美國房地産調控給中國帶來了什麽啓示

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2017年過去了,一年到頭,喪和油膩充斥了生活。我們就不說說點高興的事情嗎?
比如,我們來聊聊年終奬。要想拿到高額的年終奬,首先必須公司賺到錢。那麼,現在哪些公司最賺錢呢?
貓哥看到一份由商業資源公司Expert Market對“財富500強”榜單中最賺錢的100家公司的進行的數據分析。貓哥看到些有趣的東西。
首先是大家一直以爲很賺錢的蘋果公司,上財年利潤超過455億美元,按人均計算,每名員工創造利潤393853美元,近40萬美元!人均利益兩百多萬人民幣!够賺錢了吧。
可是,它在排行榜僅僅排在第7位。
那麼,排名第一的是何方神聖?
根據排行榜:表一

前20強公司中有4家中國公司,除台積電以外,騰訊、浦發銀行和興業銀行分列第14、16和20位。
房利美、房地美,咋一看大家覺得陌生,但如果對2008年金融危機有印象的猫友立馬會反應過來——這不是2008年美國房地産市場暴跌的“元兇”嗎?怎麽起死回生了?!還成為世界上最賺錢的公司!

01
美國房地産市場是怎麼火爆起來的?
▌首先從什麽是房利美、房地美說起。
房利美是在1930年代“大蕭條”時期,美國政府爲了穩定住房市場而成立的,是最大的“美國政府贊助企業”(可以看作是美國特色的“國企”)。房地美是第二大的美國政府贊助企業(GSE,Government Sponsored Enterprise),規模僅次于房利美。1970年由國會批准成立。
這兩家公司幹的活就是——“居者有其屋”,幫助美國人買房子。
它們兩家的經營模式也簡單——銀行或房屋互助會向購房者發放貸款,“兩房”買下銀行們手裏的住房抵押貸款,然後把這些住房抵押貸款打包成抵押支持證券賣給養老基金、共同基金等投資者,“兩房”爲這些貸款提供信用擔保,賣出抵押支持證券後,“兩房”繼續買入住房抵押貸款,不斷循環。
因為“兩房”是“政府贊助企業”,所以資本市場給予它們高於“AAA”的評級,融資成本較低,同時其擔保的抵押支持證券的評級也很高,一度被視爲“無風險”,養老基金這類厭惡風險的投資者也大量投資。由於是近似於“無風險”的資産,所以投資機構用它創造了數以萬計的衍生品交易。
如圖:圖二但這種模式天然有缺陷,因爲它其實是把購房者漫漫長長30年房貸的收益權,打包在二級市場賣給了投資者,幷且不斷滾動,底層資産是大量中低收入的零首付或者超低首付的房子,一旦房價下跌,或者利率上行,購買方斷供,就會引發連鎖反應。
這其中,房産價格和利率水平就成了關鍵。
衆所周知,2008年美國金融危機源於美國房地産泡沫的破滅。但美國房地産泡沫的興起,得益於兩個因為:
? 長期的低利率
? “兩房”的信貸支持
▌首先是長期的低利率
2000年,正是美國互聯網經濟最火的時候,只要是跟“互聯網”沾邊的公司,股價都飛漲,經濟明顯過熱,爲了給經濟降溫,美聯儲在2000年3次提高聯邦基準利率總共100個基點。
沒想到當時互聯網經濟和股市表面强盛其實身子虛弱,美聯儲加息的結果是刺破了泡沫,互聯網公司股價狂跌,整個市場瀕于危機,華爾街哀嚎一片,整個美國經濟都有下滑危險。
爲了穩住局面,刺激經濟增長,美聯儲在2001年年初起大幅度降息,2001年一口氣連降11次!把聯邦基準利率從6.5%一直砸到12月11日的1.75%,到2003年再次降到1%。低利率是穩住經濟的好工具,美國股市和經濟穩住了,雖然從2004年起,美聯儲進入加息周期,但到2005年,美國的利率還一直處於較低水平。圖三在時任美聯儲主席格林斯潘的利率調控下,2005年的美國經濟欣欣向榮,股市接連高漲,房地産市場景氣指數節節上升,債券市場井然有序,被譽爲“The Great Moderation(偉大的適度)”。
當時形成了一個正循環:
經濟好、股市漲,大家對經濟的未來信心足,房價上漲就有了有力的信心支撑,中低收入紛紛貸款買房,投機客更是大筆買入;
市場利率低,只要貸款/借錢投資就很劃算;
債市行情好,“兩房”的債券不愁沒人買,大家都預期房價會繼續上漲,抵押支持證券毫無風險。
結果在2008年金融危機前,“兩房”持有或擔保的抵押貸款總計約5.3萬億美元,接近美國抵押貸款市場流通量的一半。幷且,兩家還是上市公司。
02
一場由房貸斷供引發的金融危機
其實,也正是景氣指數最高的2005年起,一起都悄然改變。
因爲,美聯儲進入加息周期了!圖四

從2005年2月開始到2006年,美聯儲加了12次息,直接將聯邦基金利率從2.5%拉到了5.25%。
直接的後果就是美國的新建住房銷售在2005年11月到達最高點後,轉頭向下,一路下跌。
與此同時,到2007年,購房者申請的可調利率貸款的優惠期結束,直接面對的是5%左右的“高利率”,利率上升的同時,房價却下降了,利率走高,無法申請再融資,整個房地産鏈條崩塌了。
截止2008年3月,有880萬購房者,占全部購房人的88%的房屋凈值低于抵押貸款。越來越多的購房者放棄償還貸款,因為與其繼續還貸,還不如直接斷供把房子“還給”銀行,畢竟在之前寬鬆政策下,很多購房者是零首付和超低首付貸款買房的。
結果市場上退回的住房和新建的待售房增多,房價進一步下跌,2006年房價只下降了8%,而到2008年5月份房價下降了18.4%。違約率攀升,止贖權案猛增,抵押支持證券組合價值縮水,投資者在恐慌中要求投行還錢,投行不斷接到追繳保證金的電話,被迫(以超低價格)變賣抵押支持證券。抵押支持證券流動性差,在住房形勢一片大亂之際更是如此,在衆多投行爭相拋售的情况下,抵押支持證券的價格直綫下降,連帶著CDS、CDO的價格也暴跌。
因爲利率上漲,房價下跌,購買者違約不還房貸了,結果把華爾街炸得人仰馬飛,改變了全世界。
當時“兩房”的情况也好不到哪去,成了重灾區,2008年9月,房利美被美國聯邦住房金融局接管,從紐約證交所退市。爲阻止整個金融體系陷入崩潰,政府不得不出手相救,彼時美國財政部通過購買“兩房”優先股的形式向其注資,總共投入救助資金1875億美元。
有報導說,當時中國持有約3700億美元的“兩房”債券。

03
超低利率和量化寬鬆的繁榮,房價指數接近危機前
當然,後來的事情大家都知道了。爲了穩住經濟,美聯儲從2007年開始不斷降息,一口氣降到0!表五

並且長期維持超低利率,一直到2016年還都是維持0.5%的超低利率。美聯儲還不斷“擴表”,購買債券等資産,穩定市場。
固然這讓美國走出了金融危機。到了2015年,股市高漲,高收益債券利差收緊,各項宏觀風險指標都已經顯示經濟恢復正常,但耶倫主席領導下的美聯儲出于各種目的一直不肯加息,終于,到了2015年12月,才投票決定把利率從0 提升到0.25%,才開始真正准備“縮表”。
超低利率和量化寬鬆的另一個結果是,美國房地産市場回暖和房價重新起來了。
今年10月美國標普/凱斯席勒(S&P/CS)20座大城市房價指數同比上漲6.4%,繼9月後再創2014年7月以來最大同比漲幅,預期漲幅6.25%。最新的11月新屋銷售量大增至十年來的最高水平,增幅為1992年1月以來最大。
事實上,我們從數據上可以發現,美國房價指數逐漸接近危機前的水平。圖六

股市、房市重新回升的結果是,“兩房”的業績大幅回升。2017年6月7日,2017年《財富》美國500强排行榜發布,房地美排名第39位。現在又成了世界上人均利潤最高的公司。
真是起死回生,鹹魚翻身。
賺到錢之後,“兩房”陸續償還美國政府的救助資金,到今年3月,房地美已合共償還1010億美元貸款利息。房利美也向美國政府上繳1544億美元。

04
有多少中國人去美國買房了?
在美國房市重新大漲的過去幾年,大量中國有錢人去美國買房,推動了華人聚居的西雅圖、洛杉磯、紐約、華盛頓等中心城市。
截至 2017 年 3 月,中國人是美國房地産市場最大的海外買家群體,在過去一年內支出 317 億美元用於在美國置業。表七

但從2017年起,中國外管局推出“史上最嚴格的外匯管制條例”,除了延續每人每年5萬美元的外匯限購額度外,購買人也將需要填寫專門的購匯表格,提供有關證明解釋購買外匯的用途,幷且明令禁止境外買房。赴美買房一下子遇到了巨大障礙。
目前,美國住房市場的庫存依然非常緊張,待售房源數量自2011年以來持續減少。2017年底,待售房源較上年减少了 12%。美國年輕人有大量的買房需求,新住宅建設速度雖然在穩步增長,但速度不足以顯著緩解當前的庫存緊張。在二手房方面,房主售房意願下降。

為什麼?
因爲大家預測2018 年美國全國房價將上漲 6%。這意味著美國房價上漲速度將是美國工資漲幅的兩倍以上。實際上,過去幾年美國房價上漲速度一直超過美國人的薪資增速。
同時,美聯儲主席即將換人,從“拖拖拉拉”的耶倫大概率換成傑羅姆·鮑威爾,隨著“鷹派”的上臺,美國貨幣政策可能有所變化,加息和縮表都可能提速。利率上漲,2018 年房屋買家供房能力下降,大家預測的上漲到底能不能實現是個問題。

05
明年的利率政策怎麼走?
那麼,這給我們中國人什麼啟示呢?
那就是利率是大殺器。
2015-2017年初我國房地産市場的火爆,很大程度上是因爲央行的幾輪降準降息,房貸利率打折,大家都一擁而上貸款買房,“幫助了房企去庫存”,很多城市的房價成功翻番。
隨著美聯儲的加息,很多人認爲我國也會跟隨提高存貸款基準利率。
且不說現在中美兩國還存在利差,更重要的是,目前中國居民家庭負債率已經上升到了58%,多年的積蓄變成了首付,未來25年的現金流也變成了房貸。
在這個資産價格暴漲,但是老百姓還貸負擔已經很重的時候,政府是相當投鼠忌器的,很擔心加息和再加重的調控政策引發可能的“斷供”。
事實上,我們從幾個方面可以管窺2018年房市調控的方向:

? 存貸款基準利率起碼在年初不會提
中國人民銀行參事、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成:“頻繁地調整存貸款基準利率不利於利率市場化的推進,而應盡可能保持基準利率的穩定,讓銀行自主選擇浮動幅度和比例,自主定價,這有助于讓市場在資源配置中發揮决定性作用,完善金融市場定價功能,提高金融資源配置效率,同時也有助于銀行的轉型和改革,提高銀行的市場競爭力。”

? 差別房貸利率政策
住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉建設工作會議上表示,明年將針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
“差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求”很可能包括下調首套房和二套房的首付比例,下調首套房的信貸利率政策。

這一切,都是爲了穩住市場,防止“暴跌”。
畢竟正如前文談的美國,利率極度寬鬆後又極度緊張再度極度寬鬆,資産價格隨著利率指揮棒暴漲暴跌,這樣的“過山車”,中國經濟身子比較弱,吃不消。

來源 :大貓財經,作者 :貓哥

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