學區咋買房?談美國學區房新趨勢

0
197
(圖片來源:ThingLink)

買房一直都是中國家庭最關注的話題之一,買學區房也不是中國人的偏好,美國家庭一般也會在孩子進入學齡(5歲上幼兒園)時開始遷入好學區,然而,好學區的高價房讓一些中産家庭也望而却步。如何選擇學區房?買學區房是否能徹底解决孩子的上學問題?學區房是租比較划算還是買比較划算?這些都是中國家長要慎重考慮的問題。

2017年公立學區Top

教育信息網站Niche今年對全美1萬多個學區進行排名,這份榜單中的前十名學區,賓夕法尼亞州占3個,伊利諾伊州和紐約州平分秋色各2個。讓人意想不到的是,不乏名牌高校的華人聚居重地加州一個都沒有。

綜合廣州《21世紀經濟報道》、僑報網報道,Niche評選全美最佳學區排名已有14年,主要根據學生SAT成績及州的各項考試成績、家長和學生的評估、進大學的準備(college readiness)和畢業率等因素綜合考量,在學術水平、師資力量、學生文化多樣性、學校資源及設施、安全衛生、飲食這幾個方面進行評分,軟硬件都考慮到了。

在“2017全美公立學區TOP10”榜單上,排在第一名的是賓州特雷迪芬鎮的特雷迪芬-伊斯特唐學區(Tredyffrin-Easttown)學區,第二名是伊利諾伊州弗農山鎮的128學區(Community High School District No 128),第三名是賓州韋恩市的拉德納(Radnor)學區,第四名是密蘇裏州的克萊頓(Clayton)學區,第五名是紐約的大頸(Great Neck)公立學區,第六名是新澤西州普林斯頓(Princeton)公立學區,第七名是伊利諾伊州的紐圖瑞爾高中203號學區(New Trier Township High School District No. 203),第八名是賓州勞爾梅裏恩(Lower Merion)學區,第九名是馬薩諸塞州的列克星敦市(Lexington)學區,第十名是紐約州的杰裏科(Jericho)聯合學區。

Niche榜單只是一家之言,學區排名也只是參考,家長應更多地結合孩子的興趣愛好、學校的培養方向去擇校。在排名差距不大的情况下,每個學區和學校的個性化差异值得家長慎重考慮。

學區房是買還是租?

也許是中國北上廣的學區房實在太貴,中國人在美國購房時,房産中介提起美國的學區房都一臉“趕快去白撿”的表情,但真的有這麽便宜嗎?

網上瘋傳的200萬元(人民幣,下同)就能買到的小別墅的確也有,但地理位置大概是在廣袤的田野上,方圓五十裏內大概就一所普通中學。如果想在繁華地帶選一個學區房,就沒那麽便宜了。在華人置業的首選城市舊金山、洛杉磯、紐約,稍微好一點的住宅價格都在100萬美元以上,在紐約曼哈頓區這種寸土寸金的地方,一個兩居室就能賣到300萬至500萬美元。在這個房價基礎上,還得爲“好學區”多支付20%至30%的費用。

在華人最爲集中的紐約皇后區,不同學區之間的差價甚至能多買一套房。在大城市,一街之隔房價就可能天差地別。

在紐約,好的公立學校大多分布在近郊區。根據Zillow網站的數據顯示,華人在這些地段購買四居室的價格大概在200萬美元左右。除此之外,每年還要支付1%至3%的地稅。紐約周邊的地稅在2.5%左右,買一套200多萬美元的學區房,之後每年還要支付5萬美元左右的稅金,幷不輕鬆。

如果收入能負擔得起房價,家長會選擇購買學區房,如果負擔不起,也有家庭會選擇租房。而正因爲學區房不愁租,所以更多家長寧願買房。

成熟的房産投資者除了關心購房成本以外,更要關心所購房産市場的變化、政策及保值性。即使將來整個房産市場進入疲怠期,好的學區房也能維持比其他同水平房屋更高的售價,幷更容易轉手。美國人一般會在孩子進入學齡時買學區房,因此建議投資者選擇有三四個臥室的房産,易于出手。

中國買家青睞“以房養學”

房産信息網站Zillow11月9日發布了《美國房産市場報告(2017年9月)》,報告顯示,9月美國平均房價爲20.27萬美元,比去年上漲6.9%;全國租金中值爲每月1430 美元,同比上漲 2%。

就地域來看,西海岸住房市場蓬勃發展,由于就業需求增長,西雅圖與加利福尼亞州聖何塞的房價增速領跑全國,分別較去年同期增長12.4%與10%。

根據美國房地産經紀人協會(NAR)統計,目前加州、得州、佛羅裏達州的房産最受中國買家青睞。海外房産公司僑業國際的投資總監孟燕茹說:“據我的經驗,中國買家對美國學區房有明顯的偏好。有很多留學或者移民家庭的客戶專門來諮詢大學附近的房産,其中又以加州最受青睞。比如位于加州帕羅奧圖的斯坦福大學,該校附近的房産以二手房爲主,新房幾乎沒有什麽供應量,價格也偏高。目前斯坦福大學所在的94305郵編區的房屋中位價是321萬美元左右。”

孟燕茹總結了中國客戶在購買美國學區房時的一些趨勢和規律,比如一般在孩子留學前一兩年開始購買美國房産,而且多“以房養學”,“這種模式更爲靈活,因爲不需要孩子一定入讀所在學區的學校,還可以把每個月的房租用來支持孩子的留學開銷。比如佛羅裏達州的租金很穩定,客戶會指定房産管理公司每月將租金收入轉到孩子的賬戶上作爲生活費。也有不少人是孩子來美國後,直接入住提前購置的房産”, 孟燕茹說。

另一種“以房養學”的方式是利用房子的升值來補回留學的花銷。一名曾就讀于加州大學伯克利分校的中國海歸回憶:“我當時在美國留學時,身邊有不少中國同學買了房,大部分是在留學前購置學區房。還有一些是畢業後買,留在美國就業的。有些朋友在留學前買的房子,畢業的時候發現房産的增值幅度幾乎可以抵消學費支出。”

不過,“以房養學”幷不是在美國所有的地方都可行,而且有一些學區的房源供給緊張。美國房地産數據平臺Zillow10月發布了一份全美十大頂尖院校學區房“以房養學”可行性報告,對于在9月進入 US News 2018 美國大學榜單的10 所頂尖院校(包括普林斯頓、哈佛、芝加哥大學、耶魯、哥倫比亞大學、麻省理工、斯坦福、賓夕法尼亞大學、杜克、加州理工學院),分析其學區房的增值水平是否可以抵消本科四年的學費。報告顯示,2013年8月至2017年8月這一年裏,只有哈佛、麻省理工、斯坦福這三所院校所在市的房價升值幅度高于預估學費總額,其他則不及。

在頂級學區買房,動輒200多萬美元

曾有中國網民分享在紐約買房的經驗,他用了4年時間跑遍紐約和新澤西,只爲買到學區好、價格合理、生活方便的房子,選房要求包括:75分鐘內能到曼哈頓;學區內的高中SAT均分至少1500,最好能達到1800;亞裔人口比例超過20%——該網民覺得亞裔較多的地區中國餐館也會比較多,孩子在學校也能避免歧視和霸淩。

其實,所謂的“好學區”是雙向選擇的結果。好學區的高房價保證了入住家庭多是關心孩子教育的家庭,父母更加願意配合和參與學校的教學活動,好的老師也願意來這些學校,畢竟老師都希望教到好學生,提高自己的教學評估。這樣一來,這些學區的房價也就維持在一個比較高的水準。

而如果在好的學區買房,除了能够省下一筆私立學校的學費,還能保證房子的升值空間,而且這些地方的房租也高些。所以即使不考慮孩子上學的問題,買房者也會儘量選擇好的學區,將來轉賣的時候會比較容易。

還有一種觀點是,公立學校每年的花銷平均約8500美元,私立學校達1.3萬美元,因此相比讓孩子上私立學校,在好學區買房是更收益更高的投資,畢竟房子保值,私立學校的學費却收不回來——私立學校花費的平均價格是每年1.3萬美元,如果住在全美私立學校最貴的加州帕羅奧圖(Palo Alto,斯坦福大學所在地),學費會超過2.8萬美元。

不過,美國的學區房的價格比中國一綫城市還是合理一些,因爲沒有戶籍制度的限制,判定學區和房子是租是買、孩子的國籍都沒有關係。另外,衆多優質的私立學校也起到了壓制學區房價格的作用,畢竟如果好學區房價過于離譜,人們就會選擇同樣高水平的私校。

那麽,美國學區房性價比的底氣是什麽?

首先,美國的“頂配”中學大多是私立中學,如奧巴馬的兩個女兒就讀的西德維爾友誼中學(Sidwell Friends School)就是頂級私校之一,雖然要每年十幾萬美元的昂貴學費,但不存在學區限制。如學區房價格過高,家長們大可爲孩子選擇私立學校,讓孩子享受更多元的教育。

其次,美國的學區制度只要求家庭在學區擁有居住資格,不强求家長買房,家長可以自由選擇是買房還是租房。再加上美國較爲規範的租房市場,學區房很難産生炒作熱潮。

再者,美國的學區分布較爲均勻,無論是在市區還是郊區,均有水平相當的學校分布,教育資源相對平均,市區和郊區學區房的價格也相距不大,家長們不會因爲“要送孩子去城裏上學”而去擠占城裏的一畝三分地。

房産信息網站搜索,能看到位于加州頂級學區帕羅奧托的一個獨棟單層4個臥室的宅院售價262萬多美元,換算成人民幣要1700多萬元,聽起來不便宜,但算上院子每平米只要2萬元——這樣的均價能讓不少在北京買學區房的家長羡慕。

微信公衆號“海外置業”

何爲“好學區”?各地評估系統不同

美國公立中學、小學和幼兒園采取就近入學的原則,法律規定,任何居住在這個學區內的孩子都有享受免費公立教育。學校質量好的地區成了吸引家庭入住的“好學區”,聽上去和中國的學區房差不多,其本質還是不同,如美國對學區房的精准定位在高中,因爲中小學教育階段的學習任務相對輕鬆,而决定孩子未來能讀哪所大學的飛躍性成長學習都集中在高中階段。

在美國家長眼中,公立與私立中學各有優勢。公立中學只接受短期的外國交換生,法定最長時限爲一年,不得接受外國申請者作爲獨立學生長期學習;而私立中學接受外國留學生以學生簽證長期就讀。這意味著,公立中學的國際生比例遠少于私立中學,且學費遠低于私立中學,獎學金也更容易申請,因此公立學區同樣受家長的青睞。

不同地區對學區是否優秀各有一套自己的衡量標準。紐約教育部門公布的年度學校排名由三個指標决定:學校環境(包括學生出席率),占總分的15%;學生表現,其中初中和小學根據學生英語和數學的會考成績衡量,高中則根據學生畢業率衡量,占30%;學生進步,包括學校是否有效地幫助學生取得進步,占55%。

在加州,現有的學區評估系統是從1999年開始實施的“學術表現指數”(Academic Performance Index,簡稱API),它通過學生在加州標準測驗(CST)中的英語、數學、科學和社會科學所取得的成績來進行評估,高中API還要考量加州高中畢業考試結果。

API的最低分爲200分,最高爲1000分。每所學校在每一年都有其目標分數,按照前一年的分數以及800分基準之間的差异來决定。學業成績進入前10%的學校的表現指數爲10,排在最後10%的學校的指數爲1。因此買學區房時,房産中介會介紹此地的學校是10分還是8分。

2016年底,加州媒體曾報道稱,加州學區教育委員協會(California School Boards Association,CSBA)可能將取消學區排名,幷修改API系統。有人擔心,如此一來,既有的學區排名會被顛覆,好學區的學區房價格也會受影響。但地産經紀和相關官員都認爲,明星學區早已名聲在外,短期內不必擔憂,而家長也可上網查看學校評價,不一定局限于當局的資訊。

各學區每年對所屬學校的學生出勤率、成績排名都有相應的報告發布。雖然指標不盡相同,但官方發布的數據具有很强的權威性,可以作爲挑選學區房時的可靠依據。此外,家長也可以自行在網絡上查詢學校歷年的SAT成績。

美國每一棟居住房都有一所相匹配的學校,只要在網上輸入自己的家庭住址便可查到相應的學區、學校名稱和地址,上網查到孩子可上的學校後便可與校方聯繫。

來源: 舊金山灣區華人資訊網

Share from http://today-america.com
ARTICLE BOTTOM AD

LEAVE A REPLY