投資美國商業地產 這些信息一定要掌握!

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美國幅員遼闊、土地成本低廉,但是寸土寸金的地方比比皆是。從商業地產專案考察的角度看,必須更相信自己體驗到的景象,因為它更具體、更接地氣。

商業地產機會遍布在全美的各個角落,出門旅行深入美國腹地,您會發現一個不一樣的美國。

不要只相信媒體報導出來的資訊與資料,當做評判商業項目的唯一投資依據。一般美國的的商業地產投資者,每到一處都會評測“目標地產專案”周圍的發展環境,同時也對那座城市人口增長、收入、就業率進行分析,並對其街道的商業布局仔細觀察。

雖然,某些城市大型店面不斷地關閉,小型零售店面沒落的感覺,但你還是可以感受到有些城市的人口不斷在增加,嶄新寬敞的街道,不斷湧入城市時尚的年輕人,更有大型的購物中心已經在成為Big Box(大盒子)上面開工,新建的住宅開始在先前荒蕪的土地上拔地而起。

商業地產價值和土地本身價值完全是兩個概念。商業地產的估值主要反映這塊物業的商業價值。土地上面如果沒有商業,單憑土地的價值而言,會和有商業價值的物業差距在五到十倍甚至更多,而且同一地段間的物業因為承載的租戶品牌、租約、租金的不同,其價值亦可以差數倍。

美國商業主要有幾個類型:綜合商業體、購物中心、零售、寫字樓、工業倉儲、酒店、出租住宅等等類,而商業地產和民用居住型地產又大不相同。

民用住宅地產的價值,主要是和周圍的民用地產相同類型進行比價,是根據具體物業的條件評估價格,因其地產價值的高低和所在區域,及整體經濟相關;而當商業地產價值完全是從投資回報(The Income Approach)的角度來定價,那麼出租物業的淨租金((Net Income)就顯得非常重要,它往往是評估地產價值的核心元素。

在美國,商業地產通常按照Cap Rate (Capitalization Rate),也就是投資回報率NO1(The Ration of New Operation Income)來計算商業地產價值。

通常出租回報率(Cap Rate)通常在4%到9%之間(這裏泛指那些知名品牌和信用評級比較好企業,也有一些小型的購物中心,回報可以達到12%或更多,但信用、可持續營運水準都不穩定)。

而商業地產它本身是一項基于物業的一項商業投資行為,其回報率至關重要的一點是通過投資商業地產行為,大致可以獲得以下幾種受益方式包括:

  1. 正向投資回報收益(Positive Cash Flow)

其投資回報率穩定,而且按照租約結構逐年遞增,我們可以稱為被動收益(Passive Income),也就是在地產出租後,不需要處理太多物業中的瑣事,相對比較輕鬆,只要收取租金就好,但很多業主忽略物業專案的管理,如果物業項目運營不佳,這就增加了續約的風險,所以最好要定時評估物業專案的營運情況。

  1. 使用杠杆式達到資產倍增效應(Using Leverage to Multiply Asset Value)

貸款公司傾向給有實力的企業(擁有固定租戶)簽訂租約地產物業貸款,業主可以貸款高達七至八成,隨著租金的上調,業主可以進行重新貸款,然後再投入到相同的類似物業當中去,因為高品質的租戶和穩定的租金收益,適度使用杠杆可以使資產價值倍增。

  1. 對抗通貨膨脹風險(Hedge on Inflation)

很多NN和NNN的租約,租金在十年、十五年、甚至更長的租約結構中上升非常穩定,不受經濟大環境因素影響,隨著租金的穩定上漲,物業的價值隨之提升。

  1. 有效的避稅(Maximizing Tax Benefits)

商業地產稅中有很多開銷成本可以分攤抵稅或延稅,比如說管理費用攤銷、利息抵稅、物業折舊費抵稅、資產轉換升級延稅等方式,物業通過交易置換滾雪球式發展,以延遲交稅的方式把資產規模擴大。

  1. 價值遞增(Asset Value Appreciation)

物業除了有穩定的收益,還通過逐漸增加租金的方式來使物業價值遞增,與其他行業的收益比較,美國商業地產的價值穩定上升是備受投資者推崇。

具備了以上投資地產的概念之後,再加上自己親身敏銳的堪察,你就會總是增加投資回報率。

 

文章來源:美房吧

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