美國房產投資 除了出租還能怎麼賺錢?

0
7

看到房地產投資這個標題,你首先想到的就是買賣實物的房子。其實,房地產投資也可以象股票、證券、期貨一樣地交易。在過去的幾十年裏,房地產已經成了一種越來越受歡迎的投資工具。本文將由淺入深地向您介紹房地產投資的常見方法,如何操作及各種方法的優缺點。

一、基本租賃物業(Basic Rental Properties)

這是一種一目了然的投資方法,就是投資人賣下房產,然後出租出去,靠租金盈利。投資人(房東)得負責房貸,稅金和房產的維護等。最理想的狀態是,租金能支付所有以上提到的開支還有盈餘,但基本的租金定價原則還是只要能與開支打平即可。

因為很多時候欲速則不達,過高的租金會嚇跑租客。這種投資方法需要耐心,基本的盈利來自于當房貸付完後,租金的大部分就成了純利潤。另外,房產增值也會給投資者帶來額外的利益。

投資者必須要對目標市場非常瞭解,並作充分研究。由于主要的利潤來源是租金,因此房產的位置和市場租金就成為考慮投資的最重要因素。就位置而言,靠學校近的房子是很好的選擇。

北美的大學生除了第一年外,大都需要在學校周圍租房居住。因此學校周圍的物業就能給你帶來源源不斷的租客。除了學校,臨近大的商業中心,大公司等也是很好的選擇。

當然,這種投資方法也有一些風險。最大的風險是租客不足或乾脆沒有租客,其次是碰上了壞租客。北美的法律會使你對那些不付房租的房客束手無策,如果他們有什麼你不可以趕走他們的正當理由,如失業,生病等的話。碰到這些情況,你就會面臨負資金流的問題。

另外,出租物業的管理也是一個麻煩事。廁所堵了,屋頂漏了……諸如此類事總是層出不窮,可能你會在睡夢中被叫醒去掏糞,或在游輪上接到房子起火了的消息,總之,你必須為此付出很大的精力和時間,有時很掃興甚至如逢雷劈。假如你不想這些麻煩,就可以去雇專人或委托管理公司做。

二、房地產投機置換 (Real Estate Trading)

這類投資者也買房子,但其目的與前述的那類截然不同。投資者買下房產後只做短期的持有,通常不超過3-4個月,然後賣出以買賣的差價盈利。這種投資策略有時被稱為“投機”(Flipping),通常用于那些在熱門地點因某些原因估值明顯偏低的房產(如拍賣房,無繼承人的遺產房等)。

純粹的投機者對用于投機的房產不作任何的投入改進。他們看中的房產需要本身具有無需改進就有的升值特點,否則不會去考慮。要做這樣的投機者需要有很高的投資技巧,很強大的信息源,很多時候是可遇不可求的。

大多數的情況是,投資者買下較便宜,但本身有些缺陷的房產,經過重新裝修,包裝後使之具有了增加的價值,再出售盈利。

這類投資的風險是,投機者必須在很短的時間內將物業出手,而且通常一次只能做一個物業。由于這類物業很難得到正常貸款,常常需要使用現金或高利率貸款。一旦短期內無法出手,那就會造成投資者持續虧損,甚至破產。

三、房產投資集團 (Real Estate Investment Groups)

房產投資集團(以下簡稱房團)可以說是房產租賃方面的小共同基金(Mutual Fund)。如果你想做房產租賃,但又想省去當房東的麻煩,那麼房團是個不錯的解決方案。

某個公司會買下或建設一系列的房子,通常是公寓樓。投資者可以通過該公司買入一個或多個房產,多個投資者自願成立房團。雖然投資者擁有他買下的房產,但一切管理維護,招客趕客收房租事宜都由公司承擔。公司收取一定比例的租金作為報酬。

房團的形式有好多種,最標準的一種形式是:一個房團的投資者把所有他們擁有的房產單元混合以房團的名義出租房子,根據扣去管理費後的總收入和每個投資者的份額決定每個投資人能得到的月租金收入。

這樣做能對沖由于某些房子未能租出帶給其主人的風險,比如某個房東某月房子未能租出,他仍能得到由房團總收入所決定的他的一份,當然以後別人的房子沒租出,他也要貢獻本來屬於自己的一部分給那個人。

從理論上來講,房團是一種較為安全的房地產投資方法。但就和其它的共同基金投資方法一樣,房團也面臨著共同基金管理費引起的挑戰。另外,和第一類投資一樣,出租率和租金是影響房團是否成功的關鍵因素,所處管理公司的工作質量也對房團盈利有很大的影響。

四、房產有限合夥人(Real Estate limited Partnerships,以下簡稱RELP)

RELP的概念是:因為購買和擁有一個或一組房產而組成的,短期存在的實體。通常由一個經驗豐富的物產管理或發展公司擔任總合夥人(General Partner), 外來投資者則通過向該房地產項目(通常是建造或更新房產的項目)提供資金,而成為擁有股份的有限合夥人(Limited Partner)。有限合夥人會收到來自于該RELP運作利潤的紅利, 但其最主要的收入來自于當該RELP被最後完整出售時所得到的分成。當RELP被出售之日,也就是其解散之時。

RELP允許投資者無需直接參與項目的管理,甚至不必擁有房產,而只需通過資金投入參股。但與股票不同的是,這種形式屬非流動性投資,投資者通常需要等到項目結束,該實體出售解散時才能移出現金。

五、房產投資基金(Real Estate Investment Trust,以下簡稱房投或REIT)

華爾街還是想出了辦法,把不動產變成了一種象股票一樣可流動的投資方式,這就是REIT。所謂房投是一個信托基金(Trust),以管理投資者的錢用于購買,經營和售賣某個具有盈利能力的房產。

房投象股票一樣可以在各交易所買賣和轉換。按有關規定,為了維持基金的身份,其90%的課稅利潤需以紅利的方式返回股東,這樣它就是個基金而不是公司,可以免交高額的公司稅。

房投不但能使投資者和常規的股票一樣得到股利,還能得到由于房產增值產生的利潤。房投僅限于投資在非住宅地產,如商鋪,醫院和辦公樓等。相比于前面提到的幾種投資方法,房投的特點是,它是一種高度流動性的投資,需要現金時可以隨時通過交易所變現。

六、房產共同基金(Real Estate Mutual Funds,以下簡稱房基)

房產共同基金和其它共同基金在形式和運行方式上沒有什麼不同,只不過它主要投資于REIT和房地產有關公司股票。這與證券交易更接近了,只是投資者需要更多瞭解房地產方面的知識和消息。

房基也是一種高度流動性的投資方式。對于普通散戶投資者而言,房基的另一個優點是它具有大量信息供投資者參考,也有更多選擇。投資者可以通過采用多點投資等戰略以降低風險,提高收益。證券交易的高手在這裏更可以觸類旁通,游刃有餘。

 

文章來源:美房吧

Share from http://today-america.com
ARTICLE BOTTOM AD

LEAVE A REPLY