炒到中國的高度 美國房價做得到嗎?

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時不時地會聽到一些警告,美國部分城市房價已出現泡沫,甚至于高過于金融危機之前,不過,即使這些警告真的成爲現實,現在的危害程度也不會有太大影響,這是爲什麽呢?

美國目前最熱的房地産市場是這樣的。

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據商業內幕報道,在綫房地産投資平臺Sharestates依據三個指標:投資回報率(ROI)、貸款總額與修復價值比(ARV)以及2016年至2017年需求增長比例等數據發布了美國最熱門房地産市場報告。

8個最熱的房地産市場是下面這些城市:

  1. 澤西城,新澤西州(Jersey City, New Jersey)

圖片來源:jerseydigs

投資回報率(ROI):10%

貸款總額與修復價值比(ARV):57%

2016年至2017年需求增長:50%

  1. 哈特維爾,阿拉巴馬州(Huntsville, Alabama)

投資回報率(ROI):10%

貸款總額與修復價值比(ARV):54%

2016年至2017年需求增長:100%

  1. 亞特蘭大,佐治亞州(Atlanta,Georgia)

投資回報率(ROI):12%

貸款總額與修復價值比(ARV):61%

2016年至2017年需求增長:100%

  1. 基西米,佛羅裏達州(Kissimmee, Florida)

投資回報率(ROI):12%

貸款總額與修復價值比(ARV):65%

2016年至2017年需求增長:100%

  1. 西巴比倫,紐約州(West Babylon, New York)

投資回報率(ROI):10%

貸款總額與修復價值比(ARV):60%

2016年至2017年需求增長:125%

  1. 斯帕羅斯波恩斯,馬裏蘭州(Sparrows Point, Maryland)

投資回報率(ROI):11.8%

貸款總額與修復價值比(ARV):50%

2016年至2017年需求增長:200%

  1. 弗拉特布什,布魯克林,紐約州(Flatbush, Brooklyn, New York)

投資回報率(ROI):10%

貸款總額與修復價值比(ARV):28%

2016年至2017年需求增長:400%

  1. 魚鄉,費城,賓夕法尼亞州(Fishtown, Philadelphia, Pennsylvania)

投資回報率(ROI):11.8%

貸款總額與修復價值比(ARV):14%

2016年至2017年需求增長:650%

搜狐平說財經撰文稱,商業內幕發出警告,美國部分地區的房價處在金融危機後的最高點,有的甚至高過危機前的最高價位。如果全美多個大城市同時顯示出泡沫的存在,投資者就要提高警惕了。

無獨有偶,標準普爾公布的《全美房價指數》與去年同期相比上漲了5.8%。儘管多年來這個指數的增長率都超越了美國家庭收入的增長率。但最新的指數(192.6)仍然超過了2006年5月所創下的最高值。標普也隨後發出警告,當前美國房産泡沫已經很嚴重。

顯然,美國現在部分城市房價已出現泡沫,甚至于高過于金融危機之前,而且全美房價也開始出現了普漲格局,那麽美國房價爲何會出現飈升?局部性的危機是否會暴發呢?接下來,讓我們詳細分析一下。

首先,金融危機以來,美元指數總體處于下跌趨勢,這就導致消費品的通脹抬頭。隨後人口相對集中的大城市房産價格也在跟著上漲。值得一提的是,在過去的8年裏,美國實行的貨幣政策,幷沒有帶動居民家庭收入的明顯上升,對中小企業的復蘇也有限,恰巧造成了不動産價格的上漲。

再者,高新科技的進步,對中高端人才的需求在上升。紐約和舊金山兩地可創造成千上萬就業崗位,從而抬高了這兩個地區的房價,但周邊地區的房價却仍然保持平穩。

這種情况在中國也是如此,隨著IT行業的不斷發展,中關村裏的各種人才的收入都有了很大提高,那麽中關村周邊地區的房價也自然會水漲船高,與周邊地區房價形成明顯反差。

再次,長期寬鬆和低利率政策,促進相當一部分美國人選擇購房,當然也有其他國家的投機客借機來炒房。美國平均工資1年4萬,別墅平均20萬,1人工作5年可買一套。實際上,美國現在可以貸款70%,首付6萬就可以入住別墅。

如果一家2人工作,一年8萬,除去租房1200美元1月,花費2000美元1月,這樣2人1.5年可以沒有壓力的貸款購房,利率也僅是3%多一點。如此寬鬆的購房條件,激起了年輕人的置業需求。

最後,新一批剛需群體的購房需求正在上升。根據美國官方統計數據,1982年至2000年出生的“千禧一代”共有8300萬人。與此同時,1946年至1964年出生的“嬰兒潮一代”共有7540萬人。對此,有美國學者認爲,新一代的人口數量要比“嬰兒潮”時代多了不少,而這些人更需要房子,這其中就包括購房和租房居住。

或許有人會覺得奇怪,爲啥中國熱點城市房價一年動輒就要漲50%-100%,而美國多數城市房價却沒出現驚人漲幅,即使被警告美國房産有泡沫,那也只是美國少數一些熱點城市,其他城市漲幅都較緩慢,很難對當地居民的購房能力造成多大傷害。現在我就告訴你,美國的房地産即使有泡沫,它現在的危害程度也不會有太大影響。

第一,美國公共資源相對分散,這就注定了熱點城市房價也炒不上去。華盛頓是首府,除了首府什麽都不是。美國甚至把很多事務性的行政機構放在華盛頓以外的地方。(如美國人每年要報稅,處理居民稅務的機構就不在華盛頓。更別提企業和高校了。

薩克拉門托(圖片來源:SFGate)

具體到每個州也是如此,以加州爲例,加州兩大城市,舊金山和洛杉磯。但是你知道加州的首府在哪裏?在薩克拉門托,幾乎沒多少人知道。有人做過一個統計,美國前20名的大學,分布在大約15個州裏,紐約只分到一個哥倫比亞大學。這樣已是最大程度把公共資源分散。這樣很多人就不會搶著到一個城市居住。

第二,美國的金融體系發達,房地産投資只是各個選項之一。在美國資本市場上,可以投資的産品有種類繁雜,主要是下面幾種:股票,債券,黃金,房地産,大宗商品,外匯,金融衍生産品,風險投資和私募投資等。而在國內金融市場不成熟,投資金融産品弄不好傾家蕩産,在國人看來,房地産是最安全的投資方式。所以中國房價很容易被惡炒。

第三,在美國沒有“戶籍制度”的概念,哪裏有工作機會,人們就往哪裏跑,而某個行業如果出現不景氣的情况(比如汽車工業不景氣,底特律就開始衰敗),這個城市的人也如作鳥獸散,各奔前程。實際上,美國人更樂于在各個城市之間遷陡,幷不太需要長期穩定住在一個地方。這就使得多數美國人購房意願幷不强烈,往往喜歡租房居住的原因之一。

第四,美國政府通過房産稅,來控制各地房價的過快上漲。具體到每個州的情况也完全不同,房産稅每年的繳費比例在總房價的2%-5%之間。這就意味著,誰擁有的房産越多,所要繳納的稅賦就越重。所以,對于普通美國民衆來說,購房主要是用于自己居住,投機炒房的熱情不會太大。

美國部分熱點城市房價出現上漲,引發了媒體和權威機構的高度關注。實際上,與中國的高房價相比,美國房價還是受到嚴格控制的。鑒于公共資源被分散,投資渠道多樣化,投資者幷不一定非要通過炒房來賺錢。同時,美國人天生具有遷陡特性,以及多購房要納房産稅。這都是美國房價短期難出現暴漲的原因之一。

 

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