美國房地產仍具長期投資價值

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美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進,未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。

今年以來,經濟學家和一些投資了美國房地產或者房地產信托基金的國內朋友開始擔心,經過了幾年的持續性復蘇,是不是該到市場拐點的時候了?

擔心房地產市場崩潰的理由主要有幾個方面:第一,很多美國城市的房價已經達到或者超過了2008金融危機前的高度。甚至部分地區的上漲趨勢仍在加速,比如矽穀和西雅圖。第二,美聯儲今年計劃加息四次。這將大幅增加購房者的貸款成本,減少潛在購房者。第三,隨著價格的上漲,部分地區的房產交易量開始萎縮。這被很多相信技術指標的投資者認為是趨勢反轉前的信號。

這種推理在很多方面得到了驗證,甚至看起來現在就像極了2007年房地產次貸危機前的場景。如果對房地產信托基金(REITS)的價格曲線稍作分析就可以發現,其名義價格確實已經達到了2008年的高度。2015年和2016年的兩次美聯儲突然改變政策方向的加息對市場形成了巨大的波動。且今年以來的數次美聯儲議息會議都對價格指數構成干擾。二季度幾個月的建築開工許可證發放明顯減少,可以認為是交易量萎縮的重要標志。

但是如果我們更近距離的觀察美國房地產市場,又會發現那麼多的本質不同。

從房屋實際價格來看,其實比2008年的高度還是有很大差距的。在比較價格時,我們應當充分考慮到貨幣因素。在應對危機的這10年時間裏,為壓低長端利率,美聯儲進行了數次量化寬鬆操作。巨量貨幣對市場的衝擊,難免造成名義價格的失真。華爾街投行進行了價格指數調整後再進行對比。他們發現即使房價再增長20%左右,總體價格仍然處在較為健康的區間,還談不上泡沫化。

從房屋擁有率來看,現在是64%,處于美國歷史上最低的時期,進一步拋盤的可能性不高。而且目前最低的住房擁有率還伴隨著美國歷史上最低的空房率。這說明由于財務實力的原因,很多美國人不得不選擇租房,而不是買房。如果結合金融危機以來美國較高的失業率,這就很容易理解。

這一點在美國的年輕人“千禧一代”中表現得特別明顯。由于工作機會向新興市場國家轉移,很多大學生畢業後馬上陷入失業。為了應付隨即而來的學生貸款催繳,他們常常到了成人的年紀卻無法獨立。現在這個族群中40%的人不得不仍然寄居在父母的房子裏,甚至還得伸手向他們要生活費。但隨著一部分跨國企業重新回到美國和就業市場的快速改善,他們最終還是會走向職場,最終成為房地產市場的新買家。

從房地產貸款質量來看,銀行的放貸標準其實過于謹慎,貸款違約率不斷下降,不像危機前的逐步上升。當前接近1%左右的房貸違約率得益于奧巴馬政府執政的8年時間裏通過的Dodd-Frank法案。這份法案對銀行借貸進行了非常嚴格的規定,並對違規的華爾街投行動輒幾十億美元的高額罰款。為了規避合規風險,很多銀行現在大幅縮減了房貸業務。即使從事該業務的銀行,對購房首付的要求提高,對購房者的背景審核和信用記錄也極其詳盡。甚至很多本該合格的購房者卻因為很小的瑕疵而被拒發貸款。

Dodd-Frank法案還對擴大金融危機的複雜金融產品進行了嚴格的限制。比如,通過杠杆放大房地產支持債券(MBS)的分級CDO產品,美聯儲對承銷券商進行了極高的風險準備金要求。以至于很多投資銀行被迫退出了這項業務。這類產品的交易量也大幅度萎縮,已經沒有可能再興風作浪了。

從租金房價比來看,較高的租金對房價形成有效支撑。回顧次貸危機中的群體性拋盤行為,我們可以發現,很多房主要麼是因為失業,要麼是無力承擔升息造成的月供上漲,被迫強制平倉。和危機前不同的是,目前的租金收益平均超過6%,在某些區域甚至達到15%。即使房主偶然失業,頂多也就是把自己的房子出租。他們可以用租金就可以覆蓋月供和地產稅,完全沒有必要像危機前一樣扎堆拋盤了。而且失業群體越多,租房群體越大,租金收益越高,對房價就形成越強有力的支撑。

超高的租金收益率在美國也形成了“以租養房”的群體。經濟條件不錯的房主常常會通過借貸,購買好幾套房子專門拿來出租。租客不但相當于幫房主還貸,甚至還可以覆蓋一部分房屋維修和更新的成本。這樣相對穩健的投資方式吸引了很多國外資金,對市場形成進一步支撑。

如果我們由此就得出可以全面看多美國房地產市場的結論,可能又顯得過于輕率。我們還應該看到其他的一些風險因素。

除了美聯儲的加息,下半年即將到來的還有縮表,會對市場形成直接打擊。加息能夠改變的只是3個月的聯邦基金利率,對長端利率的提升作用相對還比較間接。但不要忘了,為了緩解次貸危機,美聯儲曾經購買了大約市場上40%的房地產支持債券。如果為了縮減資產負債表而把這部分債券重新投放回市場,就會對房產借貸利率形成直接提升,當然也就提升了大部分購房者的持有成本。在這種情況下,我們就要更仔細的觀察美聯儲縮表的節奏和力度。

國際資本對美國房地產市場形成的干擾在加大。與次貸危機前不同的是,中國資本在美國房地產市場的影響力大幅度提升。一部分原因是由于國內房價的快速上漲導致高淨值階層把國內資本進行了分散化投資。另一部分就是一些國內房地產企業或者投資機構更看好美國市場。國內政策的變化,比如外匯管控,也會跨越太平洋,影響美國房地產的供需平衡。但是國內資本更偏重于投資中心城市丶華人社區和房屋持有成本較低的社區,其體量並不對整體市場造成太大的擾動。

綜合考慮,我們基本上可以認為,美國房地產市場並未泡沫化。如果川普政府和美聯儲的政策不太激進,未來較長一段時間房價也將維持慢牛的上漲趨勢。雖然和科技股的短期高速成長無法媲美,但低利率條件下,美國房地產目前仍然不失為一個較為穩健的長期投資渠道。

(據新浪財經)

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