無論誰當選美聯儲主席 美國樓市都將遭遇衝擊

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據ZeroHedge網站,隨著美聯儲主席耶倫的任期即將結束,金融市場開始消化“美國總統特朗普將選擇指定一個更强硬的人來擔任美聯儲主席”的可能性。

雖然市場預期美聯儲將在未來幾個月收緊貨幣政策,以縮小資産負債表的規模及考慮適度上調利率,特朗普的任命决定也可能給房市造成衝擊。

實行接近0和0利率政策較爲嚴重的副作用之一是資産價值的迅速上漲。較低的利率鼓勵個人和公司通過購買和再投資來獲得更多的回報。然而,價值的迅速膨脹幷不僅僅局限于金融資産,而且還有房地産等實物資産。

特朗普最近接見的幾個美聯儲主席候選人都傾向于更强硬的,美國政府對下一任美聯儲主席的任命可能給各類資産帶來大幅的修正。

美聯儲候選人表現得更强硬

金融新聞媒體已經開始發表大量和下一任美聯儲主席人選有關的報道,其中兩個最有可能成爲下任美聯儲主席的候選人是經濟學家約翰-泰勒和前美聯儲理事凱文-沃什。泰勒目前在斯坦福大學擔任經濟學教授,根據一篇彭博社的報道,泰勒曾得到特朗普的高度好評。據稱,特朗普對泰勒的資歷印象深刻,與其他候選人不同,泰勒强烈支持讓政策措施密切反映經濟狀况。

以這位經濟學家名字命名的“泰勒規則”是常用的簡單貨幣政策規則之一,它規定了當通脹率不斷上漲或失業率低于“充分就業”水平綫時,利率應該上漲,反之,則應該下滑。將這一套規則應用到目前的經濟環境中,則意味著關鍵美聯儲基金利率應該爲3.74%,以反映高水平的就業率和不斷上漲的價格。這個利率水平是目前利率的近三倍,如果讓約翰-泰勒擔任美聯儲主席,他就可能壓制股市和房市的過度估值。考慮到他的過度强硬態度,他與唐納德-特朗普的會面已經令金價明顯下滑。

作爲對比,凱文-沃什也支持收緊貨幣政策,更大程度地放寬監管以及徹底改變美聯儲。他對改革的態度也讓他得到了好評。然而,他的强硬程度和已聲明的調整通脹率目標的願望可能令他處于政策瘋狂調整的中心,而這場政策調整將背離現任主席耶倫所采取的謹慎措施。

美聯儲控制之外的因素

儘管很容易給德克薩斯州和佛羅裏達州的重建措施貼上“有利于整體房市”的標簽,但它更多的是解决供應面的問題,而不是需求面的。就購買方而言,美聯儲决定上調利率將必定預示著按揭貸款成本上漲,這就意味著買方興趣有所下滑。雖然說“止贖率下滑至11年來低位是强勁迹象”很有吸引力,但是它幷不必定意味著房市穩定,尤其在房價已經超過了可負擔起的水平。

根據每月凱斯希勒房價指數,收入增長速度遠遠無法趕上房價增長的速度,考慮到這點,缺乏可負擔得起的解决方案可能是損害需求同時給定價施加重壓的一大因素。今年年初至7月,平均時薪增加了2.5%,而同期20個美國主要都市地區的房價漲了5.8%。房價增幅遠大于工資增幅,價值的激增應該令那些考慮在按揭貸款利率與紀錄低位相差無幾的時候買房的潜在買家擔憂。

然而,除了可負擔性外,另一個更令人擔憂的指標是炒房再次出現的程度。這一狀况令人聯想到了上一場金融危機爆發前幾年貸款標準放寬的時候。2017年第二季度炒房率已經達到了自2007年以來的最高水平,近35%的交易伴隨著按揭貸款。就連高盛集團近日也通過收購Genesis Capital LLC加入了炒房游戲。

美聯儲是决定性因素

儘管美聯儲候選人名單人數已經减少至五名,但是這些考慮這個職位的人的立場都要比現任主席耶倫和前任本-伯南克的强硬得多。雖然最終房價是供應和需求交互結果的反映,但是需求的發展動向往往與利率的相反。

隨著利率上漲,貸款成本將上漲,從而削弱了買家的興趣。而如果需求下滑,房價將可能經歷修正。考慮到可負擔性和炒房程度這兩方面因素,美聯儲新任主席的任命將有可能引發房市低迷。

取材僑報網

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