德克薩斯州房產投資常見問題解答

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德克薩斯州(英文:State of Texas),簡稱德州,是美國南方最大的州,也是全美第二大州,僅次于阿拉斯加州。

據全美地產協會(National Association of Realtors)的最新數據顯示,自2016年4月到2017年3月,外國買家在美國置產的總金額再創新高,達到了1530億美元,中國人仍是美國地產的最大海外買家,其中購買的一半房產位于佛州、德州和加州。

德州是美國新房建設最多的州,而中國人向來愛新房。據美國住宅建築商聯合會的統計,德州的住宅建設總量是加州的兩倍左右。中國人在美國購置房地產,不僅是為投資,他們也希望在此地居住、就業和教育下一代。德州房產受中國買家的偏愛,主要歸因于德州強勁的就業率和教育機會。

美國黑騎士金融服務公司指出,德州的房價正節節高升,達拉斯、休斯敦、聖安東尼奧和奧斯汀今年5月房價都創下了新高。

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一、德州為什麼會吸引外州或外國投資人?

(1)德州的人口

德州的人口是在近30年來一直保持了一個很穩定的增速,最近是每年1.6%—2.0%的持續穩定增長速度。其中達拉斯都市圈和休斯頓都市圈分別是美國的第四和第五大都市圈。

2010年達拉斯都市圈人口是600多萬,實際上經過了從2010年-2017年,達拉斯都人口目前已經遠遠突破了700萬。據預計,達拉斯在2030年人口將會接近或者超過芝加哥成為美國的第三大都市圈。預期未來15年內達拉斯人口也將增長大約150萬,這是非常迅猛的增速。

休斯頓也非常類似。根據美國的一個搬家公司統計,休斯頓是所有大都市中淨流入人口最高的一個城市,即使是從2000年到2010年,德州的大都市人口的增速也遠遠超過了東、西岸的傳統大都市,更不用說從2010年到現在這一個新的經濟周期內,德州包括休斯頓和達拉斯也是發展迅速。

房地產的發展很大程度上決定于人口的一個增量,德州普遍來講,人口增長的預期就是房地產發展的一個原動力。德州大約有四塊人口高密度聚集的都市圈。最北邊是達拉斯-沃斯堡都市圈。東南角是休斯頓,一個港口城市。西南角是聖安東尼奧,北邊是奧斯汀。

達拉斯、休斯頓、奧斯汀和聖安東尼奧構成了德州的黃金三角帶,無論是人口增長還是經濟發展都非常蓬勃。

(2)德州的經濟

德州的經濟傳統上是能源和石油起家,但是從20世紀中期開始,德州產業開始多元化發展,包括電子計算機航空航天生物化學等都有一個均衡的發展。世界財富500強的全球總部有54家在德州,這也是美國第二大500強總部的聚集州,僅次于紐約州。

從2012年到2017年這一輪經濟周期的上升期裏,幾十家大公司的全球總部或者是區域總部從外州遷移到達拉斯的都市圈,一共帶來了122300個新的工作機會。

例如,State Farm保險公司,美國著名的三大保險公司之一,總部遷到了達拉斯,這一遷移帶來了8000多個的工作機會,豐田的北美總部,給達拉斯的都市圈帶來了4000多個工作機會。達拉斯從2015年到16年的就業增長率是4.1%,美國全國的平均水平是1.4%。

二、德州為什麼這樣有吸引力?在整個經濟發展過程中政策優勢到底在哪裏?

(1)德州沒有州稅

 

加州的州稅基本上是在8%—13.8%,上限是13.8%,對于很多投資人來講其實是非常大的負擔,德州是沒有公司和個人所得稅,這是德州吸引大量公司入駐的一個很主要的原因。

(2)德州有很友好的商業環境

無論是從政府、法律到整個社會的環境都對招商引資態度非常積極。政府和整體的社會上大環境對于外面企業進來的態度,很大程度上影響當地的經濟的發展。豐田的北美總部前一段時間遷移到達拉斯都市圈,德州從州政府的層面上給了很多稅收的補助。

包括一些減稅的措施,甚至于還有直接的一些補貼,然後去抵消辦公租金的開銷等等。包括一些比較小衛星城市為了吸引大的公司入駐,包括減稅,補貼,給予一些開發上面的優惠。一個整體的友好的商業環境,對于大公司切入有很好的吸引力。

(3)德州有良好的教育和醫療的基礎條件,整體的基礎設施也很好

以教育為例,德州的教育系統以大學來講,有全美國排到前30名20名的私立大學和公立大學。包括在休斯頓的萊斯大學在美國的私立大學中排到前20名,包括德州的德州大學奧斯汀分校。

德州大學系統也是美國最好的公立大學系統之一。德州大學奧斯汀分校、德州大學達拉斯分校和德州大學阿靈頓分校等都是美國最好的公立大學。從中小學教育來講,以達拉斯為例,有一個所謂的天才學校,專門收自由生,這個學校很多年都是在全美的公立高中中排到了第一名。

還有專門收數學和理科方面很優秀的學生的學校,在全美的公立學校中排到了第八名,此外還有很多衛星城有很多高質量的學區,他們的小學和中學都是在美國的公立學校打分評分的這個系統中達到九分和十分的學校。

以醫療系統為例,西南醫療中心在達拉斯、休斯頓和安東尼奧都有分布,它也是美國最大最完善的醫療系統之一。休斯頓的一個癌症中心是美國三大癌症中心。從科研和醫療條件來講,德州整體能提供一個很好的醫療支持。

(4)德州整體來講比較新

它的基礎設施無論是道路建設,還是機場車站的建設,都比東西岸的城市要好。基礎設施也是一個城市基本面貌,吸引一些外資能夠入住的一個原因。

(5)德州的生活成本相對來講很低廉

尤其是跟東岸和西岸的一些傳統大都市比較。比如外州來的一些大公司的高管,原來可能是一百萬在加州也是住一個很普通的一個獨棟別墅,但是到這邊來也許就可以買一個很好的豪宅。相對低廉的生活成本其實也是在不斷的吸引外面的公司和人口的入住。

三、德州住宅類地產投資有哪些優勢?

住宅分為獨棟住宅和聯排屋或者是公寓。這三種住宅在德州長期以來是一個相對比較低的水平,但是近年來有很大的增長。以達拉斯為例,去年到現在同比房價上漲了13.1%。

二手房屋的交易上,奧斯汀的房價是最高的,奧斯汀和達拉斯都市圈都保持穩定長期的增長。相對來講休斯頓的房價增長還是有一定波動,主要是過去兩年中,石油的價格一直在下跌,休斯頓是一個依賴于能源產業的相對單一的城市,所以它受到的衝擊比較大。

奧斯汀和達拉斯的產業經濟波動的能力就會強一些。二手房交易上,奧斯汀的房價實際上比達拉斯房價要高。達拉斯新建房屋售價中位數實際上是高于奧斯汀。

四、問題回答

1、德州房產的均價是多少,租金的回報率怎麼樣?

答:建議如果做房地產投資還是應該買到達拉斯、休斯頓、奧斯汀和聖安東尼奧這幾個大都市圈裏邊,他的附近的回報率普遍來講會穩定一些。

一般來講,租金的毛租售比差不多是6%~8%,如果刨除了房產稅管理費用等開銷後淨回報率是在3%~4%左右,根據具體情況會有一些浮動。

2、德州的教育和就業整體環境怎麼樣,投資對教育是不是有好處?

答:德州整體來講,教育有一個很堅實的基礎,無論是大學教育還是中小學教育,整體來講是比較優質,那麼在考慮具體的這個選擇之前,也要對它的學區學校做一個很細緻的一個分析。

任何一個都市圈都有好的學區壞的學區。整體來講德州的這個教育和物業情況還是非常的良好。以達拉斯都市圈為例,很多大的企業的入駐使他整體就業情況非常的好。

3、分析一下德州未來的經濟的走勢?

答:德州的經濟會繼續向著多元化的方向發展,越來越擺脫它傳統上依賴于能源和依賴于石油的經濟模式。尤其是在近年來石油價格下跌之後越是多元化的一個都市,它抗打擊的能力就越強,這個應該是德州一個發展的方向。

隨著很多大公司的入駐,德州也越來越有一個得天獨厚的機會去沿著這樣的一個多元化的方向去健康的發展。以能源和石油產業來講,德州的西部有大量的葉岩油層發現,俄石油的價格也慢慢的穩定下來。

德州這個傳統的支柱產業能源和石油目前也還是比較看好,所以這就是為什麼看到休斯頓目前來講人口又有一個回升,休斯頓的整個的經濟面又有一個向好的這樣一個發展。

4、德州有哪些城市適合投資?做個比較。

答:德州有一個黃金三角帶,北邊的達拉斯、東南角的休斯頓和西南角的山東尼奧和奧斯汀所構成一個大的都市圈,他們構成了德州的黃金三角。這三個城市各有特色。

休斯頓是一個港口城市,是傳統上的石油和能源城市。

有大概26家的世界500強的總部都集中在休斯頓,其中大部分是能源類型的公司,它們受石油價格的波動影響比較大。休斯頓的投資建議去做人口導向的產業投資,像住宅公寓和商業這些人口導向的投資地產類型。

受整體大的經濟環境的影響沒有那麼大。相反,像辦公類還包括倉儲類這種產業導向的一些投資,建議要稍微小心,因為德州休斯頓的產業相對來講單一。

達拉斯是一個產業相對于多元化的城市,尤其是電子和計算機航空零售包括房地產和金融,它的產業的支柱比較多。目前來講,其實在達拉斯這個圈,無論是從房價來講,還是說從他的開發都有一個很良好健康的上升的趨勢。

隨著很多大公司的入駐,這種上升的趨勢不會說一直延續下去。人慢慢的進來之後,上升速度可能會慢慢下來,但是這個也取決于城市發展的後勤。

奧斯汀是一個年輕的城市,因為它有德州大學奧斯汀分校在在裏邊。整體上很年輕很自由,有很多比較時髦的產業。目前來講,這個地區的經濟是非常有潛力的,包括它的一些房價,整體住宅的這個房價包括商業地產的一些價格都有一個穩定上升的趨勢。

如果大家對教育方面有一些需求的話,不妨考慮一下。因為德州大學奧斯汀分校是一個非常好的學校,它也很大有大概四五萬學生。對于德州本地人來講,學費還是很划算的。

 

文章來源:美房吧

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