美國買房首付最低多少 美國貸款買房的基本知識

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買房是很多中國人移民美國後的首要大事,貸款又是大多數人的選擇。下面是關于美國貸款買房的基本知識。

  1. 美國房貸的種類

Mortgage 通常有30年、20年、15年和10年固定利率,以及 7/1 ARM、5/1 ARM 等可調節利率。很多人選擇30年固定利率貸款,因爲利率不變讓人覺得安心,另外30年分期月供低,同樣的首付和收入可以負擔更高的房價,因此房産經紀人經常推薦它。很多新人不知道 7/1 ARM 和 5/1 ARM 這些選項。

所謂 ARM,就是 Adjustable-Rate Mortgage。比如說 7/1 ARM,還款時間爲30年,前7年利率不變,此後每年根據市場情况進行調整但是限定了最大的變動幅度;5/1 ARM 則是前5年利率不變。

ARM 和固定利率的貸款有什麽區別呢?

ARM 前幾年的利率通常要低不少。在固定利率期結束後,ARM 的利率會隨市場變化而調整。根據 HSH 的數據,從1986年至今美國房貸的利率總體來說在走低。假設你2010年購買了 7/1 ARM貸款,2017年到期之後利率會降低,因爲此時整個市場行情已經低了不少。反之如果你2010年購買的是30 year fixed,不管市場怎麽變化你的利率不變。當然ARM 也有風險:如果市場行情在走高,固定利率期結束之後你的利率可能會增加(但是上升幅度一般在合同中有限制),而30 year fixed 就不會。

除以上兩點之外還有一個重要因素要考慮:準備持有多長時間、預計多少年後會出售。美國 NAHB (National Association of Home Builders) 的研究發現,美國人平均在一個 Single Family House 居住的時間爲13年。另外很多華人喜歡提前付完貸款,所以在選擇貸款的時候,需要考慮到將來打算在這個房子住多長時間、多久付完貸款等因素。180529B-3

  1. 如何拿到最低的房貸利率?

信用分數越高利率越低。同樣的市場行情下每個人拿到的利率不一樣,其中最重要的區別之一就是信用分數;一般來說:

FHA 貸款要求的最低信用分數是580。

Fannie Mae 貸款要求的最低信用分數是620甚至660。

大部分傳統房貸(conventional loans)要求最低660;低于這條綫通常只能拿到次級貸款(2008年金融危機的罪魁禍首就是它),幷且利率要高不少。

從歷史行情來看要想拿到最好的利率,信用分數至少要720以上。根據我2015年買房的經驗(流程參見這裏),房貸公司通常會使用最保守的model,他們計算的結果比你免費查詢的信用分數可能要低很多,因此如果你在Discover 等信用卡帳號裏看到FICO 分數有750,千萬不要沾沾自喜覺得足够了。

如果你的信用分數有760以上,通常來說就能拿到最好的利率了。當然,如果你的分數在800以上,也有個別房貸公司可能提供更加優惠的利率。
首付比例不能太低

20%或以上:通常能拿到最好的利率。請注意很多房貸公司的利率有固定的綫,比如20%、10%、5%等,如果你準備的首期付款只有19%,最好想辦法再找點錢、凑够20%,利率可能就會低不少。另外,很多房貸公司要求公寓的首付不低于20%。

10%-20%:Single House 和 Townhouse 通常可以首付較低,然而這通常意味著利率越高。如果你準備的首付只有9%,最好凑齊10%。

5%-10%:對于 Fannie Mae 房貸來說,首付最低爲5%;巨額貸款(Jumbo Loans)首付不低于10%。

3.5%:這是 FHA 房貸要求的最低首付。低于3.5%很難申請到房貸。
貸款金額也會影響利率

FHFA(Federal Housing Finance Agency)每年發布 Conforming Loan 的上限,超過這一額度的房貸,Fannie Mae 和 Freddie Mac 不能購買。很多房貸公司,尤其是規模比較小的那種,幷不是從自己兜裏掏錢給所有客人,而是轉手打包賣給其他財團,而 Fannie Mae 和 Freddie Mac 就是最大的兩個買家。如果這兩家公司不能購買,最直接的後果就是可選擇的貸款項目會少很多,另外利率會更高。

過去10年FHFA 的貸款上限一直是$417000(1 unit),2017年第一次上調,變成$424100。這是什麽意思呢?

總額在$424,100以下的房貸,是標準的 Conforming Loan,通常可以拿到最好的利率。

房價較高的 County,FHFA 的貸款上限也會高一些。下面的地圖由FHFA發布,灰色部分爲$424100,黃色部分爲$424100-500000;粉色部分爲$500001-636149;橙色部分爲$636150;紅色部分爲$636151及以上。以我所在的NOVA(北維吉尼亞州)爲例,這是全美房價最高的區域之一,Fairfax、 Loudon,、Arlington 等郡的貸款上限均爲$636150,這被稱爲 Super Confirming Loan。

超過Conforming Loan Limit 的房貸稱爲巨額貸款(Jumbo Loan),選擇會少很多,利率會較高;以我所在的NOVA 爲例,總額超過$636,150 的房貸即爲Jumbo Loans,如果你需要貸款的額度正好超過這條綫,最好想辦法把貸款總額到這條綫內,可選擇的貸款項目會更多、利率也會降低。

若想查找你所在區域的 Conforming Loan 上限,有兩種方法:

打開聯邦住房金融局官網的這個地圖,把鼠標放到地圖上,在左上角的搜索框裏輸入 zipcode 查找。

下載聯邦金融局的表格,包含全美3000多個郡和城市的數據。

  1. 申請房貸的三種常見用途

如果按貸款目的來看,房貸可分爲 Purchase(購買)、Refinance(重新貸款)和 Cashout(抵押貸款)。

重新貸款(refinance)是很多人不知道的省錢方法。很多朋友貸了30年固定利率後就再也沒有考慮過貸款和利率事情了,然而利率市場像股票大盤一樣隨時變化,比如最近幾年的利率就比較低,如果用Mortgage Calculator 計算一下或許每月能省幾十甚至幾百塊。

用房子抵押貸款(Cashout)也是投資、上學的常見選擇,比商業貸款利率更低、更簡單:

假設一支基金的平均回報爲9%,用房子抵押貸款出錢利率爲4%,再用錢投入買基金,則年收益爲5%。

現在美國學生聯邦貸款利率在4.29%-6.84%之間,如果用房子抵押貸款,可能會省幾個點的利率。

另外,小型Business Loan 通常規定還款時間短(1-5年)、壓力大、貸款又很繁瑣,如果用房子抵押貸款作爲自己生意的投資貸款時間爲30年,這樣壓力就會小一些。180529B-2

  1. 貸款買房的幾點提醒

第一、不是所有人都能拿到一樣的利率。除了市場行情外個人信譽和房子貸款的金額都會影響利率。

第二、貸款之前至少兩個月不要存過千的現金。即使是合法的錢,如果沒有可以跟踪來源(Traceable)的 Paper Work,也是不可以的;不但不能使用,而且會影響貸款的批淮。

第三、銀行只相信你的 Tax Return。如果你 Tax Return 上顯示的收入不够的話你實際收入再多也是空口無憑。另外他們會看你的收入和支出的比例。

第四、貸款過程中不要買任何大額貸款的東西。有朋友房貸還在走流程,覺得房子有著落了,趕緊買一個車。本來房貸已經 Pre-Approved,忽然有重大支出而銀行在正式審批的過程中就給拒絕了,因爲風險增大了。

第五、有些貸款公司有專門針對外國人的項目,還有些貸款不查收入、但是利率較高因此適合報稅少、貸款只是用于3-5年過渡的客戶。即使 Credit 較低、首付不够、Tax 較少、以及拿的是非移民簽證,也可以向房貸公司諮詢。E/H/L 簽證通常可以申請房貸,F/J/M/B等簽證一般銀行不接受。

 

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