當你有不好的信用記錄時,該怎麼在美國買房?

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信用記錄不良時,如何在美國購房?如果想在美國買房,擁有良好的信譽會帶給你很大幫助。因為良好的信譽使你擁有更多的貸款選項,而且有資格獲得更低的利率和相對便宜的貸款。信用評分(Credit Score)是判斷你是否具備申請貸款資格的一項決定性因素。

事實上,平均每個美國家庭負有1.5萬美元的信用卡欠款。在這樣的前提下,很多人會很疑惑:在信用記錄不良時,是否可以在美國貸款購房?

可以,不過,如果希望購房過程一切順利,從現在起,你需要解決你的信用報告中出現的經濟問題。在此,小編針對很多貸款人關注的問題,來跟大家分享一下,究竟什麼是信用評分,如果信用不良又要如何在美國買房。

什麼是信用評分?

信用評分,也被稱為 FICO,也就是一個借款人的指標,信用評分的範圍由300分至850分,分數越高越好。貸款方會根據個人的信用評分來決定借款金額以及借款的利率。信用評分越低,得到的貸款金額越少,甚至收取更高的利率。

按照慣例,抵押貸款機構會對你的信用評分進行核查,評分將根據你信用報告上的信息計算得出。影響評分的因素有五種,各自所占比重均不相同:

還款記錄占35%,債務額記錄占30%,信用記錄時間長短占15%,新增信用占10%,信貸結構占10%。

下面我們來逐一瞭解這些因素。

  1. 還款記錄

你應當按時還款,因為逾期還款一次就會令你的信用評分遭受重大影響。例如:根據美國信用機構Equifax 透露,一位消費者以前從未漏還過欠款且持有780分的信用評分(滿分850),而僅有一次逾期還款達30天,其信用評分就會降低90到110分。

  1. 債務額記錄

即用你的信用卡上累積的欠款額度除以賬戶總額中的信用額度。信用專家建議將此比例保持在30%左右。如果你每個月都透支信用卡,這樣就會有損你的信用評分。

  1. 信用記錄時長

信用記錄時間越長,信用評分就越高。信用專家Bill Hardekopf稱,信貸機構會考察你最早賬戶和最新賬戶的開戶時長(例如:2年3個月)以及所有賬戶的平均開戶時長。越早開始建立個人信用,越是必不可少的。理財專家通常會建議家長為高中的孩子開設一張信用卡,並幫助他們瞭解建立個人信用的重要,當然也要對個人信用負責任。

  1. 新增信用

每次申請新的信用賬戶時,你的信用會收到一次“硬查詢”(hard inquiry),導致你的信用評分降低(通常減少5分)。因此,Hardekopf建議儘量不要同時開設多個信用賬戶。這樣做會使得你的信用賬戶的平均開設時間縮短,且會有損你的信用記錄。

  1. 信貸結構

持有諸如信用卡、零售賬戶、分期貸款、車貸和抵押貸款等不同類型的信用賬戶,將有助于提升信用評分(最後一項是你即將要申請的)。

不良的支付記錄如逾期支付、判決、賦稅留置、托收帳戶、銷帳、資產收回、結算、賠本出售、喪失抵押品贖回、兒童撫養費、債務合並以及一些貸款修改會保留7年之久,在某些特殊情況下(包括破產)保留甚至更長。雖然這些不良資訊自產生之日起可以保留7年之久,但最近兩到四年的不良資訊對信用分的影響最大。

理想的信用評分是多少?

根據使用廣泛的FICO信用評分創始機構費埃哲公司(Fair Isaac Corporation)可知,完美的信用評分為850分,但僅有0.5%的消費者能達到此分數。來自科羅拉多州丹佛市一家抵押貸款公司Hallmark Home Mortgage 的抵押貸款發起人Chris Hauber表示,只要信用評分超過740,你就達到了理想抵押貸款人的標準,能夠享受到最優利率。打算買房申請貸款最好擁有740分以上的良好信用分數

如果你的信用評分只是超過700分,你依然能夠享受較為優惠的利率。達到660分能享有相對優惠的利率,且無需達到額外的要求就能申請貸款。

對于常規貸款,大多數貸款方會要求你的信用評分至少為620分。若低于620分則很難得到貸款,或者必須支付相當高的頭期款和利息費用。例如信用分數為660,貸款50萬元的利息是5%,30年的總額是96.6萬多美元。如果有740的信用分,可能只需付4%的利息,30年的總額是85.9萬美元,節省了十萬美元!

信用不良,如何買房?

當然,擁有不良信譽也可購置房屋,你只需一點耐心和更多的錢。此外,你也可以選擇尋找另外的貸款方式或者支付高額的次級貸款。

方法1:充分利用政府機構

1、有資格獲得聯邦抵押貸款機構,例如聯邦住房管理局(FHA)。

此貸款計劃由住房部門和城市發展(HUD)管理,信貸標準不會太過嚴苛。信用評分要求最低,為580,首付為3.5%。

和FHA貸款人談談你的不良信用是否會影響你從聯邦住房管理局貸款。只要你的收入滿足其要求,你就可能有資格。

和住房和城市發展部的住房顧問一起找到願意的放款人。撥打800-569-4287 或者訪問hud.gov作為參考。

2、如果你有記錄的軍事服務,申請退伍軍人事務(VA)貸款。

和不同的放款人談談選項。雖然VA沒有最低信用值去獲得貸款的資格,申請VA貸款的放款人可能需要。

3、在你現有的社區裏調查當地的購房計劃。

如果您是一名公務員(如老師或警務人員)或首次置業人士,你可能不需要信用就有資格獲得州立和當地的購房計劃。

方法2:無抵押貸款買房

1、現金支付你的住房。這不需要貸款,按揭付款或信用標準。

清算等退休賬戶、共同基金和其他儲蓄計劃的投資。

2、借用401K計劃。

許多雇主贊助計劃允許你為自置居所而借錢。每個月你將為自己還款而不是按揭還貸。

3、尋找價格合理的房屋。

當你有不良信用,並且不準備貸款時,你需要購買一棟可以負擔的房子。

在房子的裝修上削減花銷,並在你的信用額度增強後再選擇貸款來改裝你的房屋。

4、向朋友和親戚借款。

那些瞭解並相信你的人更可能向你伸出橄欖枝。

方法3:月供

1、尋找你想購買的房屋並詢問賣家是否對出租感興趣。

2、租一棟高于市場價值的房屋,並采用首付和分期付款的方式。

舉個例子,如果房子每月的租金通常是800元,你就支付1200元,房東便會把400元分攤到日後每月的房租裏。

3、和賣家協議房屋購買價格並簽署一份月供合同。

讓律師審查你的合同以保全你的利益,並且在你有能力購買前賣家不能把房屋賣給任何人。

4、租兩三年房屋,在此期間你可以補救信用並獲得貸款的資格。

一旦你能獲得按揭的批准就同意購買。

方法4:次貸

1、準備付更高額的利率。

次貸放款人自2008年-2010年的財政崩潰以來管理更嚴苛,但利率和費用仍高于傳統的抵押貸款。

核實你的收入並盡力支付頭期款。你支付的頭期款越多,之後每月按揭的貸款就會更合理。

2、請確保您可以每月按揭付款。

除了您家庭的貸款,你也需要把稅和房屋保險的因素計算在內。

3、四處尋求最優惠的匯率。

你可以在線找到次級貸款人,或從事為擁有不良信譽的人貸款的按揭經紀人。

小tips:考慮等幾年再購置房屋。如果你有不良信用,可以考慮租兩三年的房屋並重新建立信用並為頭期款儲蓄。這期間你可以整理自己的資產並找到最好的貸款方案。

 

文章來源:美房吧

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