美國房產交易中10個重要角色你都瞭解嗎?

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美國是法制完善的私有制社會,表現在房地產方面,相關法律清晰嚴格,產權明確,操作透明。稍微瞭解美國的人都知道,在美國買房需要委托經紀人,然而,除了經紀人,還有哪些必須瞭解的角色呢?

下面列舉了美國房產交易中10個重要角色:

‧買方經紀人
‧賣方經紀人
‧第三方托管公司(Escrow)
‧房屋檢驗師
‧房產價值評估師
‧貸款銀行和貸款經紀人
‧產權公司
‧保險公司
‧政府房地產登記
‧房屋所有人協會(HOA)

然後我們來具體說說每個角色在置業過程中的不同作用。

1.買方經紀人

美國的房產經紀人需要有政府頒發的經紀人執照才可以上崗,這是最基本的要求。買方經紀人的責任是忠實依照買方的要求,代表買方尋找合適的房產、協調交易中的各個環節,包括協助安排與購買房地產相關的所有事項,與交易涉及的所有人士談判或協調處理交易事務。面對海外客戶,經紀人需要承擔更多工作,比如幫助不熟悉美國的客戶瞭解美國,確定置業城市和房型等。通常情況下,當交易成功達成時,買方經紀人從賣方獲得傭金。

2.賣方經紀人

同樣的,賣方經紀人也需要有經紀人執照,其職責是忠實依照賣方的要求,代表賣方的利益,負責找買家和協調交易中的各個環節。簡單說,美國房產的交易,不是買方和賣方的溝通,是代表雙方利益的經紀人在溝通和談判。通常情況下,買方經紀人接觸不到賣方,賣方經紀人也接觸不到買方,不過雙方經紀人的佣金都是由賣方支付。

3.第三方托管公司Escrow

第三方托管公司Escrow是第三方服務公司,透過它以公正的第三方立場代表買方和賣方保管法律文件和資金,並根據買方和賣方的協商結果進行分配。當買賣雙方確定購買意向,簽訂合同後,買方交定金,準備房屋檢查,賣方提供房屋相關資料,當雙方確定交易繼續,買方需要把尾款提供給第三方托管公司Escrow,由第三方托管公司Escrow按照合同協商的結果把房屋所有稅款和債務結算清楚,支付雙方經紀人佣金,再將剩餘轉給賣方。

第三方托管公司Escrow是房產交易中的重要角色,站在第三方角度監督交易過程,保障雙方權益,不會偏向買方或者賣方,確保交易過程順暢。

4.房屋檢驗師

房屋檢驗師是一個專業的工作,也需要有政府頒發的房屋建築檢驗師的執照才可上崗。這個角色也屬於獨立第三方,應買方或者貸款機構的要求,對房屋各項設施的質量,是否符合政府指標等進行檢驗。二手房的房屋檢驗必不可少,主要是要確定房屋是否與賣方描述一致,發現問題可以與賣家協商維修或者降低房款等,如發現嚴重問題,買家也有權無責任取消合同。

5.房產價值評估師

同樣是專業工作,房產價值評估師需要有政府頒發的房產評估師執照才可上崗。同屬獨立第三方,由買方雇傭或銀行貸款部門要求,負責提供專業的房產價值報告。因為這個角色可以影響交易談判和銀行貸款的發放,政府一直在加強對這個行業的規範,最大限度排除交易的各方對評估師的影響,從而確保價值評估的客觀性。

6.貸款銀行和貸款經紀人

貸款銀行和貸款經紀人,負責調查申請人的財務與信用狀況,並為申請人提供購房貸款。貸款涉及到信用調查,美國的信用調查從信用卡公司、銀行貸款部門和其它相關公司或機構收集人們的借款與還債等信用記錄,使用不同的評分模型,給予信用分數。美國人非常重視信用分數,因為貸款機構根據這些分數判斷他們的還債意願,從而也決定銀行是否願意放款、以及貸款的具體條款。

7.產權公司

買房最擔心產權問題,一旦房屋產生產權上的問題,買和賣都是難題。產權保險把風險有效轉移,目的是保障產權絕對清楚,它也確保產權方面意外事故發生後的賠償,包含了所有重新恢復擁有產權所需要的法律費用,有了產權保險,買方就可以高枕無憂。因為專業機構介入,在美國一般不會出現一房兩賣、產權不清晰等情況。

8.保險公司

現金購房的情況下,法律不要求一定購買房屋保險,但為了保證資產不受損失,發生意外有保障,建議購買。如果是貸款買房,銀行要求你一定要購買房屋保險,否則不會提供貸款。在購買房屋保險時,你要告訴保險公司房子的用途是出租還是自住,如果是自住,保險公司會加上屋內私人財產的保險。也有一些險種,可以在租客在室內發生意外時,或家中寵物咬傷別人時給予賠付,詳情可諮詢保險公司。

9.政府房地產登記

產權公司完成轉讓產權,買賣雙方在縣屬登記室完成登記,第三方托管公司支付所有費用,這就意味著房產交易完成,等同于國內買房拿到新的房產證。美國沒有房產證這樣東西,但新的房主會在幾個月內收到政府寄來的有自己姓名的地契,這張地契如果丟了也沒有關係,因為在政府的登記裏,你已經成為新房主。

10.屋主協會HOA

HOA,Homeowners Association的縮寫,譯為屋主協會,基本類似于中國的“物業管理”,在美國不是所有的房子都有HOA,統一開發的公寓和聯排,和部分整體住宅開發的獨棟是有HOA的,早期不是統一開發的獨棟房屋沒有HOA。

該協會由所有社區房主組成,並定期選舉管理委員會,制定社區的房屋外觀標準,比如籬笆的顔色與高度,負責僱佣物業管理公司維護與管理社區的公共區域等。

文章來源:美房吧

 

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