排隊搶交房産稅 美國人都瘋了嗎?

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在2017年的最後一周裏,美國成百上千的房主,特別是那些有高額房地産稅的房主,幷不是歡天喜地等待新年的到來,而是急急忙忙跑到當地政府辦公室門前,大排長龍,希望趕上特朗普稅改2018年1月1日生效前的州和地方稅扣减金額無上限的末班車。

據獨家網報道,出現如此急著預付2018年房地産稅的“盛况”,還得“歸功于”特朗普。因爲上周通過的共和黨稅收法案規定,州和地方稅的扣减金額上限額爲1萬美元,而且特朗普在29日已經簽署。這就意味著,在紐約、新澤西、馬裏蘭等高房價的州,許多房主不得不多交很多錢。

舉個例子,你在2017年前預付2018年應當繳納的1.5萬元房地産稅,那麽在2018年4月申報聯邦個人所得稅時,可以少繳納3300美元的稅。也是一筆不小的開支呐。

爲了滿足房主急切的需求,有些地方政府也是牟足了勁替房主著想。

在美國有的地方是不允許提交支付房地産稅的,畢竟“沒有人會說,‘請讓我提前支付我不欠的賬單’”,華盛頓特區外馬裏蘭州的蒙哥馬利縣就是如此,但爲了應對當時的狀况,當地政府特地召開會議,投票通過允許當地居民預付2018年的房地産稅。同樣,紐約州州長、新澤西州長也簽署行政令,允許居民預付。

那麽,這些排長龍繳納預付款的房主就真的能幸運逃過特朗普的“1萬上限”?

鑒于美國房主紛紛前去繳稅,美國國稅局在12月27日就回答了這個問題,到底哪些房主能搭上這趟末班車。

以紐約州爲例吧,如果紐約州政府在2017年7月1日評定了從2017年7月1日至2018年6月30日的房地産稅,幷且在今年7月31日向當地住戶發出了評定通知和2個支付期房地産稅賬單(第1個支付期在2017年9月30日截止,第2個支付期在2018年1月31日截止)。假設納稅人已經支付完第1期,如果納稅人在2017年12月31日前支付完第2期,這筆支付將可用于2017年報稅時的逐項抵扣。

也就是說,沒有經過政府評估計算出的,而僅僅是預估的房地産稅,你交了也是白交!

說好的减稅呢?!!!

科普: 美國的房産稅

來自新浪網的這篇文章告訴我們,美國的房産稅是房産永久持有的一個基本保證。房産稅徵收的主體是郡政府丶市政府和學區,它自1792年起征,至今已經有一段比較長的歷史,經過長期的運作和調整,目前也已經形成了較爲完善的稅收政策體系。全美國的每個州每年都徵收房産稅,房産稅主要由房貸利息丶保險費用和地稅組成。

但是,每個州以及州內各縣市徵收房産稅的標準都不同,稅率分布在1%-3%不等,幷且每年都會根據地方政府的預算需求而改變。

同時,不同地區每年徵收房産稅的頻率也不一樣,例如費城每年只收一次,而新澤西州每年則會徵收四次。如果停止繳稅了,房子所有權就屬于美國政府,政有權對長期遲繳丶不繳納房産稅的物業進行相應的處置。

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美國每個州以及州內各縣市徵收房産稅的標準都不同,稅率分布在1%-3%不等

美國房産稅的稅基是由房屋的評估值决定的,政府會定期估計房屋的市場公平價格。在稅率不變的情况下,房屋的估值越高,則需要繳納的稅收就越多。

美國房産稅稅率變動較頻繁,其確定方法是政府用除房産稅以外的其他政府收入總額與下一財政年度預算總額的差額除以當地房地産的市場價值來制定房産稅的稅率。房産稅的總稅率爲州及以下各級地方稅率之和,一般由州稅率,市、縣稅率,學區稅率三部分組成。

房屋估值的結果主要是取决于周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設施等因素。美國法律規定房産評估價值按照市場價值的一定比例來加以確定,如加州規定的比例爲40%。

房地産的估值由兩部分構成:一是房屋本身的價值(主要依據購買時的價值、裝修增加值丶市場增值),二是土地的價值。聯邦政府的法律將地産分爲主要住宅(Principal Residence),第二套房(Second Home)和出租房(Rental Property)等,各類房屋根據用房的性質會有不同的估值,因此需要交納相對應的稅款。

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如果業主持有一套房的年限越長,房産稅的比例會相對較低

而對于投資用房來說,例如繼承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地産的支出屬于投資(Investment Expense)而非自住,所有房産稅/地稅也只能報至適用于自住的稅收分項上抵扣。因此,中國人如果準備進行海外投資,在海外配資的過程中研讀相關法律,找准住宅的定位可以有效的節省稅務支出。

另外,如果地産包含租金收入,則出租的參與管理程度也會對納稅的稅基有很重要的影響。如果海外投資人幷不怎麽管理房屋,也就是簡單的租給客人而不花時間精力去管理,租金占收入總額的30%。美國國稅局(IRS)對于積極參與房屋管理的海外持有人需要徵收的稅額會有很多的優惠和减免,即應稅收入=租金收入 – 費用(貸款利息,房産稅,維修費用,折舊,等等)。稅收淨額按一般所得稅的稅率來計算你所需繳納稅金。

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美國房産稅收正在下降

地産稅作爲美國房地産投資的重要一環,是購房者理應重視的部分。雖然美國每年都需要繳納房産稅,看起來對自有房産或租房貌似都是一個不小的壓力,但其實房産稅帶來的好處也不少,同時如果能有效利用稅收政策,便可以適當减免很對地産稅:房産稅的徵收主體雖然是地方政府,但是政府收到所有的稅款之後,仍將其投入用于建設當地的基礎設施和教育撥款。如果業主持有一套房的年限越長,則房産稅的比例會相對較低:所以美國的房産稅政策是鼓勵長期持有房産的。

美國房産稅可抵减所得稅,在計算所得稅時,美國房産稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除,即降低了所得稅的稅基,從而降低了納稅人的綜合稅賦。

另外需要關注的是,擁有美國國籍的人可以享受自住房産稅收减免的政策,但是對于投資類用房就不享受稅收减免政策。目前美國有29個州以及哥倫比亞特區對住宅類財産給予稅收抵免政策。其中,房貸利息的點數和計算方式,可以在用于自住房和租用房屋的優惠减免選項裏來抵扣應繳稅收入。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款,頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以省下不少稅金。

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美國各地中等價格房産的稅款

從本質出發,地産稅是美國政府通過房屋價值判斷業主的經濟能力,從而徵收的稅款。和國內地産業不同的是,在美買房更是一種對未來價值的投資,地産稅很大程度將被用于改善該地區的教育丶治安和生活設施。對于文化差异所帶來的不同,選擇自己最舒服的方式去接納當是智者的選擇。

(編輯:文章)

 

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