房地產聯合集資:10個重要評估因素

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最近幾年,流行以聯合集資(眾籌)方式投資房地產,此方法為那些想要通過投資多戶型房產和商業地產,以獲取被動收入的投資者提供了巨大的機會。聯合集資,就是多個投資者出資以完成一個共同的投資目標。在房地產方面,主要是關于合並股權以購買物業,通常以商業貸款為杠杆,通過持有或融資以期獲得升值或現金周轉。

利用聯合集資方式,達到共同目標:獲利,彌補個人力量有限的缺憾

因而,當機會來臨時,我們需要知道這些機會需要注意什麼。在此,我彙集了評估集資時的10個重要因素,以盡可能取得最全面和最成功的投資。

1、資格

弄清聯合集資的要求,你是一個合格投資者(也叫投資大戶或認證投資者),還是老練投資者(非合格投資者)。多數集資單位是根據美國證券交易委員會(SEC)條款D的兩項免除其中之一而設置的。

A.506(b)要求每筆交易的非合格投資者不超過35人。這只不過是一個廣泛的定義,意味著投資者具有良好的財務知識。合格投資者可不限量。506 (b)只允許贊助者為現有的客戶群提供投資機會。

因此,如果你對來自合格投資者的交易有興趣,請確保建立一種關係,通常從它們的網上注册開始。

B.豁免506(c)投資要求所有投資者均為合格投資者(最低個人淨資產100萬美元起;或者個人淨收入20萬美元,配偶合並淨收入30萬美元)。與506(b)不同的是,506(c)通常要求經過會計師(CPA)或第三方服務機構的驗證。

2、追踪記錄

由于聯合集資是被動的(投資者無法管理及無責任義務),因此,贊助商對于他們選擇的行業和地區的專業知識,及有可證明的追踪記錄就顯得非常重要。好的集資商和贊助商,通常與專家合作,為他們的投資人帶來新的資產類別和管理協議,盡職調查是關鍵。贊助商應該清楚地闡明,為什麼他們喜歡這項交易,以及存在什麼樣的風險緩解。

3、優先回報

很多穩定的物業通過向租戶收取租金而產生收入。這些聯合集資的贊助商通常會給投資者提供一個優先回報。該回報是投資者投資本金的年回報(例如:每10萬美元投資回報8%,等于每年8,000美元)。該回報以預定的利率累積,並且必須在出售該物業時的任何利潤分配之前支付。

一些交易將具有與投資者初始投資挂鈎的優先收益,而其他交易將以收到的實際淨現金流量的百分比形式確定該回報。

4、股息或分紅

股息經常與優先收益混為一談。股息是不同的,它們是交易持有期間的實際支付,通常按月或按季度支付一次。某些增值交易由于擴充了空間,或增加了康復工作可能會延遲分紅,直到物業的現金流量足以支付這些款項。股息最終由發起人酌情支付,並可能因持有期間產生的意外費用,或出現空缺而中斷。

5、稅

贊助商應積極地減少,房地產交易所收到的應納稅所得額。例如,一些贊助商會進行成本細分研究,並引入第三方以加速折舊,進一步減輕所支付股息的應納稅義務。股息通常是以K-1表格報告的,其中應包括折舊規避。

6、報告期

贊助商應在投資過程中,提供有關物業狀況和管理的進度報告。有些贊助商通過租戶會計提供非常詳細的租戶資料,而其他人僅提供現金流量或財產概況。向贊助商詢問以前的報告,看看通常提供什麼樣的資料。一般來說,它們是與所支付股息(每月或每季度)的間隔時間相同。

7、利潤分配

聯合集資交易的一個共同特徵,是出售時的淨利潤,與分配給贊助商的部分和投資者的餘額分開。這些利潤是在收盤成本和清算費用後剩下的,再支付優先回報和初始投資者本金返還。根據風險性評估,贊助商參與程度和總體回報結構,交易中分配利潤的百分比可能會有很大差異。

8、贊助費

聯合贊助商從一個或多個以下類別中獲得補償:

  1. 預付費用

這些費用出自于所籌集的金額,以補償投資者所花費的時間和金錢以查找和審查交易,確保貸款和為投資者組織集資。這筆錢沒有正式的術語,但通常稱為贊助費、收購費或盡職調查費。這些與貸方、律師、所有權公司和檢查員等實體的第三方費用分開。

  1. 資產管理費

在持有期間,由于為維持聯合集資的成功運作,花費了時間管理及產生的費用,一些發起人將獲得補償,通常是收取的租金或淨現金流量的百分比,在給投資者分紅的同時支付,即利潤分配。

通常,物業的大部分價值源自于銷售時。一個成功的集資者通過一定的淨利潤百分比獲取獎勵,以幫助完成交易並使利潤最大化。淨利潤百分比會因交易而異,為達到足夠高的利潤,贊助商在整個投資期間投入大量時間和精力,來最大限度地提高收益。

9、退出計劃

聯合集資是非流動的,是被動投資,意味著贊助商決定如何執行計劃,和何時出售財產。一個好的贊助商將有一個退出計劃,具有預計的持續期或年度範圍,這取決于市場條件。由于大部分價值在早期創造,大多數增值交易的長度將會更短。許多穩定的物業交易將會更長,以利用增加的租金,並通過付清債務增加股本和穩定的現金周轉。

10、投票權

大多數聯合集資成立為有限責任公司。有限責任公司以B類經理的贊助商購買並出售該物業。A類投資者將被正式納入LLC的公司、經營協議,闡明其所有權比例。

一些有限責任公司也給予參與者投票權,可用于大型決策,例如改變管理、重組回報,或處理死亡或現有成員的轉移。瞭解您作為投資者的權利類型,以及您的股票有哪些類型的可轉讓性(如果有的話)很重要。

這僅僅是房地產銀團的許多組成部分的抽樣,精通投資的人在評估機會時應該具備知識。瞭解聯合集資是如何建立和運作的,這將幫助您做出最佳的投資選擇。最後,一個好的合作夥伴將提供一個私人配售備忘錄(PPM),向所有投資者提供廣泛的分析和數據。

 

(據威爾遜投資物業 Tom Wilson Properties)

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