市場報告:房源庫存危機延續到 2018 年,危機解除將遙遙無期

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薩克拉門托

全美待售房源庫存在 2016 年 12 月 到 2017 年 12 月間下跌了 10%,幷且在過去的 35 個月持續下降。

過去一年,全美房價(ZHVI)同比上漲 6.5%,房價中位數達 20.63 萬美元。聖何塞、拉斯維加斯和西雅圖的房價漲幅最大。

過去一年,全美租金中位數同比上漲 2.6%,這是自 2016 年 6 月以來的最大漲幅。西海岸的租賃市場租金漲幅最大。

從 2016 年 12 月 到 2017 年 12 月,Zillow 平臺上的待售房源减少了 10%。在全美最大的 35 個房産市場(均爲都會區)中,有 26 個地區的房源庫存同比下降,其中有 9 個市場的下降幅度超過了 20%。位于矽谷腹地的聖何塞房源庫存年同比降幅最大,達到 40.6%(即使從 2017 年 11 月到 12 月,聖何塞房源量增長了 17.9%)。

聖何塞的一個居民區
聖何塞的一個居民區

個別地區出現房源增加,主要原因也是早前庫存下降過多而出現了觸底反彈。2017 年 12 月,華盛頓特區的房源庫存年同比增加 19%,是全美 35 個最大的房産市場中年增幅最大的。但考慮到華盛頓特區及周邊地區的房源量此前已連續 20 個月下跌,而這次的增長也僅僅是庫存年同比變化出現連續增長的第二個月,因此基本不具備什麽意義。

華盛頓特區的一個居民區
華盛頓特區的一個居民區

另外一個房源庫存增長的典型是達拉斯,該地區在 2017 年 12 月房源量年同比增長達到 15.6%,而且 2017 年 2 月以來連續 11 個月實現年同比增長。然而出現這樣的小幅反彈之前,達拉斯的房源庫存已經連續 66 個月同比下跌。與五年多來連續的兩位數跌幅相比,2017 年那 11 個月的增加不值一提。

達拉斯的一個街區
達拉斯的一個街區

雖然房源庫存危機遍及全美各地,但某些市場感受到的壓力更大。截至 2017 年底,全美範圍內房價排在後三分之一區間的市場中(主要吸引預算有限的首次購房者和年輕家庭),房屋庫存同比下跌 17.7%。而房價排在前三分之一區間的市場面對的壓力相對緩和,其庫存在同一時期僅下跌 4.9%,想改善現有住房條件的買家更有可能選擇此類房屋。整體來看,有一定經濟條件,瞄準高端房産的買家有更多的選擇:在 2017 年 12 月,Zillow 平臺的在售房源中有超過一半 (51.3%) 爲房價排在前三分之一區間的房屋,而排在後三分之一區間的房屋僅占 22.1%。

房源庫存量變化
房源庫存量變化

本就有限且不斷减少的房源供應,加上受利好經濟推動的購房需求增長(尤其是準備購置首套房和組建家庭的年輕買家),意味著房價會繼續飈升。

全美 ZHVI 變化趨勢
全美 ZHVI 變化趨勢

截至 2017 年底,Zillow 房屋價值指數達到 20.63 萬美元,全美房價中位數同比上漲 6.5%,這是房價連續第 65 個月同比上漲,全美最大的 35 個市場的房價中值均同比上漲。其中漲幅最大的是聖何塞(21.2%)、拉斯維加斯(14.3%)和西雅圖(12.5%)。年度增長最慢的市場有聖路易斯 (1.2%)、華盛頓特區(1.6%)和巴爾的摩(1.7%)。C-image006

買房成本增加的同時,租金也不遑多讓。截至 2017 年底,全美租金中位數上漲了 2.6%,達到1,439 美元/月,實現 2016 年 6 月以來年同比最大漲幅。過去一年裏,加州薩克拉門托(Sacramento)和河濱(Riverside)以及西雅圖的租金漲幅最大。薩克拉門托的租金年漲幅接近 8%,Zillow 租金指數(Zillow Rent Index,ZRI)達到 1,838 美元/月。這是薩克拉門托的租金連續第五個月領跑全美,在 2017 年 8 月時取代西雅圖成爲全美租金最高的市場。位居其後的河濱租金中位數同比上漲 6%,而西雅圖租金上漲 5%。

房源庫存危機仍然會是 2018 年美國房市的主要問題,同時也是房價飈升的主要原因。這將給首次購房的買家帶來巨大壓力,因爲他們往往預算有限,同時也無法通過賣掉現有房屋來補貼首付,提高競爭力(Zillow 研究中心曾做過調研,首付款較低的買家在報價競爭中處于劣勢)。根據 Zillow 在 2017 年第四季度展開的調查,在受訪的 108 位經濟學家中,僅 6.3% 的專家認爲房源庫存危機在 2018 年有可能顯著改善。

Zillow 2017 第四季度房價預測調查
Zillow 2017 第四季度房價預測調查

展望未來,我們將看到稅改對建築商行爲影響的程度及其對緩解庫存危機的貢獻,這些非常值得期待。房産市場急需更多相對便宜的新房屋,建築商不會忽視這麽旺盛的需求。然而,受艱難的市場行情影響,大規模建造這樣的房屋也幷不容易。目前可以預計土地、勞工和木材價格都將持續上漲,這將迫使建築商尋找遠離城市核心區域的地段進行開發建造。

2018 年,千禧一代(80 和 90 後爲主)和年輕家庭或許可以找到更加便宜的待售新建房屋,但這些房屋的地段(往往在郊區)對于挑剔的年輕買家沒有太大吸引力。

來源:Zillow

WeChat 公眾號:Zillow_China

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