美國房產買在誰名下才能收益最大化?

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在過去近十幾年時間裏,眾多家庭財富的累積都和一個因素有關–房地產,投資越早,投資越多,越有利于家庭財富累積。

高淨值人群似乎早已預判到這一投資走向,大手筆進行海外資產配置,其中美國房產是最受青睞的投資方式。

最近一年的統計數據顯示,中國人豪擲317億美元(約合2140億元人民幣)赴美置業,連續四年成為美國海外購房群體中的“第一買家”!

買房必然要涉及產權問題,在美購房應該買在誰的名下,才能更好實現投資目的呢?

一般來說,應該從是否有利于資產保護,是否能夠有效減稅,是否有利于房產傳承這三方面進行考慮。

我們按照美國房產常見的四種持有形式,分別進行分析:

1、個人

買在個人名下,則所有權就是個人的。如果自己個人遇到任何訴訟,比如房客在你房子裏受了傷訴訟你等,或者你的職業導致你被訴訟,比如醫生等,則在你名下的房產都會暴露在這個訴訟之下,負有連帶責任。

買在個人名下,則控制權當然歸你個人,所以你自己決定這個房子的買賣、租賃等事宜。

當你把所有權傳承給子女時,會涉及遺產稅。綠卡和公民遺產稅免稅額為500萬美元左右,外國人則為6萬美元。

買在個人名下,則收益權歸你自己。

如果房屋出租,則租金減掉利息等成本之後的淨收入會歸入你個人的收入中報稅。

如果租賃淨收入為負,則可以減扣你的個人收入,減少你的稅負。如果將房產出售,則增值部分需要交納資本增值稅。

2、聯名

基本上和個人一樣。聯名有兩種形式,一種是 Joint tenancy,另外一種是 Tenancy in common。

兩者最大的區別在于 Joint tenancy 中的一方去世之後,產權會自動轉移給另外一方;而 Tenancy in common 則不是,一方去世了,則產權是轉移給去世的一方的家人。

所以一般夫妻或者家人關係會用 Joint tenancy,而非夫妻關係的合夥人則用 Tenancy in common。

3、公司

買在公司名下的房產歸公司所有,但是公司不同于個人和聯名,它是法律意義上的實體。

公司名下的資產由公司來控制,所以如果你把房產買在你自己的公司名下,那麼房產的任何事情還是由你來處理和控制。

由于公司是法律和稅收實體,有自己的稅率,房產的淨租金收益,房產的資本增值收益,都是按照公司所得稅的稅率來計稅。

公司名下房產的傳承比較簡單,只要填一張表,更改股東和董事就很容易解決了。

4、信託

信託有很多種,家庭信託是一種常用的形式。

 

信託主要有三個重要部分組成:

一是trustee,就是信託管理人或者是控制人。

二是信託本身,trust。

三是收益人,beneficiary。信託是美國富人常用的一種商業工具。

買在信託下面的資產的所有權歸信託本身,也就是說不歸個人,也不歸公司,儘管個人和公司會成為信託的管理控制人,儘管這些資產名義上在個人或者公司的名下。

信託裏面的資產唯一屬信託本身,但是信託本身不是法律意義上的經營實體,不會接受任何法律訴訟,因此在它名下的資產會得到很好的保護。

信託的管理控制人是trustee,可以是個人,也可以是公司。

信託的整個運作和分配是由trustee來控制的,所以只要更換trustee就可以達到傳承的目的。

 

(文章來源:美房吧)

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