最新數據:美國房地產市場依然強勁無比!

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經過五年的強勁房價增長,美國房地產市場依然強勁。需求正在加強,住宅建設活動正在增加。

標準普爾/case-席勒經季節性因素調整後的全國房價指數在2016年上漲了5.83%(按實值計算是3.71%)。根據標準普爾的數據,2015年上漲5.27%,2014年為4.52%,2013年為10.74%,2012年為6.47%。

根據美國聯邦住房金融局(FHFA)的房價指數,2016年美國房價指數僅上漲6.2%,(按實值計算為4.07%)。

根據標準普爾的數據,美國20個主要城市都經歷了相對強勁的房價上漲,西雅圖的房價在2016年上漲了10.75%。緊隨其後的是波特蘭(10.01%)、丹佛(8.89%)、坦帕(8.33%)、達拉斯(8.06%)、邁阿密(6.79%)、波士頓(6.31%)、底特律(6.27%)和亞特蘭大(6.21%)。

根據FHFA的數據,在2016年,山區房價漲幅最高,為8%,其次是太平洋地區(7.4%)、南大西洋(6.9%)、中部地區(6.2%)和西南中心地區(6.1%)。

根據美國人口普查局的數據,在截至2017年2月的一年中,美國新房的平均售價上漲了近12%,達到了390400美元。相比之下,同期新屋銷售價格中值下跌4.9%,至296,200美元。

需求一直在上升。根據美國人口普查局的數據,2016年新單戶型住宅的銷售較上年同期增長了12%,至561,000套。同樣,根據全國房地產經紀人協會(NAR)的數據,2016年的房屋銷售增長了3.8%,達到545萬戶,是2006年以來的最高水平。

NAR首席經濟學家Lawrence Yun稱:”2016年全年的就業創造和異常低的抵押貸款利率,為樓市創造了良好的一年。”

美國住宅建築商協會(NAHB)/Wells Fargo房屋市場指數(HMI)的數據顯示,美國房屋建築商信心指數在2017年3月飆升至71,高于前一個月的65,是2005年6月以來的最高水平。50是積極和消極情緒之間的中點。

建築活動繼續強勁增長。根據美國人口普查局的數據,在2017年2月,新屋開工率上升6.2%,經季節性因素調整後的年增長率為1,288,000套,而完工量則上升了8.7%,達到1,114,000套。在2017年2月,建築許可(私有)上升4.4%,經季節性因素調整後的年增長率為1,21.3萬戶。

預計美國房地產市場將保持強勁。NAR預計今年全國房價中值將增長4%。此外,預計今年的銷售額將增長2%,至546萬輛,2018年將增長4%至568萬輛。

美國經濟分析局的數據顯示,2016年美國經濟增長1.6%,低于2015年的2.6%,也是2011年以來的最低水平。經濟減速主要是由于私人消費、私人庫存投資、固定投資和政府支出放緩。根據國際貨幣基金組織的數據,今年全球最大的經濟體預計將增長2.2%,2018年將增長2.1%。

美國房地產繁榮與蕭條的故事

美國20個主要城市在繁榮時期經歷了壯觀的房價上漲(1996-2006年第一季度)。洛杉磯的房價漲幅最大,為265.5%,緊隨其後的是聖地亞哥(247.7%)、舊金山(226.6%)和邁阿密(213.1%)。

然後在2006年第二季度,房價開始下跌。

標準普爾/case-shiller房價指數從2006年第二季度到2011年第四季度下跌了33.8%。鳳凰城在20個最大的城市中排名下降(-55.2%),緊隨其後的是邁阿密(-50.5%),底特律(-42.8%),舊金山(-41%),洛杉磯(-40.7%)和聖地亞哥(-39.7%)。

從2012年下半年開始,美國房地產市場開始復蘇,由鳳凰城引領。美國20個最大的城市。除紐約外,2012年房價同比上漲。

2013年,拉斯維加斯房價飆升25.5%,緊隨其後的是舊金山(22.6%)和洛杉磯(20.3%)。

房價在接下來的幾年裏繼續上漲,儘管速度要慢得多。標準普爾/case-shiller房價指數在2014年上漲了4.4%,2015年上漲了5.5%,低于2013年13.4%的同比增幅。

美國住宅建設

從1990年到2007年,住房完工量平均每年達到150萬套,2006年達到近2000套的峰值,但在2011年又跌至584,900套。住宅建設在2012年開始復蘇,到2015年回升至968,300套。根據美國人口普查局的數據,到2017年2月,新屋開工量為每年1,288,000套,經季節調整後為6.2%,而完工量則增長8.7%,至1,114,000套。然而,這仍遠低于2005/6的峰值。

庫存依然緊張。在2017年2月,待售的新房數量為26.6萬套。平均供應量為5.4個月,低于前一年5.5個月的供應量。同樣,2016年12月,現有住房存量為165萬套,比一年前下降了6.3%,這是1999年NAR開始跟踪住房供應以來的最低水平。

房屋止贖率

美國聯邦儲備銀行的數據顯示,2016年第四季度,獨棟住房抵押貸款拖欠率從上年同期的5.09%降至4.15%,為2008年第一季度以來的最低水平。

陷入困境的房屋。即根據CoreLogic的數據,止贖和以折扣價格出售的短售房,在2016年跌至8.9%,比上年下降了2.1個百分點,是2007年以來的最低水平,當時是6%。馬裏蘭州在2016年12月以17.9%的比例,在所有州中所占比例最大,其次是康涅狄格州(17.6%),密歇根(15.8%),新澤西(15.5%)和伊利諾斯州(13.6%)。相比之下,北達科塔的銷售份額最小,為1.3%。

CoreLogic的總裁兼首席執行官Anand Nallathambi說:“止贖和違約趨勢繼續朝著正確的方向發展,主要是在過去幾年裏,就業水平增加、嚴格的承銷標準和房價上漲。”他補充稱:“我們預計,2017年違約率和止贖率將進一步下降。”

根據CoreLogic的數據,2016年,現金銷售占總銷售額的比例為32.1%,低于2015年的2.2%,也是自2007年以來的最低年度現金銷售份額。現金銷售份額在2011年1月達到峰值,當時該公司占總銷售額的46.6%,而危機前的水平約為25%。

根據RealtyTrac的數據,包括違約通知、預定拍賣和銀行收回在內的止贖文件在2016年報告了933045個房產,較上年同期下降14%,為2006年以來的最低水平。

RealtyTrac的Daren Blomquist說:“在2016年,全國的房屋止贖率一直保持在歷史上的正常範圍內,儘管銀行繼續清理最後一個房地產泡沫,尤其是在今年最後一個季度的房地產泡沫。”

2016年共有379,437家房地產公司被收回,較上年同期下降16%,是10年來的最低水平。

房屋銷售激增

全美房地產經紀人協會(NAR)的數據顯示,2016年的房屋銷量為545萬套,較上年同期增長3.8%,為2006年以來的最高水平。

在東北地區,2016年的房屋銷售增長了2.7%,至76萬戶。

在中西部地區,2016年的房屋銷售增長了2.4%,至128萬套。

在南方,2016年的房屋銷售比去年同期增長了0.4%,達到225萬套。

在西方,2016年的房屋銷量下降了1.6%,至120萬套。

同樣,根據美國人口普查局的數據,2016年新屋銷售量比去年增加了12%,達到561,000套。這是自2008年以來售出的新房數量最多的一個。在2017年2月,新屋銷售增長了12.8%,經季節性因素調整後的年增長率為59.2萬套。

中西部地區在2017年2月的年銷售額增長率最高,超過50%,緊隨其後的是東北地區(13.8%),南部(7.9%)和西部(6.8%)。

2016年12月,住宅地產通常在市場上停留52天,低于上年同期的58天。賣空交易在97天內賣出了最長的時間,而止贖案在53天內售出。非貧困家庭在2016年12月上市約50天。

抵押貸款利率在上升

抵押貸款利率現在正在上升。美聯儲的目標利率在2015年12月上調至0.25%,在7年時間裏保持在0%-0.25%的水平。然後在2016年12月,聯邦基金目標利率進一步上調至0.50%-0.75%。

30年期固定利率抵押貸款(FRMs)的平均利率從一年前的3.66%上升到2017年2月的4.17%。

在同一時期,15年期的平均利率從2016年2月的2.96%上升到3.38%。

5年期可調利率抵押貸款(武器)的平均利率從去年的2.83%上升到2017年2月的3.2%。

儘管抵押貸款利率較高,但抵押貸款市場從2015年的76.6%上升到2016年的77%,但仍遠低于2009年100.1%的GDP。

美國聯邦儲備銀行的數據顯示,2016年,未償還抵押貸款餘額同比增長3.5%,至14.29萬億美元,其中一至四戶住宅占到2016年未償還抵押貸款總額的72%。

租金繼續上漲,空置率下降

租金上漲是美國經濟日益健康的又一個跡象。美國人口普查局的數據顯示,美國的房租中值在2016年上升了5.3%,至每月856美元。

在美國東北部,房租中值在2016年上升了3.3%,至每月995美元。

在中西部地區,2016年房租中位數上漲了0.1%,至722美元/月。

在南方,房租中位數在2016年上升了6.6%,達到每月835美元。

在西方,2016年房租中位數飆升了12.7%,至1081美元/月。

根據美國人口普查局的數據,2016年全國租房空置率為6.9%,低于2015年的7.1%,2014年的7.6%,2013年的8.3%,2012年的8.7%,2011年的9.5%。事實上,這是自1998年以來的最低空置率。

2016年,西部地區的租房空置率最低,為4.7%,其次是東北部(5.3%)和中西部(7.5%)。2016年,韓國的租房空置率最高,為8.8%。

根據美國人口普查局的數據,從2008年到2014年,房租中位數或多或少都是靜態的。然而,自2015年以來,租金漲幅至少與房價一樣快。

 

文章來源:Global Property Guide

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