如何在美國買地建房?

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如果在美國買地建房?今天居外給大家分享一則在美國買地建房流程。

  1. 為何要自己建房?

自己建房需要約1-2年的時間,比買現房效率低。但它的優點是可以建自己需要的房型,並且可以按照自己的想法去進行設計。有些成熟的小區已經沒有新房銷售,因此自己買地或買舊房推倒重建,既可以住在理想的地點,又可以享受新房的優勢。

  1. 什麼人適合自建房?

(1) 有一定資金的投資人

(2) 想成為建築商的人

(3) 能抽出時間經常到工地查看的人

(4) 有能力與各種承包商打交道的人

(5) 能正確看待投資風險的人

  1. 幾種做法選擇

(1) 在正在開發的小區裏找建築商做

(2) 自己買地承包給建築商做

(3) 自己買地、自己當建築商,找分建築商分工做(今天講的就是這種做法)

(4) 全部自己動手建,叫DIY (Do It Yourself)。但這種有法規上的限制,在城市管區內不一定能做。雖然自己動手但各項專業的工程還是需要有執照的工人完成才能通過驗收。

  1. 投資的時間與地點

在經濟上升時市場較好容易賺錢,但相應的人力就會緊張。

  1. 房源選擇

可以在網站har.com或者realtor.com查詢各區域的買賣記錄、房子面積、裝修情況、價格等房產信息,看什麼樣的項目適合自己的實際情況。

  1. 土地的選擇

(1)  開發商的土地

(2) 在小區的空地興建

(3) 舊房推倒重建

  1. 買地還是買舊房?

操作時間通常至少需要1-3個月

(1) 聘請房地產經紀(realtor)尋找合適的房源或土地

(2) 開始尋找建築設計師

(3) 收集小區建設法規,若不允許興建新房或有所限制,這時候需要慎重進行考慮。在棄權期/反悔期(option)之內,要仔細閱讀住宅小區法規(HOA by law)以免以後出現不必要的糾紛。

(4) 要到丈量報告(survey),內容要包括現在地基的高度、街上參照點的高度、最好也有樹的位置(tree survey)。最好讓丈量者(surveyor)把地的邊界用小旗子或鐵棒給標出來。

  1. 過戶後先做土壤測試

Geotechnical Engineer一般需要2-4周出報告

  1. 請建築師(architect)設計房子

(1) 選擇建築師 如瞭解對方的經驗、價格、熟悉的領域等,在相應的市政有設計經驗很重要。簽訂合同時要問清楚修改設計如何收費,比如若是HOA或City提出的修改是否免費?

(2) 要把法規by law給設計師做為參考。如面積要求、邊界要求、層數要求、高度要求、排水要求、植被要求等等。

(3) 自己先有個符合法規前提下的設想,比如希望的房屋面積、外觀、層數、房間數量與布局、樓梯相對位置等等。最好先畫一個草圖給對方參考。設想得越具體,設計師就越容易房主的意圖同時效率也越高。

(4) 與建築師討論設計圖(floor plan)。一般建築師不喜歡反復變化,確定想法後,給建築師2-4周的時間設計。

(5) 審閱設計師的設計方案並且提出修改建議。要認真地查看各方面設計是否達到要求,如房間布局、窗戶亮度、結構強度、地基設計、屋頂設計、牆的厚度、燈光布局、室外照明及用電(如游泳池、後院遙控門及各種功能的設計)、自動化系統的設計(包括音響系統、互聯網、電話系統、電視系統、用水系統的功能)、空調出風口及回風口的設計、房子絕緣方案等等。設計圖紙是各個承包商估價的依據,若中間改變,就意味著加價宰客,而且可能會比較貴可能被宰,因此這一步是關鍵。一定要請有經驗的人看一下,經過反復磋商之後最後才能定稿。

  1. 將建築師設計初稿交給小區管理委員會審批

小區通常對建房的臨街牆壁高度、樓層、房子總高度、面積、建築面積與地面積的比率(即滲水率)、建築界線、外牆的顔色、附加建築(如車庫)等都有特別的規定一定要遵守。若小區審核通過,就可以轉入下一步(有時也可以下一步完後交給小區審核),看小區要求不要求圖紙上有工程師蓋章。

  1. 請工程師對房子結構把關

房子的結構和地基需要工程師的設計或審核。要將土壤報告交給工程師Professional Engineer(PE),他會參照土質來設計地基和結構(framing),或審核建築師的設計、進行工程計算,來確定各項指標,如承重是否合理合格。若不合理的就需要修改,若都合理,又符合市政法規標準(code)的要求,工程師就會在建築師設計的圖紙上蓋章。

  1. 向市政申請建房許可證

(1) 要看房屋所在地的市政的申請許可證的要求,通常需準備兩份圖紙、申請表、滲水分析表、材料規格表、節能分析表、綠化分析表等等。

(2) 可以聘請自己的建築師或者專門的許可證申請公司去做,因為需反復幾次。第一次交上去後可能會被拒絕。具體會被告知原因需要更改,更改完再遞交上去。可能還會被再次拒絕,再需要修改等等,直到完全符合要求。

(3) 市政每一次的審核都會給予2-4周的時間,所以整個許可證申請下來需1-2個月的時間,這取決于建築師的設計規範程度和修改時的快慢。

  1. 舊房拆除Demolition

在建築師設計及申請許可證的同時,就可以進行舊房拆除工作了。這項可以包給拆除承包商去做。步驟簡單介紹如下:

(1) 打電話給水、電、煤氣公司,讓他們做拆除前的服務切斷,包括拆除一些設施。他們也需要排日程,一般需要2-14天,取決于他們的業務量大小。

(2) 排水系統的切除另外需要許可證,拆除後要請市政檢驗通過。

(3) 然後才能申請整個房子的拆除許可證。

(4) 有許可證後才能拆除房屋。

(5) 拆除之前最好跟鄰居打個招呼,讓他們有思想準備,以免有糾紛。

(6) 也最好建個臨時圍牆,以免傷到鄰居的財產。

(7) 拆除過程中最好要灑水,以免太多揚塵。

(8) 拆除完畢要請市政來檢查通過,拆除工作才算最後結束。

  1. 買保險

在開工之前,要買好保險,叫builder’s risk,用以保護建房過程中的意外損失。

  1. 建地基

許可證拿到後,才能動工建房。建房的第一步就是建地基,要選擇一家有建新房經驗的地基公司來做。最好簽訂合同,因為地基是大事。也最好提出保修的要求,一般大的建築商地基都保修10年。在建地基時,水工也要選好,要選擇有主水工執照(master plumber license)的水工。在地基模型做好、水管埋好、下水泥之前,要請市政來檢驗,合格後才能澆注水泥。

地基有幾種類型:

(1) 平地基即拉伸鋼筋地基(post tension).

(2) 有樁地基(pier and beam) 適合粘土質和高檔住房

(3)  墊高地基(crawl space)  適合地勢低窪的地區

  1. 搭框架(framing)

請專業公司搭房子的主框架,美國房子主結構都是由木樁組成的。

  1. 屋頂的平臺(decking)

在搭屋頂的平臺時要考慮使用防熱能輻射保護層。

  1. 水電管線,空調管道的建造

在搭好主框架後,水電工空調工都要到現場布水管、煤氣管線、電線、空調管道等。

  1. 檢驗水電結構

在上面各項做完後,都要請市政來檢驗,檢驗水電煤氣管線步線合格,空調管道布局合理後,才能進入下一步。

  1. 牆面(facial)

在上面各項做完後,要請市政來檢驗,檢驗水電煤氣管線步線合格後,才能進入下一步。牆面公司會在框架上釘木板及塑料板,形成房子的外牆體,即Facial.

  1. 絕緣

絕緣有幾種,如close cell foam、open cell foam、fiber glass,與空調的設計有關。這在圖紙設計時就需要考慮好。

  1. 屋頂

這時候也可以同時蓋屋頂,上瓦(shingle)

  1. 上內牆板(sheetrock)

上內牆板之前需要通過各種檢驗Cover inspection。這也有專業公司做。

  1. 建內牆面

修建內牆面,叫wall finishing、taping、floating,需要膠帶粘、上灰及建牆的花紋texture等。

  1. 建外牆

即砌磚或建牆板(hard plank) 或水泥混合牆(stucco)

  1. 門窗

要提前與門窗公司訂好門窗,以保證按時安裝。

  1. 木工

包括櫥櫃、衣服架、角線、裝內門等。

  1. 油漆

包括內外油漆

  1. 檯面

石頭檯面或現在流行的人造石檯面。

  1. 地面

鋪地毯/地板/地磚

  1. 電設施

照明燈具/開關等。

  1. 水設施

熱水器/水龍頭/洗手槽/浴缸/馬桶等

  1. 空調
  2. 電器

洗碗機/烤箱/烤爐/抽油烟機/冰箱/洗衣機/乾衣機等

  1. 綠化或庭院建設
  2. 如何選擇承包商

最好讓可靠的人推薦,也要到實地工地去看看和注重以往客戶的反饋信息。

執照登記可查詢網站license.state.tx.us。

  1. 價格構成

包括人力工資+材料成本

  1. 簽訂合約

可以避免爭議,並要求對方根據建築工程的進度隨叫隨到。

  1. 分期付款

每個工程項目都可以分期付款,如地基、水電等。

  1. 工程驗收

每一步工程驗收最好請專業檢驗員檢驗,不要圖省事或者便宜。最好請一名總監工(Superintendent)監督全程的進度和質量,更放心和高效。

 

文章來源:居外網

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