然比較少。美國一些大銀行都關閉了這個口子(向外國購房者放貸),也是變相控制外國人買房,以避免他們炒高當地房價。

吳光慧認為,如果美國進一步加息,選擇貸款買房的人數比例會下降,中國購房者也會考慮怎樣更合算。但對絕大部分美國賣家來說,全額現金支付依然是最受歡迎的方式。

一位購房者網上在美國花27766美元買的土地,交付時卻被“掉包”成評估價不到2300美元的土地。吳光慧對此表示,海外購房複雜程度比較高,國人海外購房需要轉換國內消費習慣,將交易留給專業的經紀人和律師處理,同時也要購買產權保險,一旦產生糾紛,可以向相關政府監管機構做出投訴或在法院立案。

多位業內人士呼籲中國購房客,要相信專業人士,走正規渠道,避免海外投資成本過高。

(據經濟參考報)

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