要投資美國房產這些法律知識你瞭解嗎?

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中國人投資問題美國房地產市場有以下幾個法律問題:所購買不動產風險、政府許可風險、環境風險、勞工風險、土地買賣、施工管理等。

一、所購買不動產風險:

1、財產範圍

對于所要購買的不動產區分不同情況,中國投資人應確認相關的物業財產範圍和產權情況。例如,如果購買的是商場或酒店,所需要確認的財產範圍不僅包括相關土地和地上建築,還應包括建築內的設備設施、與該商業物業經營相關的證照、客戶名單等商業秘密、測繪圖紙或其他無形資產。如果購買的土地用于開發,則可以要求賣方給予必要的可研調查期,以便對土地相關情況作更詳盡的調查,以確定是否適合作符合相關目的的商業開發。

2、產權調查

中國投資人應對所要購買的不動產物業進行相關的產權調查,確認是否存在產權瑕疵。產權調查可由產權調查公司進行,通過搜集當地政府備案的相關房地產公開信息,包括房地產歷次交易的產權變更記錄是否連續完整,是否存在抵押權、地役權或其他產權瑕疵,是否附有相關債務或者欠繳稅費等,最終形成相關地產的產權調查報告,羅列相關發現的產權瑕疵或其他問題。

上述發現的問題應由賣方在交割轉讓前予以解決。另外一個解決方案是,中國投資人可以購買不動產物業產權相關的保險,一旦發生在產權調查中未發現的產權瑕疵,可以要求由保險公司進行相關理賠。

3 、物業檢查

中國投資人應聘請專業人員對所購買的不動產物業進行仔細的檢查,包括物業建築結構、管道設施、供冷供熱供電供水系統、是否存在環境風險( 例如石棉、白蟻、管道泄漏等) 。

二、政府許可風險

1 、區劃許可

在美國從事房地產開發應注意符合區劃相關的法規要求。美國各州政府擁有立法權,並授權各市政當局制定有關土地利用方面的區劃制定法。當地的市政委員會由選民選出或市政當局任命,負責制定適合當地的區劃條例和總體規劃。

當地立法機構指定社區成員組成當地規劃委員會,通過組織公眾聽證會,調查並獲取相關信息,負責編制區劃條例和總體規劃,並向當地市政委員會或其他立法機構提供建議及相關法規的修訂、執行和管理標準等。

受區劃委員會制定的區劃影響嚴重的業主可以向法院進行上訴。公眾意見和社會團體在區劃法的制定和實施上起著非常重要的作用。如果社區民眾反對某項目,房地產開發商必須與其協商並徵求其同意,否則很難獲得區劃委員會和市政委員會的許可。

中國企業投資美國房地產開發,首先需要就項目制定總體規劃,包括總平面設計和建築物的初步設計,報市政當局批准。中國房地產開發商應注意與當地居民溝通,做好相關公關工作,不要簡單認為和當地市政當局打好交道就可以了,不要按照在國內的思維模式先拿到地再說,如果項目未得到當地居民的支持,很可能導致項目無法進行和投資失敗。

2、建築許可

除了區劃許可,開工前還需要申請建築許可及其他開工前需要報批的各種許可,包括市政許可、給水排水許可、消防許可、歷史文物許可及其他許可等。相關項目建築設計應符合有關建築法規標準(Building Codes)的要求,如建築材料要求、衛生設施、配電設施、防火標準等等。

獲得建築許可的時間要看各地方政府的規定,涉及環境問題時可能會較長。例如美國可出售開發的島嶼獲得建築許可的手續就會比較複雜,耗時可能達10 年甚至更長,有沒有建築許可的島嶼售價也差距很大。在獲得建築許可並交納相關稅費後,才可以開工建設。

三、環境風險

在美國購買不動產物業,尤其是購買土地用于房地產開發時,應注意相關的環境風險並需要進行相關的環境評估,審查相關環境許可證照是否有效,是否存在違反環境法規而導致產生環境責任的行為,是否存在為滿足相關環境要求而需要進行的投入或開銷。 如果購買的地塊在環境保護敏感地區,如野生動物栖息地或濕地等地區,未經許可是不得砍伐任何林木或者破壞地表植被的,而這可能對房地產開發的工程進展帶來嚴重影響。

四、勞工風險

美國的建築工人屬藍領工人,與中國的建築工人不同,他們的收入不低于白領,甚至會更高,享受固定的工作時間和假期安排,其權益受美國法律和工會組織的保護,應避免隨意延長工作時間或延遲發放工薪。在美國,很多工人加入工會組織,由工會代表工人同企業談判集體雇傭合同,談判內容包括工資、福利待遇、工作時間、辭退條件和遣散費等。

工會可以組織工人罷工,或者在簽訂或續簽勞動合同時要求較高的工薪福利。美國也曾發生過因為工會組織和企業間談判,導致企業經營困難的案例,例如美國通用汽車公司2007年在和工會談判續簽集體勞動合同時遭遇罷工,最終被迫接受更高代價的為期四年的勞資合同,最終導致企業負擔較高,于2009年申請破產保護。

五、土地買賣

中國開發商購買美國土地用于開發,需要和美國土地業主簽訂《土地買賣協議》,並要求在滿足交割條件的情況下再進行交割。這些交割條件包括產權公司出具產權報告和/ 或產權保險,測繪地圖和圖紙已提交,土地等級證明和其他相關證明文件已提交等。如果存在銀行貸款,開發商企業還需要和銀行簽訂《土地貸款協議》,在存在擔保或抵押的情況下,地契和產權保險文件會交由貸款銀行。

六、施工管理

美國的施工管理體制由開發商、承包商和監理工程師三方組成的管理體系組成,通過招標承包制,選擇承包商和簽訂合同。與國內不同的是,國內的建築商作為乙方常處于談判弱勢地位,常存在墊資開工的現象,而在美國建築商和開發商處于平等的地位,一般不存在墊資幹活的現象。

 

(文章來源:美房吧)

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