美國養老類地產已發展35年 體系與法規完善

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養老類地產自1980年在美國初具雛形以來,已經歷了35個年頭。這35年的發展也使其成立了一套完整的體系與法規。按照服務專業程度的不同,美國的養老類地產可以分為五種類型。

第一類是Active Adult Communities and Senior Apartments,這類型養老地產主要以公寓為主,要求入住老人在55歲以上。主要提供的服務有日常娛樂活動,豐富老人的生活。

第二類主要為老年人提供家政服務,三餐和交通,叫做Independent Living Facilities,簡稱為ILFs,也被稱作Congregate Care Facilities。這類地產大多是出租的為主。

第三類是比ILFs提供更多服務的Assisted Living Facilities,簡稱為ALFs,主要群體有奧茲海默(老年痴呆症)患者等沒有生活自理能力的老年人。

第四類可提供最高等級服務的社區,Skilled Nursing Facilities,即SNFs,必須獲得州政府的許可才能營業。主要為老人提供日常的醫療服務,出院後護理、恢復。這類社區的支出大部分由美國社會醫 療保險承擔(Medicare/Medicaid)。

第五類可以提供“一站式”服務,可以說是以上4種類型的綜合體,叫做Continuing Care Retirement Communities,簡稱為CCRCs。社區內既提供醫療服務,也提供家政、三餐服務等,可以算作是養老類地產中的“頂配”。

投資不足 美國養老類地產供不應求

1990年之後,養老類地產的供給就一直處于下滑狀態。到2002年,新建養老地產較1999年下滑了近80%,這一現象主要歸結于投資者目標轉移,資本輸入減少。在過去的幾年裏,開發商重新重視養老類地產,新開工項目如雨後春笋。然而,這些新項目仍不能完全滿足需求。

在需求方面,自2000年以來,65歲以上人口就一直處于與穩步增長狀態。數據顯示,每年約有50萬人加入“65+大家庭”。根據美國統計局預測:2030年,美國65歲以上老人將占總人口的20%左右。人口老齡化也為養老類地產提供了發展契機,該市場將會從幕後走到台前,成為主流地產開發項目之一。

老年人口眾多 美國養老類地產市場潛力巨大

在1964年之前出生的人口已步入老年,這些都將使養老需求產生巨大的缺口,美國養老類地產的潛力巨大。

首先是二戰後的嬰兒潮,也就是1946年-1964年出生的人口,為美國貢獻了8千多萬人口,是美國有史以來持續出生人口最多的一代。根據美國統計局數據顯示,這類人群占總人口的16.7%,每年支出達到2萬億美元。

然後是沉默的一代,大約有5千萬人出生在1925-1945年的大蕭條時代,他們其中的大多數已經退休。

最偉大的一代也就是1945年之前出生的人口,這一代人屬於“二戰老人”,他們中的大多數都經歷過戰爭的洗禮。由于年事已高,這一代人需要更專業的護理。

開發養老類地產需層層審批 存在運營、市場滲透風險

中國投資者進入該市場最大的挑戰就是獲得審批。養老類地產對專業要求相當之高,需要獲得聯邦、州政府的層層審批。其工作人員也必須有相關從業資格,因此初入市場的投資者往往會應接不暇。

此外,美國醫保政策也與該行業息息相關。前文所提到SNFs和CCRCs主要的收入來源就是政府醫療補助,因此他們也面臨諸多政策限制。

其他風險還包括運營風險、市場滲透風險等。投資者在涉足該市場之前一定要做足功課。

高品質品牌社區受青睞 建立品牌化老年公寓勢在必行

據美國商業地產部調查數據顯示,儘管養老類地產供不應求,但是大多數老人還是傾向于高服務質量的品牌社區。同時,在家庭年收入超過$75,000美元的城市圈,老年公寓更受歡迎。在一些中低收入地區,大多數老人仍然與子女居住,或者獨居。這點也從側面顯示出中產階級老人更願意、也更有經濟實力負擔老年公寓。因此,建立品牌化老年公寓勢在必行。

文章來源:房88

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