美國房産庫存量持續走低,對于海外買家來說意味著什麽?

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在今年一月份發布的房産報告稱,2017年底,美國在售房屋數量較上一年同期驟降17萬。經濟學家預測,低庫存的現狀會在2018年繼續,幷且將連續第四年影響美國房地産市場走勢。

持續走低的庫存量:
2017年,美國房地産早早就被一件事情給困擾著:持續走低的庫存量。從2008年次貸危機爆發後,美國一直努力從低迷經濟中走出來。2012年,房價終于開始觸底反彈。但刺激房價猛漲的,幷不只是强勁的購房需求。
對開發商和經紀人而言,低庫存似乎一點兒都不影響他們的生意,得益于高漲的價格,他們還能拿到更高的銷售傭金。但這似乎忽略了另一點,跟不上持續上漲的房價,買家的購買力最終疲軟,最終導致市場需求的萎縮。

庫存量不足背後的邏輯:
是什麽造成了今天美國房地産市場的嚴重短缺?根據美國商務部在去年12月16日公布數據,美國新屋開工數據和營建許可數據仍不及預期。
但即便開發商們再勤奮,新房占市場供應份額有限。而已有房屋數量减少才是重要原因。其中,有幾個關鍵因素影響著二手房供應。
一些具備中等購買力的“一套房”家庭被擠出市場。因爲中等價位的房産和更高一級的房産之間的價格差异逐漸拉大,當這群人想要換大房子時,發現自己根本買不起。于是,更多人寧願待在現有房子裏,使得流進市場的房産數量降低。image002首次購房者因此遲遲進不了場。因爲已經擁有“一套房”的買家不願換房,中等房價的房産量下降。價格受供應量影響而上漲,第一次購房者的置業夢也因此被耽擱。這在美國南部和西部非常普遍。美國房産網站曾在2016年發布過一個分析報告,他們發現在2012-2016年間,全美起步房庫存已下降了80%。聖迭戈和在聖安東尼奧最爲誇張,起步房庫存量縮减近86%。
去年是次貸危機過去10年,在美國大談經濟復蘇的局面時,還有一點也被忽略。對已置業的大部分美國人來說,經歷一輪市場暴跌之後,損失還沒有完全恢復過來。他們在觀望著市場行情,等待手裏的房産升值。而直到去年第一季度,美國平均房價才漲到接近次貸危機之前水平。

被動的買家:
在牽引房價變動另一端的是旺盛的需求。過去一年,市場體現出幾種典型的“症狀”。
在美國熱門區域,競價購買已習以爲常。“即便是通過我們篩選的買家,他們也需要競價,誰出價更高,才能最終成爲業主。”在Michi所在的舊金山,挂牌價在20-50萬區間的房産,一般賣價都要高出許多。
海外買家成爲最受賣方喜愛的競爭者。相關數據顯示,中國買家過去一年在美國房地産裏花了270至300億美元。他們關注的房價中位數也高于平均水準。“中國人平均成交約90萬美元,而墨西哥和印度買家對40萬美元的房子更感興趣。我們這區對它們而言,太貴了。”

新興市場引關注:

熱門標的高攀不起,一部分投資者轉向房價低廉的市場。以前很大一部分人會在大城市購置物業,比如洛杉磯、邁阿密、舊金山等,但現在去中西部的人也多起來。我們看到,買家對目的地的選擇更加多元化了。”

猶他州經紀人Erin Olson也證實這一點。這裏離西海岸幷不遠,科技巨頭們Adobe、eBay,和亞馬遜正在評估這裏是否適合建造新園區。“在鹽湖城,房價還是可以負擔的,從20萬到100萬不等。相比加州,真的要便宜許多。以前最大的海外買家來自南美,但現在中國投資者更多。”Olson認爲,類似被遠低估的市場在美國還有不少。

需求擴散未必會持續,理性的投資人仍然會在意租金回報率等“硬指標”,這是房價便宜但租房市場慘淡的地區無法提供的。無房可買的另一重尷尬是,當價格高出承受能力太多,買家們不再疲于追逐價格,需求將銳减。這種影響已經顯現,去年年底買家的看房請求雖然較上一年同期增加16.7%,但出價次數却同比减少5.6%。

中國買家逐漸意識到自己需要經紀人的幫助,特別是在市場競爭激烈的現狀下。“如果買家非常認真的想要購房,他/她必須很快做出决策。今天市場上有10處物業,但可能明天就只剩1處,幷且還有三位買家一同競爭。沒有人幫助,機會很快就溜走。”

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