國人爲何熱衷投資美國房産?

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據美國地産經紀人協會 (NAR) 統計,2017年外國買家在美國置産總價值爲1,530億美元,相比於去年同期的1,026億美元增長了49%。中國人赴美置業的總金額高達317億美元,相比上一年的273億美元上漲了16%。中國買家連續第4年成爲美國房地産市場最大的海外買家。

爲什麽越來越多的中國人熱衷於購買美國房産呢?
美國專家表示,這其中的原因各不相同。有的買家是爲了子女留學美國,有的是爲了全家移居美國,還有的純粹是爲了投資美國房産,實現海外資産配置,讓家庭資産保值和增值。180529A-1那麽投資美國房産相比較國內炒房到底好在哪裏呢?讓我們來細數兩者之間的五大不同。

房價及房價走勢
中國:房産泡沫逐年加劇,隨時可能破裂
美國:無暴漲暴跌歷史,全國年均漲幅5%
在經歷裏前幾年的房價暴漲後,中國房産泡沫逐漸加劇。在北京中心地段,面積80平方米售價1,000萬元的住房不在少數。而深圳平均房價達到居民平均年收入的70倍。通常,這一比例在3至6倍被視爲正常水平。如此巨大的房産泡沫隨時可能有破裂的風險。

目前國內房價走勢是怎樣的呢?來看看國家統計局近日發布的2018年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情况統計數據。同比來看,一綫城市新建商品住宅銷售價格同比下降0.6%,降幅比上月擴大0.5%;二手住宅銷售價格本月首次出現下降,降幅爲0.1%。二綫城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅分別比上月回落0.2%和0.4%。三綫城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅均比上月回落0.3%。相比2017年同期,房價漲幅明顯回落。

根據美國官方數據,美國房産自1963年到目前的50多年裏,總漲幅達16倍左右,每年平均漲幅約5%。但美國房價對美國居民的收入來說相對合理。舉個例子,在全球游客最多的城市——美國佛羅裏達州奧蘭多市黃金地段,一套室內面積約125平方的房子,總價僅約200萬元人民幣,每平米價格僅約1.5萬元人民,且售價包含精裝修及全套家電和家具。

房屋投資收益
中國:短期炒作風險大,出租回報率約2%
美國:適合長期持有,每年綜合收益超10%
中國目前的房産泡沫大,短期炒作風險大,一旦泡沫破裂,投資人將遭受巨大損失。如選擇長期投資,國內房子的租金收益約2%,比如在寧波投資一套200萬的房子,年租金大概只有4~5萬。如果200萬是貸款,按照二套房貸款利率、30年貸款期、等額本息還款方式等計算,30年總共要付約200萬利息,平均年利息約7萬。也就是說,如果房子不漲價,每年還要淨虧2~3萬。相比之下,美國房産短期暴漲獲利的難度很大,因爲賣房要承擔雙方經紀人的費用,如果頻繁買賣,交易費會吞噬大部分房屋利潤。但長期投資的回報率還是非常可觀的。一般情况下,房租收益加上美元增值、美國房價年平均增幅等,再除去房産稅、物業稅等費用,買美國房子的每年綜合收益有望達到10~15%以上。

房屋面積及裝修
中國:按建築面積計價
美國:按實用面積計價,附贈陽臺、花園、車庫等的面積
國內房子的價格都是按照建築面積計算的。房子的實用面積約只有建築面積的60~85%。而且國內房子大多數是白胚房,使用前還得辛苦裝修。
美國房子面積只算室內實際使用面積,沒有公攤面積。一般情况下,陽臺、花園、車庫(位)都不算面積。而且,美國房子很多都是精裝修的,有些房子甚至配齊了全套家具、家電,拎包就能入住。這也爲投資人節省了一筆客觀的費用和時間成本。

房屋出租方式
中國:房産租賃市場不成熟
美國:專業經紀人或物業公司打理,業主每月坐等收租
國內缺少專業的房屋租賃經紀人,投資人往往要自己負責出租房子,又麻煩又容易出現空租期。
在美國,房東往往把房子交給房屋租賃經紀人打理。經紀人負責找租客、收租金、維修房屋等一切出租相關事宜,每個月提供出租收益情况和匯租金給房東,收取租金的5%~10%作爲管理費。投資人既省心又有收益保障。180529A-3

强勢美元VS人民幣貶值預期
一個國家的貨幣,其匯率的强弱,長期看是比較國與國的强弱。無論從經濟、軍事、外交方面看,美國都是當今世界影響力最强大的國家,這點毋庸置疑。美國的强大勢必導致美元强勢,因此美元資産已成爲全球資産配置的不二選擇。
美元之于中國人的財富,相當于抗凝血素之于血液。我們的人民幣資産,從某種程度上說,是不具備全球流動性的,因爲有外匯管制。美元的流動性在全球是最强的,甚至與黃金齊名。當人民幣資産部分置換成美元資産時,資産的流動性將提高,而一份流動性好的血液才帶來健康的肌體與財富的活力。
雖然從長期看美元一直是强勢貨幣,但不代表匯率短期內不會波動。近期的美元匯率相比較去年和前年已處低位,可以說是投資美國房産的絕佳時機了。這樣的好機會,你把握了嗎?

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