美國買房貸款、報稅、出租等投資問題最全解答

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一、美國買房和貸款常見問題

1.沒有綠卡可以買房嗎?

美國大部分投資項目都向非美國居民開放,所以有沒有綠卡不影響。

2.沒有綠卡可以貸款嗎?

沒有綠卡也是能夠貸款的,並且由于貸款增加了杠杆,用好了還能提高投資收益。

3.申請貸款需要什麼條件?

貸款,銀行主要看你的還款能力。對于美國當地居民來講,銀行會根據其過去兩年的工資證明和稅表來判斷是否發放貸款。

4.移民前或移民後買房有區別嗎?

首先,我們要確定的一點是買房是一個投資行為,對于投資來講,要根據其他因素,即你的投資目的、投資時間點和個人需要去判斷,而不是看移民前後來決定。

5.綠卡居民與非綠卡居民交稅是否有區別?

沒有區別,稅率是相同的。只不過在報稅的抵扣上會略有不同,基本沒太大的區別。

6.什麼時候買房合適,移民前還是移民後?

之前已經提到,移民前或移民後買房是沒有區別的。但如果要貸款,就建議在報稅之前、甚至在登陸之前就買房會比較好。

對于新移民來說,我們需要將人民幣兌換成美元,這個過程會導致收入會有一個大比例的降低。如兌換後顯示收入過少,銀行就可能不願意貸款給我們。而在報稅或登錄之前,我們可以用中國的收入證明,有許多銀行是可以貸款的。

7.哪些銀行可以用中國收入證明來貸款?

匯豐銀行,工行,華美銀行,國泰銀行都是可以的。

8.已經報過稅了,但收入不高,還能貸款嗎?

對于已經報過稅但收入不高的朋友,也不用擔心,還是能夠貸款的。有一些銀行不查收入,比如我們常見的sterling,不過它的利率會高一點,同樣的條件下,可能高出1%到2%。

9.目前銀行貸款利息是多少?

目前美國整體利率比較低,利率大多數在百分之三點幾。但具體貸款的利息取決于貸款的金額和貸款年限。比如貸款5年,其利率就會低一些,7年稍微高一點,15年就更高了。

10.用公司還是個人名義買房?

用公司或個人名義買房,主要是看對責任的限定。如用公司來買房,可能需要報公司的稅表,同時公司需要給股東開K1的稅表。如果是個人,報稅就會簡單一些。

11.一般新移民最多可以貸多少?

有綠卡,可以貸款70%的金額。如沒有移民,沒有綠卡,那麼每個銀行能貸到的數目不同,但大多數都在50%到60%。

美國買房到賣房,涉及到的美國稅費較多,想要達到省稅增加投資回報的目的,就要仔細瞭解這些法律法規。提前諮詢,仔細規劃,是投資美國房產的必修課。

買房的時候有很多費用是一次性的費用。這些費用主要有交易稅、交接費、產權費、產權保險等。

二、投資美國房地產有哪些稅費

房屋持有期間產生的費用:

 

房產稅,大概是買價的1%到3%不等。

保險費,主要是火災保險,一年大概在1000~3000美元(若小區在洪水區,還有洪水險)。

物業費(如果小區有物業管理),費用從100到2000不等,看小區環境。

持有期間,有哪些費用可以抵稅?

這裏從兩個角度來講:自住房和出租房。

1.自住房。在發生的費用裏面,房地產稅和貸款利息可以用作抵稅。貸款利息限兩套房。

2.出租房。所有與該房產的一些必要的和合理的費用都可以抵稅,如之前提到的地產稅、保險費、管理費、貸款利息等,這些都可以抵租金收入。

另一個最大的抵稅費用就是折舊費,折舊費按照年限換算。住宅折舊27.5年,商業地產是39年。假如一套房子是275萬美元,那麼每年的折舊費就是10萬美元。

這裏需要注意的還有預扣稅,預扣稅是針對出租收入而言,由于中美之間有條約,稅率是10%。當我們在第二年報稅時,如果第一年沒有淨利潤,那麼可以申請將第一年的預扣稅退回來。

賣房的費用

在美國還有一個重要的免稅額概念。

如果在賣房的5年內,業主擁有房屋產權2年,並且將房屋作為主要的住宅2年,那麼每個業主可以享有25萬美元增殖的免稅額。超過部分的增殖,會被徵稅。

外國人出售美國房產時,如果有增值,要交增值稅。投資時間在一年或一年以上為長期投資,稅率則為三檔,0、15%,20%。如果投資時間少于12個月,為短期投資,短期投資適有于美國的正常稅率,聯邦是10%到39.6%。

正常美國人都是在第二年的4月15號之前報上一年的稅。外國人賣了房子如果不報稅,美國政府是很難追回所欠的稅款。所以在1980年,國稅局專門出臺了針對外國人投資美國房地產的法案,這也就是著名的FIRPTA。法案規定,外國人出售美國的房地產時,買方有義務在120天之內預交賣價的15%給稅局,這也就是預扣稅。

三、如何保全美國房產、如何避稅

從下面4方面來講:

1.對自住房來講,可以充分利用免稅額的機制。比如有的朋友在房地產上升的時期,一旦這個房子有足夠的增值,每兩三年就會換一次房子,這樣倒騰幾次以後,免稅的幾十萬,就會這麼省出來了。

2.對投資房,利用一個1031置換條款。舉例說明,如果你賣掉了一棟投資房,在45天之內找到另外一棟投資房,並且在180天之內過戶,那麼第一棟房子的增值稅可以遞延,直到第二棟房子賣掉,才要交增值稅。

3.投資人沒有綠卡,但子女有,又想將房產贈與子女。如果投資人想要將房產贈與給子女,千萬不要直接贈與,因為外國人的贈與免稅額每年只有14000美元。正確做法應該是將房產賣掉,將存款贈與子女,由于存款是無形資產,外國人把無形資產轉贈美國人是沒有贈與稅的。

4.對美國納稅居民來說,如果房子一直不賣,過世後贈與給子女,子女可以免交這個增值稅。例如父母買了一棟房子,花費50萬,過世的時候,這個房子漲到了200萬,如果孩子拿到這一棟房子以後,馬上以200萬賣掉,中間的150萬都不需要交增值稅。但是這棟房子的200萬會算在父母的遺產裏面,所以我們避了贈與稅,同時要特別注意一下遺產稅的問題。

外國人在美國遺產稅的免稅額只有6萬美元,而美國的遺產稅高達40%,如果在9個月內沒有補齊這40%的遺產稅,房產將在9個月內被迫賣掉,以繳納增值稅和遺產稅。這裏有個解決方案就是,在購買美國的房產的時候,同時購買一份美國的人壽保單,如果有人不幸過世了,用人壽保單的賠付去繳納這些增值稅和遺產稅,房產可以留下來從容處理。

 

四、產權由誰持有:孩子、父母還是公司

1.美國的房產上通常是沒有收益人的,如不幸意外過世,由誰繼承?

解決的方案是要做一個生前信托,一旦有意外,生前信托的條款裏面指名了誰為受益人,這就避免了費時、費錢的法庭認證的程序。

2.買房時,用公司的名義還是個人名義去買房?

公司和個人買房的區別在于,如果是用公司來買房,責任就限定在公司裏面,不會跟個人其他資產交割在一起。如果有兩棟房產你都放到一個有限責任公司,你其實是把這個責任並在了一起,並沒有達到分割這個責任的目的。

如果在美國投資很多棟房產,如果每一棟房產都放到一個公司的名下,整個公司成立的費用,報稅的費用和申報的手續就變得十分的複雜,同時如果房子是自住,你用公司的名義去買房就丟掉了25萬免稅的額度,所以是不是適合用公司買,還是用個人買,要根據每個人的不同情況而定。

 

文章來源:美房吧

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