父母買房之後如何過戶給子女?

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很多去美國買房的購房者會有一個疑問,如果前期用自己的名字買,後期想轉到子女名下怎麼辦?這就涉及到美國房產產權轉移的問題了。

1.美國房產產權更名基本知識

美國房產產權更名,包括加上名字或拿掉名字,在辦理過程中:

(1)需要之前房契上所有權人全部的簽字。

(2)法律規定,房子共有人擁有該不動產每一部分中自己應得的某個百分比。

(3)若房子共有人,各占50%的權利,則其中一個人不可將房子的一半賣掉,他只能轉移其對這不動產的50%的權利給他人。

(4)轉移的權利是否有效,則需要看最初共同簽署的法律文件內容,包括:轉移所有權的證明書,向地政局登記的表格和其他稅務的問題

(5)如果沒有全部的所有人簽名,則此次轉移並非完全無效,而是需要依情況而定。

2.美國不同房產類型的房產產權轉名

在美國貸款買房子時,雖然房子所有權人是購房者的名字,但在房子貸款還沒有還清之前,房子的所有權仍然屬于銀行。但房子所有人仍然可以轉移所有權。

(1)共有公寓(Condo)

購房者擁有的是大樓裏的一套房。

由于公寓大多有管理處,所以如果要加名或減名,都需要經過大樓管理處的同意(大多數都會同意)。

(2)合作公寓(Coop)

購房者擁有的是大樓的股份。

正因為牽動的是一整棟樓,所以要轉名並不容易,在轉名過程中通常要經過嚴格審核,包括:合法的身份、合格的信用報告、工作型態、收入穩定度和家庭成員等。

3.美國房產產權中的有償轉讓和無償轉讓

第一種 有償轉讓:就是普通房屋買賣交易的過程

交易雙方聘請經紀人,在辦理過戶的時候簽字即可,基本上由律師把關,所以不會有太多的糾紛和問題產生。

但轉讓價格過于便宜時,比如姑姑把一套價值100萬的房產以10萬的價格低價出售給侄子,就會涉及以下問題:

(1)美國產權保險按房產價格計算理賠

轉讓後,房產需要重新買保險,如果是10萬的房產,出險只能按照10萬計算理賠。

(2)美國房產相關稅費

a.交易稅

購買房屋的時候賣家要繳納交易稅,交易稅是根據房屋交易價格計算的,所以房價低的時候,交易稅上可以省很多。

b.資本增值稅

第二種 無償轉讓:就是贈予,如果想要辦理無償轉讓,手續上要比有償轉讓容易很多。

需要去2次律師樓:

 

第1次:帶著自己的有效身份證件和社會保險號,讓律師準備房契贈與法律文書

第2次:贈與人在房契贈與文件上簽字,然後贈與雙方在交易稅單上簽字

完成贈與過程

優勢:

‧所產生的費用遠低于房屋交易的過戶費

‧沒有交易稅

劣勢:

‧房產沒有交易,無法購買產權保險,一旦產權出現問題,只能賠償原屋主

‧資本增值稅從原屋主購買之日的價格計算

4.美國房產產權無償轉讓可能引發的法律糾紛

1)老年人轉讓房產

a.申請政府福利,在某些情況下,不是轉讓房產後就能馬上申請。

b.如果有老年人一定要把房產贈予給子女,可以在房契裏寫入一項條款,就是儘管老人把房產轉給子女了,但是老人擁有這棟房產的終身居住權。

c.如果這套房產是老人唯一居住的房產,老人有沒有什麼收入和存款,那麼可以申請medicaid。

2)為欠款臨時過戶

有些人因為有欠款而臨時將自己的房產過戶給他人,但是無償轉讓是沒有辦法購買產權保險的,保險的賠償方還是原屋主。所以一旦原屋主有欠款,這筆欠款除了跟著人走,也會跟著房子走。被贈與方只要賣房子,還是要償還欠款,不然房產的產權也是有問題的。

3)將個人房產轉讓到自己公司名下

現在有很多人選擇個人房產轉移到自己公司名下,事實上就是自己轉給自己,但是需要注意這套房產的持有人必須和公司持有人一致。如果是夫婦兩人持有的房產,那麼公司也必須是夫婦兩人名下的,而且所占的的份額也是必須要一致的。如果改變了就涉及到轉讓稅的問題,因為這種轉讓是不需要轉讓稅的。

 

來源:房天下

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