在美投資房地産 渠道多樣

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談到房地産投資,人們可能首先會想到買賣作爲實物的房子。其實,房地産也可以像股票、證券、期貨那樣交易。在過去幾十年裏,房地産已經成爲一種越來越受歡迎的投資工具。下面是房地産投資的一些常見方式。瞭解它們各自的優缺點,懂得如何操作它們,對投資者來說自然十分重要。

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投資房地産有多種渠道。圖爲佛羅裏達州泰莫萊克一批在建的城市屋。(圖片來源:美聯社)

基本出租物業

基本租賃物業(Basic Rental Properties)是一種一目了然的投資方法,就是投資人賣下房産,然後出租,靠收取租金獲利。投資人(房東)得負責歸還房貸、付稅金和維修房産等。最理想的狀態是,租金除了支付所有以上提到的開支,還有盈餘,但基本的租金定價原則還是只要能與開支打平即可,因爲很多時候欲速則不達,過高的租金會嚇跑租客。這種投資方法需要耐心,基本的盈利來自于房貸付完後,租金的大部分就成了純利潤。另外, 房産增值也會給投資者帶來額外的利益。

投資者必須對目標市場非常瞭解,幷充分研究。由于主要的利潤來源是租金,因此房産的位置和市場租金就成了考慮投資的最重要因素。就位置而言,靠學校近的房子是很好的選擇。美國的大學生除了第一年外,大都需要在學校周圍租房居住,因此學校周圍的物業就可以帶來源源不斷的租客。除了學校,臨近大的商業中心、大公司等,也是很好的選擇。

當然,這種投資方法也有一些風險。最大的風險是租客不足或乾脆沒有租客,其次是碰上壞租客。很多地方的法律會使房東對那些不付房租的房客束手無策。如果他們有什麽不可以趕走他們的正當理由,如失業、生病等,碰到這些情况,投資人就會面臨有支出無收入的問題。

另外,出租物業的管理也是一個麻煩事。厠所堵了,屋頂漏了,水管壞了……諸如此類的事總是層出不窮,可能會在睡夢中被叫醒去通馬桶,或在游輪上接到房子起火的消息,總之,投資人必須爲此付出很大的精力和時間,有時很掃興甚至如遭雷劈。當然,如果不想有這些麻煩,可以雇專人或委托管理公司去管理,但那樣就要損失一部分收入了。

房産投機置換

所謂房産投機置換 (Real Estate Trading),指的是投資者也買房子,但其目的與前述那類截然不同。投資者買下房産後只是短期持有,通常不超過3、4個月,然後賣出去,以賺取買賣的差價。這種投資策略有時被稱爲“投機” (Flipping),通常適用于那些在熱門地點因某些原因估值明顯偏低的房産,如供拍賣的房産、無繼承人的遺産房等。純粹的投機者對那些用于投機的房産不會做任何投入改進。他們看中的房産需要本身具有無需改進就可升值的特點,否則不會考慮。要做這樣的投機者,需要有很高的投資技巧、很强大的信息源,很多時候是可遇不可求的。

大多數的情况是,投資者買下較便宜、但本身有些缺陷的房産,經過重新裝修、包裝後,使之具有了增加的價值,再出售盈利。

這類投資的風險是,投機者必須在很短的時間內將物業出手,而且通常一次只能做一個物業。由于這類物業很難得到正常貸款,常常需要使用現金或高利率貸款。一旦短期內無法出手,那就會造成投資者持續虧損、甚至破産。

房産投資集團

房産投資集團(Real Estate Investment Groups,簡稱房團)可以說是房産租賃方面的小共同基金(Mutual fund)。如果想搞房産出租, 但又想省去當房東的麻煩,那麽房團就是個不錯的解决方案。

某個公司會買下或建設一系列的房子,通常是公寓樓。投資者可以通過該公司買入一個或多個房産,多個投資者自願成立房團。雖然投資者擁有他買下的房産,但一切管理維護、招客、趕客、收房租等事宜都由公司承擔。公司收取一定比例的租金作爲報酬。

房團的形式有好多種,最標準的一種形式是:一個房團的投資者把他們擁有的所有房産單元混合,以房團的名義出租房子,根據扣掉管理費後的總收入和每個投資者的份額,决定每個投資人能得到的月租金收入。這樣做能對沖由于某些房子未能租出帶給其 主人的風險, 比如某個房東某月房子未能租出,但他仍能得到由房團總收入所决定的他的一份。當然,以後別人的房子沒租出,他也要貢獻本來屬他的一部分給那個人。

從理論上來講,房團是一種較爲安全的房地産投資方法。但是,就和其它的共同基金投資方法一樣,房團也面臨共同基金管理費引起的挑戰。另外,和第一類投資一樣,出租率和租金是影響房團是否成功的關鍵因素,所處管理公司的工作質量也對房團盈利有很大影響。

物業有限夥伴

物業有限夥伴或房産有限合夥人 (Real Estate Limited Partnerships, 簡稱RELP)指的是購買和擁有一個或一組房産而組成的短期存在的實體。通常由一個經驗豐富的房地産管理或開發公司擔任總合夥人(General partner), 外來投資者則通過向該房地産項目(通常是建造或更新房産的項目) 提供資金,而成爲擁有股份的有限合夥人(limited partner)。

有限合夥人會收到來自于該RELP 運作利潤的紅利, 但其最主要的收入來自于當該RELP 被最後完整出售時所得到的分成。當RELP被出售之日,也就是該實體解散之時。

RELP 允許投資者無需直接參與項目的管理,甚至不必擁有房産, 而只需通過資金投入參股,但與股票不同的是,這種形式屬非流動性投資,投資者通常需要等到項目結束、該實體出售解散時才可以移出現金。

房産投資基金

華爾街想出了一個辦法:把不動産變成一種象股票一樣可流動的投資方式。這就是房産投資基金(Real Estate Investment Trust ,簡稱房投或REIT)。

所謂房投是一個信托基金(Trust),以管理投資者的錢用于購買、經營和售賣某個具有盈利能力的房産。房投象股票一樣可以在各交易所買賣和轉換。

按有關規定,爲了維持基金的身份,其90%的課稅利潤需以紅利的方式返回股東,這樣它就是個基金而不是公司,可以免交高額的公司稅。

房投不但可以使投資者和常規的股票一樣得到股利,還可以得到由房産增值所産生的利潤。房投僅限于投資在非住宅地産,如商鋪、醫院和辦公樓等。

相比于前面幾種投資方法,房投的特點是,它是一種高度流動性的投資,需要現金時可以隨時通過交易所變現。

房産共同基金

房産共同基金(Real Estate Mutual Funds,簡稱房基)和其它共同基金在形式和運行方式上沒有什麽不同,只不過它主要投資于REIT 和房地産有關公司的股票。這與證券交易更接近了,只是投資者需多瞭解要更房地産方面的知識和消息。房基也是一種高度流動性的投資方式。對于普通散戶投資者而言,房基的另一個優點是它具有大量信息供投資者參考,也有更多選擇。投資者可以通過采用多點投資等戰略來降低風險、提高收益。證券交易的高手在這裏更可以觸類旁通,游刃有餘。

延伸閱讀

租金隨房價齊飛 低收入家庭居住負擔日益沉重

房價高,租金漲,很多美國人都遇到住房難的問題。著名智庫布魯金斯學會的專家珍妮·舒茲(Jenny Schuetz)近日撰文說,越來越多的證據表明,美國人的住房負擔能力每况愈下,尤其是低收入家庭。

承受能力大降

聯邦住宅抵押貸款公司房地美(Freddie Mac) 近日發布了一份報告。該報告以該公司2010年到2016年間至少兩次發放抵押貸款的公寓爲樣本,追踪租金變化數據。研究結果顯示,2010年,低收入家庭要找到可以負擔的公寓已經很不容易,當年普通公寓中只有11.2%是低收入家庭可以承受的;到了2016年,情况更加糟糕,低收入家庭負擔得起的普通公寓只剩下4.3%了。

房地美的報告著重于針對大城市地區那些收入不到中等收入水平一半的家庭。

舒茲的文章指出,這些家庭擁有的資源最少,在住房選擇上最受限制,政策制定者應該更多地爲經濟上易受衝擊的家庭著想。

房地美報告中的數據也暗示,住房負擔能力下降,不僅僅是低收入人群面臨的問題。從全美範圍看, 2010年至2016年,中等收入家庭可負擔的公寓比例從95.8% 下降到了90.6%,超過5個百分點。儘管總體上中等收入家庭仍可負擔90%的公寓,但趨勢是在下降。

區域差异明顯

該報告還指出,房屋可承受能力有巨大的地域差別。例如佛羅里達和加州,這兩個州2010到2016年中等收入家庭可負擔公寓的比例分別大幅下降了16.2個百分點和34個百分點,尤其是加州,從73.4%下降到了39.4%。

舒茲戲言,如果你不是有錢人, 請不要搬到加州,或許也不要搬到佛州。

除了加州和佛州,房地美的報告强調,科羅拉多州、北卡羅來納州和得克薩斯州是低收入家庭房屋承受能力下降得最快的地方。

各州和地區住房成本的差异也帶來了其它區域性差异,例如就業增長。不過,令人擔心的是,一些就業增長前景不錯的州和城市,其住房成本已經非常昂貴,且變得愈加令普通家庭難以承受。

美國在綫房地産平臺Apartmentlist.com的數據顯示, 2014年至今,科羅拉多州一臥室公寓租金的中位數上漲了22.4%, 是全美平均數的兩倍;該州首府丹佛的房租比全美平均價格高了12.6%。

一些房地産行業的專家稱,在金融危機期間,科羅拉多遭遇了房屋止贖危機,投資者收購住宅幷投放到高端租賃市場。同時,2009年至2016年,該州增加了約57萬新進人口,其中很多都從事高收入的科技和石油行業,這也推高了當地的房租和房價。

房地美的報告中使用了聯邦住房和城市發展部制定的所謂住房負擔能力的定義,即住房成本不應超過收入的30%。因此,承受能力同時取决于租金和收入,住房承受能力下降的原因可能是租金上漲,也可能是收入减少,或收入和租金變化差异縮小。

舒茲稱,從政策角度看,重要的是搞清楚什麽原因促使住房承受能力變化,因爲恰當的干預可能使結果有所不同。“如果是因爲供應不足或開發成本上漲導致房租快速上漲,地方政府可能應合理化開發過程或者放鬆分區限制,”她寫道, “如果數據顯示承受能力下降主要是因爲收入增長停滯或低技術工人工時减少,那麽收入補貼可能是更直接的政策解决方法。”

(僑報網)

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