美國房產想貸款?先看這2種房產貸款有何不同!

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中國人買房,也熱衷于將房產作為一種資產配置方式,這點在海外資產配置上也同樣有所體現。並且中國人還“創造”了一種更加聰明的海外房產資產配置方式——以租養貸,以房養房。但由于在美國買房,同樣是貸款,自住房的貸款和資產配置房的貸款還是有區別的,所以要做好區分。

一般來說,資產配置房的貸款利率比自住房貸款利率高出0.25%-0.375%,相應地,申請條件也較高。

那麼如何區分資產配置房和自住房?資產配置房如何能達到自住房的要求,從而減少貸款利率呢?

一、如何鑒別資產配置房

銀行會依據一些條件來判定客戶購買的房產是用自住還是資產配置。

1、銀行會要求顧客披露名下所有房產,一般第二套房產就是投資房;

2、過戶以後,60天內買房人要入住,且一年住滿180天就算自住房;

3、一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

二、怎麼以自住房的利息來購買資產配置房

如果你想要以自住房的利息來購買資產配置房,建議采用付點數利率的方式。所謂一個點數,就是貸款金額的1%。

舉例來說,對于40萬的資產配置房貸款,根據房利美(聯邦國民抵押貸款協會)的規定,如果要拿自住房的利息,貸款時要付兩個點數,就是40萬乘2%,也就是一次性付8000元。

是選擇一次性購買點數,還是較高的利率?這要看客戶保持資產配置房多久。例如一個貸款40萬、30年還清的房子,資產配置房比自住房的每月還貸相多出100元,如果選擇付點數,大約7年就把8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子,那麼就沒必要購買點數了。

三、首付金額差別

資產配置房貸款最多只能申請到75%,也就是說購房者至少要付25%的首付;若購買資產配置房,銀行要查看申請人兩個月的銀行月結單,其中不允許有任何贈與款,申請人的信用要求也更高,通常要在660分以上。

自住房貸款有時可以達到90%之多,但銀行對其首付的要求也會更高,自住房首付款可以由父母、朋友贈予,申請人的信用要求為620分。

四、資產配置房貸款和自住房貸款

1、申請資產配置房貸款最好曾經做過房東。資產配置房購買者去銀行貸款時,銀行會看負債和收入的比例,不能超過43%到50%。

例如,某人月收入5000元,當前自住房和未來的資產配置房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500元,負債和收入比例剛好50%,他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200元,負債達到54%,就不能申請到這棟房的貸款了。

2、購房者選擇不同的房屋類型,如合作公寓(Co-op)、獨立產權公寓(Condo)等,對申請貸款都會有影響。

合作公寓用于資產配置而言基本上沒有貸到款的可能,銀行會覺得風險太大。

獨立產權公寓能夠拿到貸款,銀行也是需要經過很多審核的,如果Condo預售率沒有達到50%,商業面積超過大樓面積的20%,裏面個人投資比例過高,那銀行也不會貸款給買家。

3、一到四家庭的房產是比較容易申請到資產配置房貸款的。 四家庭以上的在紐約(房價)就算是商業貸款。商業貸款從租金上是很好的資產配置方式,但貸款更困難:貸款一般是五到七年,而且提早還款還有罰金,另外利率也更高。

文章來源:美房吧

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