為何一提到HOA,大家臉色就大變?

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有關於HOA這一詞,在美國生活、或是打算在美國置產的各位應該多少都有聽過關於它的大小事,甚至聽過身邊親朋好友「血淚控訴」HOA這個榨乾人的妖魔鬼怪⋯⋯究竟,HOA是什麼東西?今天就來帶大家揭開它的神祕面紗~(掀)

HOA(Homeowner Association,直譯「屋主協會」)就是所謂的物業管理,或者可以直接理解成社群管理委員會。該組織由住戶(業主)們組成並強制性參加,通常HOA的業務會委託社群管理服務公司執行,住戶(業主)可能需要定期聚會決定社群發展事項。

HOA還具有條約限制(Covenants, Conditions and Restrictions, CC&R)的權力,並可向住戶(業主)收取一筆住屋/社群管理費HOA Fee(通常是月繳)。這筆費用的用途包括但不限於:

公共設施維修管理(如有網球場、游泳池、健身房、電梯等)

景觀環境維護(庭院草坪修剪除草、灑水灌溉打理、走道打掃等)

治安維護(大門Gate裝置、治安裝置如監視器、保全系統等)

垃圾費(視各HOA的負責範疇)

水費(視各HOA的負責範疇)

瓦斯費(視各HOA的負責範疇)

剷雪費(視各HOA的負責範疇)

房屋建物修理(如換修門窗、屋頂,視建物種類與HOA的負責範疇而異)

其他物業管理內容,視各HOA規定而異

HOA如何收費?

HOA月費從幾十塊、一百多塊、兩三百塊到五六百塊,有些新的社群甚至上看八九百塊都有,收費差異相當大。主要是看區域、服務、設施、和居住坪數大小,端看各HOA收費規定。

需要注意,這筆錢並不算在買房開銷當中,而是額外的「養房」費用,為每個月的固定成本,住多久就要繳多久(即使是度假出遠門、房子空著也要繼續繳交)!

此外,也有相當多HOA費用年年漲甚至月月漲,這還不包括你可能不小心違反HOA規定而需要繳交的罰款等。

HOA優缺點大比較

優點:

  1. 由HOA統一管理、不用操心
  2. 庭園灑掃、公設維修等等都有專人負責
  3. 省去自行聯絡、維護住家環境的時間心力
  4. 維持住家社群的外觀環境一致、井井有條
  5. 住家環境水平上乘,據悉有HOA管理的房價可賣得較高(但也可能因此較難脫手)

缺點:

  1. 一切皆須遵守HOA規定,屋主喪失自主權

舉例:是否可以養寵物、前後院設計、房屋維修方法、外牆顏色、是否可以加裝天線插旗竿、庭院佈置、汽車停放、屋外懸掛物品、草地顏色(?!)等等一切可能都會被管!(視各HOA合同而異)

  1. 甚至住所門窗、室內裝修等都必須先通報HOA才能進行施工(視各HOA合同而異)
  2. 遇到嚴格的HOA與執行人員,溝通相當勞心勞力
  3. 若未按時繳交費用,可能需要再交一筆遲交罰款(late fee)。除了持續被催繳之外,可能還會暫停你使用公共裝置如游泳池、健身房、HOA會議投票等權利。
  4. 買賣房屋可能需要經過HOA同意。而大部分Condo都有First Right of Refusal,也就是屋主在賣房前需告知HOA賣價,讓HOA有先買下的權利。
  5. 售屋前若有積欠HOA費用,則無法成交。
  6. 可能不能隨便出租。
  7. 若HOA的經費不夠給付社群決定興建的新公共設施,還會再向住戶收取額外一筆費用。

「特定居住環境/建築」什麼樣的住所要收HOA?

通常下面兩種住房需繳納HOA:

Condo:有些稱之為Condo Fee,由於屋主只擁有內部產權,外部一切維修管理皆由HOA負責,使用經費自然是從月繳的費用而來。

Townhouse:與Condo相比通常HOA Fee會低一些,推測是因為屋主擁有Townhouse地上地下的產權,需要自己打理的部分較多。通常Townhouse都是以社群為單位大面積興建,因此都有HOA的組織存在。

註:其實Condo和Townhouse是兩個不同的概念。Condo主要強調「產權歸屬」,相對於House,屋主只擁有房屋內部的產權,外部與土地則屬物業管理協會或是建商/開發商。而Townhouse指的是「建物形式」,指那種與其他住家連在一起、通常是共享一面牆的建物形式,但擁有地上(建物)地下(土地)的產權。所以當我們說”Condo”,它的建築外型可能像獨棟Single Family House (Detached Condo),也有可能是連棟的Apartment或Townhouse。

Single Family House一定不會有HOA?

大部分的Single Family House住宅區並沒有社群管理委員會、物業管理委員會,但是有許多地區的Single Family House每月都要繳交HOA費用。可能因為該房屬整體住宅區開發形式Planned Unit Development (PUD),每月亦須繳交費用給委託物業公司,管理修繕該社群的公共設施。據悉,許多九零年代之後興建的房屋都要收取一筆HOA費用,所以不是擁有Single Family House就一定不會有這項開銷。

我不鳥HOA會怎樣嗎?

如果不理會HOA的規定,HOA會寄發違規通知,說明違規事項並限期改善;如果持續不予以理會的話,就會進一步收到罰款通知、催繳通知。

我就是不繳HOA費用會怎樣嗎?!

很可怕,不要問。

無論是(1)不繳交HOA管理月費,還是(2)對於違規通知、罰款不予以理會,HOA有權利放置留置權(Lien)在該屋的產權紀錄上,在屋主改善/還清債務之前是不會被撤銷的。未來屋主若要變賣此屋,依照法律規定HOA有優先受償的權利。而如果欠款事態嚴重到了HOA要訴諸法律行動之時,HOA甚至可以拍賣房子(Foreclose)。

以目前加州州法為例,屋主若欠款1800元以上(不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息)並拖欠12個月以上,在HOA會議上討論並取得多數住戶同意之後,有權進行接收、拍賣程式。拍賣程式30天前,HOA會向屋主發信告知將採取的一連串法律行動,之後政府相關單位會在欠款屋主的產權紀錄上放置留置權(Lien)。

放置留置權之後,緊接著的拍賣程式分為兩種:司法程式(judicially foreclose)與非司法程式(non-judicially foreclose)。若HOA選擇走司法程式,必須先由法院核准,並由法院進行拍賣。若拍價足以清償債務,屋主有權在90天內清償債務並贖回房產;若拍價不足以清償債務,屋主可在一年內清償債務並贖回房產。而非司法程式則不透過法院,欠款屋主只要在90天內還清欠款以及HOA條約當中列出的費用(律師費或利息等等),就可以把房子贖回來。

(文章來源:咕嚕美國通)

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