中國人在美國買房 滿腦子都裝著什麽問題

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圖片來源:Bellevue and Beyond

中國人在美國買房的熱度絲毫未减。

全美房地産經紀人協會(NAR)最近發布的《2017年美國住宅房産外國買家報告》,中國連續四年成爲美國海外購房群體中的第一大買家。

據第一財經報道,作爲美國外國人購房的主力,在2016年4月-2017年3月的報告統計周期,中國人的購房總成交額達317億美元,比上年的273億美元上升了16%,也超過前年的286億美元,創下歷史新高;購房數量也超過4萬套,在經歷上年的回落後再次衝擊歷史最高點。

在截至今年3月底的12個月裏,中國買家在美國支出286億美元(主要用于購買住宅物業),同比增加30%,而且是第二大外國買家群體加拿大人支出金額的2.5倍多。而加州仍然是中國人最青睞的安家之地。

爲什麽那麽多中國人願意在美國買房呢?聽聽矽谷房地産的解釋吧。

  1. 爲什麽在美國買房子?

a. 美國房屋産權爲私有制,永久産權

中美房産最本質的區別在于房屋産權和擁有方式。中國房屋産權是公有制,買了房子之後最多有70年的使用權。而美國房産實行私有制,幷且是永久産權。一經購買,包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永遠屬自己。

b. 美國房子價格不高,甚至低于中國

現今,美國所有房屋的平均中間價格爲16.3萬美元,也就是說,有一半的房産低于97.8萬人民幣。這個價格在中國很多城市來講都顯得那樣平易近人。用同樣的價格,在美國買到房子可以比中國大三倍以上。或者說,用買中國房子三分之一的價格就可以在美國同等區域買房一套大房子。

c.  美國房産政策完善,法律環境健全,房屋産權受保障

美國的房地産法律經過了幾十年的發展和完善,逐漸形成了相對完善和成熟的房産法律制度和市場。比如美國的房産信息是公開的,購房者可以去政府網站查看意向房産的全部詳細信息。所有的交易信息, 包括實際價格,稅額, 交易日期, 交易情况, 都必須明確的呈報,這就有效的避免了炒房現象的發生。此外,美國政府會保護房屋擁有者的産權,幷保障房産交易中買賣上方的權益,比較公平公正公開。美國房産問答延伸閱讀:美國法律如何保障外國買房人的權益?

d.  美國房産可以獲得較高的租金回報率

以出租和投資美國房産爲目的會有穩定的房産增值效益和獲得較高的租金回報。

e.  美國有多種房産類型,可以依據投資目的自如選擇

美國房産類型分爲1.獨棟別墅、2.聯排別墅、3.公寓、4.多戶住宅。每種房型會分布在不同的地區或城市,幷匹配不同的投資目的。如投資、留學、養老買房都有比較適合的幾類主要的房産類型。

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圖片來源:NY Daily News

  1. 沒有綠卡,可以在美國購置房産嗎?

美國是一個成熟的市場經濟國家,對外國投資者持歡迎態度。同時,法律透明公開,購房程序要比其它國家相對簡單明瞭;任何人都可以購買美國房産,只要擁有中國護照,就可以完成購房交易,即使沒有美國簽證,也可以通過電子郵件完成交易。

如果是用現金(或銀行存款)購買,沒任何限制,但想獲得貸款用按揭方式購買,需要辦理貸款手續,可以用中國收入申請美國貸款。

  1. 在美國買房是必需人到美國才能買嗎?

理論上你不必親自到美國就可以買房,但最好是本人事先來美國開立好自己的銀行帳戶,以便用該帳戶內的資金支付購房款,即使不來美國也可將資金直接打入産權公司進行交接。

現在大部分銀行都接受這種網上簽字的方法,只要有Email的地方,都可以簽字,無論你在世界的哪一個地方,都可以完成在美國買房的過程。

當然,在看房、選房的過程中,你如果能親自選擇是最好的。

  1. 中國人在美國買房要些什麽證件和資料?

如果本人親自前往購買,只要有護照就行了。

如果是委托他人購買,需要給受托人寫一份授權委托書(Power of Attorney),該授權委托書需要公證,另外提供一份護照複印件,受托人有了授權委托書,可以動用在委托人名下的銀行帳戶中的資金支付購房款,代簽買房合同等法律文件和代辦過戶手續。

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圖片來源:Business Insider

  1. 中國人在美國購買的房屋産權與美國人購買的有何不同?

沒什麽不同,都是永久産權,産權文件上都會載明産權擁有人的姓名,獲得不動産産權的時間和位置,土地占地面積和建築物的面積等等。

  1. 在美國購置房産和在中國買房程序上有什麽不同?

在美國買房的整個過程中,要經過一層一層的手續,比較複雜,也比較嚴謹。也就是說,在房産過戶中的詐欺、違約的機會率會降至最低。雖說過程比較複雜,但在美國的經紀人,都是需要取得各州的專業房地産的執照,才能爲客人作買賣交易服務,整體水平很高,職業道德相對于國內房産中介素質要好得多。如果能選擇一個負責任、有經驗的經紀人作買方經紀,其它事情你就不必擔憂了。

  1. 需要付經紀人傭金嗎?

在美國加州,買賣雙方經紀人的傭金都由賣方支付,購房者不須承擔支付傭金的責任。

  1. 在美國買房以後可以移民美國嗎?

目前,在美國買房與辦移民沒有直接的聯繫。外國人只需要提供身份證明和合法入境美國的簽證就可以在美購買房産,買房可被視爲一種投資行爲,但不可以僅因此而獲得綠卡。

根據美國移民法的規定,獲得美國投資移民EB-5的條件是:

1)在美國任何地方投資一百萬美元,幷至少直接創造十個就業機會;或

2)在國家認可的低就業地區投資五十萬美元,幷至少直接創造十個就業機會;或

3)在經政府批准的“區域中心”投資五十萬美元,幷直接或間接創造十個就業機會

所以在美國買房屬商業行爲,綠卡屬美國移民局管轄範疇,目前而言,在美國投資買房暫時不能直接獲得綠卡。

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圖片來源:房産百科

  1. 來美國買房的基本流程是怎樣的?

在美國買房的整個過程中,要經過一層一層的手續,比較複雜,也比較嚴謹,通常都會選擇一個好的職業經紀人來一步一步帶你走,所有在交易過程中可能發生的情况,他都會在事前告訴你。

下面是來美買房的基本步驟:

1)須有中國或臺灣護照和合法來美的簽證;

2)選擇想要買房的地區和房屋種類(獨立屋還是公寓);

3)選擇一個合法注册的房産經紀人,討論購買要求,由經紀人介紹看房,選房;

4)填寫買房出價合同書,付定金支票,如果出價合同書被賣方接受幷由賣方在合同書上簽字,則購房合同成立,雙方進入具體操作程序;

5)一旦出價合約書被賣方接受,則定金支票須存入雙方選定的公證托管公司,這家公證托管公司是幫助雙方履行合同、清理價款完成交易的中立公司,不代表任何一方;

6)公證托管公司對房屋産權進行核實,對産權是否有睱疵是否影響産權的完整性提出意見。如果不影響過戶,則會通知雙方進行下一步操作;

7)即使經過産權核實未發現睱疵,買方也會在過戶(closing)之前購買産權保險,以便將來出現産權問題時獲得賠償;

8)如果購房合同是有條件履行的合同,即買方在合同中提出須做房屋檢查幷根據檢查結果决定是否購買,則當賣方接受出價合同書後,買方即可開始聘行專業人士對房屋的狀况進行檢查,如果檢查結果滿意,則進入交易的最後一個程序:過戶(closing),如果檢查結果不滿意,買方要求售方維修,則雙方在售方進行維修後進行交易的最後一個程序,如果售方不願意維修或買方對檢查結果不滿意而不願意繼續進行交易,則交易中止,定金退還買方;

9)買方在過戶(closing)之前購買房屋保險;

10)按照合同約定的時間雙方前往公證托管公司辦理過戶(closing),買方付款(支付至公證托管公司帳戶),售方簽署産權文件,交收房屋鑰匙和其他文件資料;

11)過戶(Closing)完成之後,公證托管公司清算各方的款項,幷將産權文件報送當地縣政府備案,縣政府備案後幷蓋印章,原件由公證托管公司領回後郵寄給買方,交易完整結束。

  1. 應該買哪種房屋?

美國房地産市場的房屋種類很多,最主要的有獨棟別墅(house)、聯體別墅(town house)、公寓(Condo)。對于投資者而言,獨棟別墅最具投資價值,公寓最沒有投資價值。

從過去30年美國公寓價格變化規律看,公寓建成之後價值會逐年遞减,因爲美國的人工支出很貴,舊的公寓需要花費大量的金錢去維護,所以超過20年房齡的公寓基本就無人問津了。而獨棟別墅却恰恰相反,雖然房屋也有老化的問題,但所在土地是永久産權的,而土地也在一直升值。

另外需要說明的是,美國的土地所有權分爲地下權(包括地下資源開采權)、地面權和地上空間權(包括建築物的容積率以及在容積率範圍內空間設定的通過權)。

  1. 購買新房還是二手房?

在美國,大多數在市場上交易的房子是二手房子,占市場上挂牌出售的房子總數的85%;新建的房子相對較少,僅占15%。這與中國大陸的房地産市場有很大的區別。

在加州,大部分優良的地段已經被老的住宅社區占據,所以一般大規模開發的新建房地段會稍偏,占地較小,以前多爲其他工業或農業用地,較多的靠近高速或鐵軌,或有其他的一些局限,但是新房戶型設計新穎有效,房屋比較智能化,幷且普遍內裝現代奢華,買房後直接擰包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,需要職業的經紀人幫助你權衡比較。

  1. 外國人買房可以貸款嗎?

隨著美國經濟和房地産市場的復蘇與上升,很多中國客戶期望來美買房置業,投資移民。根據廣大買房客戶的問題和諮詢,這裏介紹一下外國人在加州買房之前如何申請貸款,及其利弊分析。

1)在北加州灣區可以接受外國人買房貸款申請的銀行有3–4家,匯豐銀www.us.hsbc.com,華美銀行 www.eastwestbank.com,國泰銀行 www.cathaybank.com。匯豐銀行必須要求開設高級客戶賬戶幷存入10萬美金,存放時間60天以上才可以申請貸款。中國或香港 HSBC 賬戶的10萬以上存款也可以參照計算。華美和國泰銀行最低開戶爲2000美金,沒有存放時間要求。

2)作爲美國知名國際的HSBC銀行,其貸款審批速度較快/30–40天通過。一般來說,外國人的首期頭款須高于40%,但必須審查您的個人與公司年收入和銀行存款餘額。華美和國泰銀行要求最低首期頭款爲50%,不用查核個人收入但要求設定月供貸款銀行自動轉帳,其審批速度爲40–50天。貸款期限爲3,5,7,10年可供您選擇。貸款最高上限是200萬美金。

3)2013年以來,美國與加州的房地産市場非常火爆,房價正在上升,買家蜂擁而至。賣家和貸款公司對買房人的貸款申請審查嚴格,外國買家的貸款申請難度更大。因爲外國人貸款的審批期限較長,所以在選擇投資標的物時,就比較不容拿到一個比較優惠的價錢,畢竟“CASH IS KING 現金爲王”,如果想投資美國房地産,還是需要準備比較充足的”現金彈藥“會比較好。

需要知道,以上銀行的流程和要求有時會有變動,準備貸款之前,請先諮詢銀行。一般來講,需要申請貸款買房的要比一次性全現金付款的所需材料更多,手續更複雜,一切順利的話,成交時間大約在1~2個月。全現金購房最快7天即可辦完所有手續,過戶成交。

  1. 在美國買房需要準備哪些文件?

現金買主需要準備的文件:

1)有效的護照和簽證

2)準備好購房資金證明(國內銀行中英文版的存款證明)

3)在美國當地銀行開設的帳號

如果是現金購房,準備以上三項就可以了。

貸款買主需要準備的文件:

1)有效的護照和簽證

2)工作證明、工作收入(單位或街道開具證明,交由公證公司翻譯)

3) 自付款部份的資金證明(中英文版的銀行存款證明)

4) 在美國當地銀行開設的帳號

圖片來源:Realty Biz News

  1. 在美國養房每年需要支付哪些費用?

房産稅

房産稅在美國各個州和地區都不同,加州的房産稅普遍是1.25%左右。政府會對每個房子做一個評估,然後根據評估價計算房産稅。

很多國內非專業的投資人對房産稅都有誤解,其實按1%計算,就是你交100年房價才漲一倍;實際上100年之後房價早已漲了至少10倍,房産稅根本就可以忽略不計。

同時在中國雖然沒有房産稅的概念,可是只有70年産權,把房子的土地成本分攤到70年裏,你所花的錢比美國的房産稅可能還要高不少。

房屋保險

在美國購買房産的同時,一般都會購買房屋保險。一棟50萬美元的房子,房屋保險大約是300-500美元/年。在加州由于地震灾害比較多,地震險是單獨加保的。在其它州可能也有一些天然灾害,例如龍捲風或是水灾。如果要貸款,銀行一定要你買保險才肯貸款給你。

物業費

如果買公寓或集合式住宅,通常會有物管費(HOA fee),用于小區的公共開支如綠化、剪草、衛生、游泳池、網球場、垃圾和水費。有些高檔一點的獨立屋小區也有物管費。公寓的物業費大約每年3000到5000美元,越是年代久遠的公寓維護成本越高,物業費也越貴。

維護費

如殺白蚊、換屋頂(屋頂的壽命通常是15-40年),剪草及其他維修費用。

  1. 買房後,可以找人代管嗎?

如果是投資出租房産,出租給租客,一般可以有兩種形式請人看理不打算自行使用的房屋。一是業主可將房屋委托給專業的經紀人,經紀人可以幫您選擇條件較好的租客,减少以後惡房客的困擾。

收費一般是全年租金的8%;二是交給專業的租賃公司打理,如果有法律糾紛,需要請律師或專業公司驅逐房客,管理公司管理費一般收費爲租金的5%-8%。

  1. 我聽說有人在美國買房被騙,有這種事情發生嗎?

一般而言,美國房地産的買賣是被法律嚴格規範的經紀人模式,尤其是有公證公司監管資金和重要的文件,很難産生騙局。經紀人在合同確認之後就會提供一個close律師的監管賬戶(這個賬戶受到州房産委員會監管,賬戶資金不能挪用,因此是很安全的),購房者只要把款打入到監管賬戶就行了。

這裏需要注意的是讓經紀人提供監管賬戶(escrow account)用來匯款(而不是直接匯到任何個人賬戶)。

  1. 外國人出售美國房産需繳資本利得稅(所得稅)嗎?

擁有住房可以爲居民家庭提供一種可靠保障方式,爲實現這一目標,美國有一套相對完善的住房政策。所得稅與産權持有成本、住房貸款利率一起構成了美國房地産市場健康穩定發展的重要稅收政策。

在加州,外國人出售美國房産,需要繳納“資本利得稅”也就是所得稅,聯邦政府和州政府約共收一個25%的所得稅。比如房子買時是80萬美金,賣出是100萬美金,賣主賺了20萬,這所得的20萬,要交25%(5萬美金)的稅。20萬x25%=5萬美金。這個稅率需要“預扣”。在成交後的20天內與預扣款項一幷上交稅局。這項代征稅務通常由履約保證中介公司(Escrow Company)負責辦理。賣方如果沒有依法預扣這筆稅款,可能面臨不同程度的罰款。

美國人自己出售房産時,若符合一定條件,會有一定的免稅額度,比如夫妻可以50萬美金的免稅額,單身有25萬美金的免稅額度。

所以去美國投資房地産,除了替自己找一個好的中介或管理公司外,還需要找個可靠的會計師來替自己把關稅收的申報繳納,避免麻煩。

(取材僑報網)

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