美國房型種類繁多,投資選哪個?

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美國的房型大致可分為獨棟別墅(Single Family House),連體別墅(Town House)和公寓房(Condo)。單純從投資的角度而言,獨棟別墅最保值,其次是連體別墅,最後為公寓。

嚴格而言,公寓並非戶型,是一種房屋組織形式。購買前兩種戶型時,你是房子與地皮一同買下,而購買公寓房時,得到的只是所住的單元,屋頂與地皮都不歸屬于買家。

因為公寓房的公攤面積相對較大,所以維修管理費比連體別墅要高。獨棟別墅的社區管理費用比較低,但是需要定期割草和收拾院子,相對麻煩,保養的代價也相對較高。

房屋的朝向和地勢的高低對于日後的居住舒適度都有很大的影響。偏愛風水的買家,也可以在選擇房型的時候酌情考慮。

看上去美國的房屋種類繁多,但是實際上可分為兩大類:房屋(House)和公寓(Apartment)。在日常生活中,我們傾向把前兩種房屋類型(獨立屋和聯排別墅)統稱為house,從房屋外部來看,我們無法進行區分,需要進入房屋內部進行觀察才能做出判定正確的房屋類型劃分。

我們把後兩種房屋類型統稱為apartment或者apt.這一類公寓在繁華,土地緊張的大城市最為常見,尤其是紐約,波士頓,芝加哥這樣的大城市。以下我們來詳細介紹一下各個房屋類型。

一. 獨立屋(Single Family Residence)

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獨立屋這是美國最常見到的房屋類型。以紐約州為例,在繁華的曼島以外的地方,這種房屋類型幾乎占到了絕大的比例。獨立屋也有不同的分類,如Attached Single Family Residence和Detached Single Family Residence。

Attached Single Family Residence獨立屋就是我們所說的雙拼房,兩棟房子有一堵公用的牆,但是每家有自己的門牌。

而Detached Single Family Residence獨棟別墅,這種房子是獨立院戶,通常有自家的車道(driveway),車庫(garage)和庭院(yard)。房屋主人擁有土地和房屋的完全所有權的同時,也有負責維護自家庭院和物業的責任。比如下雪天要對自家房屋的車道鏟雪,對自家庭院的花草也要及時澆灌或者修剪。

別墅的選擇優勢很明顯,首先對地上的房產及所在的土地擁有永久產權。單純從投資的角度而言,獨立屋最保值,其次是聯排別墅,最後才為公寓。相對來說,獨棟別墅的供應較少,但也是資金充裕的情況下,外國人首先考慮的住房類型。

首先,獨棟別墅的居住環境最好,擁有自家獨立花園和停車庫,不用交物業費,一切房屋外形、院落改善、設施建造等相關事宜均可以由房主自行決定。土地是稀缺資源,獨棟別墅獨享其土地產權,自然增值空間大。

不過,獨棟別墅也有缺點,其價格較高,對購房者門檻要求高。如果不自住,由于相對高昂的價格,別墅並不太容易出租,經常處于“空租”狀態,因此獨立別墅容易呈現負現金流。此外,由于花園、車庫、游泳池、地下室、房屋面積大等原因,使得別墅維護成本較高。

因此,別墅比較適合用來自住,是資金實力較雄厚買家的首選,別墅很難靠租金覆蓋每月貸款。別墅也適合注重資產增值潛力的買家,雖然中短期內為負現金流,但長期來看,別墅升值潛力為所有房屋類型中最高。

二. 聯排別墅(Townhouse)

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聯排別墅從字面意思上我們就能看出,是一棟或者幾棟別墅Share共同的牆組成的。

每一棟房屋(家庭)都有2-3層的房屋空間,水、電還有氣都是與其他家庭完全獨立分開,這種房屋相當于House和Apartment的結合。Townhouse的所有權歸業主所有,有的Townhouse會帶有自己的庭院和車庫,但是有些卻沒有。

聯排別墅的價格介于公寓和獨棟別墅之間,有一定面積的土地所有權,業主擁有房屋所有權,有一定增值空間。少數聯排別墅可以做到租金收支平衡,但總的來說租金收益率遠不及公寓。

聯排別墅類似于公寓的別墅化,兼具兩者的特徵。價格適中,帶有部分土地所有權,適合既想受益于房產升值,又想獲得一定租金收益的用戶。

三. 公寓(Apartment)

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如果你是熱愛城市生活的年輕人,如果你不想生活在恬靜的小村莊,公寓就是你最好的選擇了。在美國,公寓的配套設施十分完善。以紐約一間普通公寓為例,會配備有洗衣間,供暖,空調,健身房,游泳池,停車場,門衛甚至還有小教堂,小區周邊也有生活便利超市。住在公寓裏面十分便利和省心。

嚴格而言,公寓並非戶型,是一種房屋組織形式。購買前兩種戶型時,你是房子與地皮一同買下,而購買公寓房時,得到的只是所住的單元,屋頂與地皮都不歸屬于買家。因為公寓房的公攤面積相對較大,所以維修管理費比連體別墅要高。

公寓的所有權可以是公司和個人。以公司形式存在的公寓通常是由公司進行管理,這一類的公寓不出售,只招租。而個人形式的公寓,就是個人通過買賣獲得了公寓的所有權。這種房屋可以投放到市場招租或者出售,也可以自己居住。居住在公寓需要自己繳納每年或者每月向管理公司繳納一定的管理費。

公寓有不少優點,首先是價格相對于別墅要便宜不少,適合中產階級家庭投資。然後,主要的租賃需求都由公寓提供,所以公寓容易找租客,可做到“以租養貸”,即每月用租金來還房貸。這也使公寓的租金回報率值得期待,在國外通常能達到5%以上年租金回報率,是一種正現金流的投資方式。此外,公寓多位于市區或學校附近,比郊區別墅生活更便利。

不過公寓也有自己的弱點,其升值空間相對帶土地的獨棟別墅要小,且升值速度偏慢。其次,還需要每年交物業費,沒有完整的土地產權,只享有自己的那一部分。此外,市區的公寓也容易碰到停車位不足等情況。

總的來說,公寓更適合喜歡正現金流,及利用杠杆進行投資的朋友。支付30-50%的首付,就可擁有房屋完整產權,靠每月租金填補餘下房款,房貸還完後,每月還能賺取正現金流。

在房地產界有句名言“位置、位置、位置”(location, location, location),這一說法在公寓上尤為突出。一般來說,只要位于學校周邊、市中心,或公共交通站點8分鐘步行距離以內的公寓,是很具有投資價值的,往往能獲得較高的租金回報率及一定的升值空間。

四. 康斗(Condo)

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從外形上來說Condo和Apartment 沒有區別,Condo只是房屋產權形式並不是房屋類型。Condo的所有權屬于個人(也就是業主),而不是房產公司,所以每年業主需要繳納房地產稅。

所以如果是租Condo的話,通常都是與屋主簽訂租房合同,而不是房產公司。當然整棟建築還是會有委托的物業公司進行日常維護。如果你居住或者租住在Condo裏面,你想對房屋的內部或者陽臺進行改善必須經得物業管理公司的同意。

私人公寓(Condo)和出租用的公寓(Apartment)的差別主要在于產權的不同,儘管兩者的外形非常類似。舉個例子,一整棟Condo 中,每戶人家擁有各自產權,每套都有不同的房主,而Apartment的整幢樓一般是一個主人,可以歸屬于某個公司或個人,一般房東用于出租,不能單套出售,只能整體一棟出售。

正是由于產權上的區別造成Condo和Apartment之間的其它細微差別。例如Condo的每一戶人家水電都是分開的,就跟國內的普通住宅小區類似,各自有自家的水電錶。而Apartment一般有統一的供水系統,水費由用戶平攤,只是電費由各租戶自行支付。

文章來源:美房吧

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