夫妻在美國買房,房産證應該寫誰的名字?

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couple in front of one-family house in modern residential area

基本上國內買房有個共識,婚前買房,加上自己的名字,房子就算自己的;至于婚後,寫不寫都是自己的。但是在美國買房,如果你還按這套標準,有可能最後連哭都沒地兒哭去。

在美國,夫妻買房怎樣保證彼此的權益?加不加孩子的名字?會不會有遺産稅的問題?以加州爲例,房産的産權持有方式有8種之多!到底哪種産權方式擁有房産才最符合自己的利益?今天這篇全部告訴你!

個人獨立持有Sole Ownership
房産寫在個人名下,房産的所有權屬于個人所有。如果是已婚,夫妻另一方必須簽署權益書或者其他書面文件,聲明同意放弃與該房産産權權利相關的一切利益,房屋的持有權歸另一方所有。這個文件一定要事先同自己另一伴商量清楚,不然會非常傷害夫妻感情!

這種方式的好處是房子屬一人所有,買賣、租賃或抵押等一個人說了算!不好的地方是房子以後面臨繼承時,會涉及到遺産稅跟贈與稅的問題!而且如果房産持有人面臨財産糾紛等其他債務問題時,房子會受牽連!

夫妻共有財産Community Property
夫妻婚後雙方共同購買或一方購買的財産,除非有特別聲明,否則均爲夫妻共有財産,夫妻各自擁有支配一半財産的權利。如果婚後一方得到了受贈或繼承,則該房産産權幷不是夫妻共有財産權。加州是美國少數實行夫妻共有財産制的一個州。

這種方式裏房子屬夫妻共同財産,一方想處置房産必須征得另一方的同意,否則無效。任何一方都可以針對自己的一半産權自立遺囑;如果沒有遺囑,一方去世則由另一半取得産權;

夫妻如有欠債時,此房地産有可能被拍賣用來償還任何一方或雙方所欠下的債務;當夫妻有一方去世時,夫妻共同共有的房地産全部成本由原購買時的成本提升到該配偶去世時的市價,可以省下房地産因歷經多年增值所産生的一大筆增值稅。

夫妻共有財産制未亡人權益Community Property with Right of Survivorship

這項規定是加州2000年通過,幷于2001年開始執行的新規定。這項産權持有方式最大的特點是强調了未亡人的權益優先。夫妻雙方一方過世後,房産可立即置于其配偶名下,雙方共同擁有産權登記的房地産無須受到遺囑的支配影響,與夫妻共有財産權(Community Property )相比,保護配偶的權益更徹底!

聯合共有Joint Tenancy

兩人或兩人以上共同持有同一套房産,且每一位持有人的産權份額是均等分配的。

這種方式最大的特點是强調了生還者的繼承權。若其中一名聯合持有人亡故,則其持有的房地産份額自動平均分配到其他共有者名下,而且聯合共有産權登記的房地産無須受到持有人遺囑的支配。

這種持有方式如果是幾個朋友合夥投資就需要注意了。在這種方式下,如果不幸亡故,持有人的房産自動被平分到合夥人身上,家人得不到任何權益,即使有遺囑也不行。

但如果是親近的家人或者夫妻之間,可以考慮采用這種方式。好處就是其中一方持有人過世後,産權可以自動轉移給其他的聯合持有人,避免繁瑣的法律繼承和繳納遺産稅。

另外,如果是夫妻聯合共有産權,一方過世後,只有去世的一方的那一半的購買成本可以提升到過世時的市價,而不是房産的全部成本。

普通共有Tenancy in Common
兩人或兩人以上共同持有同一套房産,持有者根據需求等分或按約定比例持有産權。

與聯合共有(Joint Tenancy )不同,這種方式沒有生還者的繼承權,也就是說持有人可自行處置自己産權份額的權益,可以設立遺囑,將自己部分的産權繼承給他人。如果沒有指明特別的比例,則産權由所有持有人平均分配。

這種方式下,持有人的權益在亡故後可遵從遺囑進行指定繼承,無需擔心自己的産權權益拱手讓出。比較適合非夫妻間的合夥人共同投資使用。

信托Trust

在加州地産的産權可以以信托的形式來實現。信托機構持有房地産法律上及産業等值上的産權,而受托人則代理托付人及受益人的利益對房産進行控制和管理,托付人及受益人仍保留房地産的産權及責任。

采用信托(Trust)擁有的方式是將個人或公司隱藏在信托管理人的背後,受托人(Trustee)則代理托付人(Trustor)及受益人(Beneficiary)的利益對房産進行控制和管理,托付人及受益人仍保留房地産的産權以及責任。目前許多夫妻或公司爲了遺産問題將産業交付信托處理。

很多人現在美國買房,都想把子女的名字加上,希望借此可以規避部分稅費,但把小孩名字加到房産裏幷不能起到很好的規避稅費的效果,反而會弄巧成拙。

把子女名字加在房屋産權內,是一種贈與,贈與就要有贈與稅。當大家將産權贈出時,是按當時購買房屋的的成本價轉給子女,通常父母以前所購買的産業,其成本價格都較低;

因此,當其子女將來賣出物業時,可能需要付出龐大的資金增值稅,如果是出租産業而不是主要的居所,則全部的資金增值都要付稅。

但如果父母繼續擁有産權,將來通過遺産方式把物業交給子女繼承,子女所持有的物業成本價格,就不是父母昔日購買時的成本價,而是出售時的市值;將來他們出售這些物業時,就可以避免或减低資金增值稅。

所以具體怎麽持有産權合理,能够使自己的權益最大化,還需要找專業的會計師給自己建議!

文章來源:美房

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