在美國養房 爲何一提到這個詞大家臉色就大變?

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有關於 HOA 這一詞,在美國生活、或是打算在美國置産的各位應該多少都有聽過關於它的大小事,甚至聽過身邊親朋好友“血淚控訴”HOA 這個榨乾人的妖魔鬼怪⋯⋯究竟,HOA 是什麽東西?今天就來帶大家揭開它的神秘面紗~

HOA (Homeowner Association,屋主協會) 就是所謂的物業管理,或者可以直接理解成社區管理委員會。該組織由住戶(業主)們組成並强制性參加,通常 HOA 的業務會委托社區管理服務公司運行,住戶(業主)可能需要定期聚會决定社區發展事項。

HOA 還具有條約限制 (Covenants, Conditions and Restrictions, CC&R) 的權力,並可向住戶(業主)收取一筆住屋/社區管理費 HOA Fee(通常是月繳)。這筆費用的用途包括但不限於:

公共設施維修管理(如有網球場、游泳池、健身房、電梯等)

景觀環境維護(庭院草坪修剪除草、灑水灌溉打理、走道打掃等)

治安維護(大門 Gate 設備、治安設備如監視器、保全系統等)

垃圾費(視各 HOA 的負責範疇)

水費(視各 HOA 的負責範疇)

瓦斯費(視各 HOA 的負責範疇)

鏟雪費(視各 HOA 的負責範疇)

房屋建物修理(如換修門窗、屋頂,視建物種類與 HOA 的負責範疇而异)

其他物業管理內容,視各 HOA 規定而异

HOA 如何收費?

HOA 月費從幾十塊、一百多塊、兩三百塊到五六百塊,有些新的社區甚至上看八九百塊都有,收費差异相當大。主要是看區域、服務、設施、和居住坪數大小,端看各 HOA 收費規定。

需要注意,這筆錢幷不算在買房開銷當中,而是額外的「養房」費用,爲每個月的固定成本,住多久就要繳多久(即使是度假出遠門、房子空著也要繼續繳交)!

此外,也有相當多 HOA 費用年年漲甚至月月漲,這還不包括你可能不小心違反 HOA 規定而需要繳交的罰款等。180605B-3

 

HOA 優缺點大比較

優點:

  1. 由 HOA 統一管理、不用操心
  2. 庭園灑掃、公設維修等等都有專人負責
  3. 省去自行聯繫、維護住家環境的時間心力
  4. 維持住家社區的外觀環境一致、井井有條
  5. 住家環境水平上乘,據悉有 HOA 管理的房價可賣得較高(但也可能因此較難脫手)

缺點:

  1. 一切皆須遵守 HOA 規定,屋主喪失自主權

舉例:是否可以養寵物、前後院設計、房屋維修方法、外墻顔色、是否可以加裝天綫插旗竿、庭院布置、汽車停放、屋外懸挂物品、草地顔色(?!)等等一切可能都會被管!(視各 HOA 合同而异)

  1. 甚至住所門窗、室內裝修等都必須先通報 HOA 才能進行施工(視各 HOA 合同而异)
  2. 遇到嚴格的 HOA 與運行人員,溝通相當勞心勞力
  3. 若未按時繳交費用,可能需要再交一筆遲交罰款 (late fee)。除了持續被催繳之外,可能還會暫停你使用公共設備如游泳池、健身房、HOA會議投票等權利。
  4. 買賣房屋可能需要經過 HOA 同意。而大部分 Condo 都有 First Right of Refusal,也就是屋主在賣房前需告知 HOA 賣價,讓 HOA 有先買下的權利。
  5. 售屋前若有積欠 HOA 費用,則無法成交。
  6. 可能不能隨便出租。
  7. 若HOA 的經費不够給付社區决定興建的新公共設施,還會再向住戶收取額外一筆費用。

什麽樣的住所要收 HOA?

通常下面兩種住房需繳納 HOA:

Condo:有些稱之爲 Condo Fee,由于屋主只擁有內部産權,外部一切維修管理皆由 HOA 負責,使用經費自然是從月繳的費用而來。

Townhouse:與 Condo 相比通常 HOA Fee 會低一些,推測是因爲屋主擁有 Townhouse 地上地下的産權,需要自己打理的部分較多。通常 Townhouse 都是以社區爲單位大面積興建,因此都有 HOA 的組織存在。

注:其實 Condo 和 Townhouse 是兩個不同的概念。Condo 主要强調「産權歸屬」,相對於 House,屋主只擁有房屋內部的産權,外部與土地則屬物業管理協會或是建商/開發商。而 Townhouse 指的是「建物形式」,指那種與其他住家連在一起、通常是共享一面墻的建物形式,但擁有地上(建物)地下(土地)的産權。所以當我們說 “Condo”,它的建築外型可能像獨棟 Single Family House (Detached Condo),也有可能是連棟的 Apartment 或 Townhouse。

 

Single Family House 一定不會有 HOA ?

大部分的 Single Family House 住宅區幷沒有社區管理委員會、物業管理委員會 ,但是有許多地區的 Single Family House 每月都要繳交 HOA 費用。可能因爲該房屬整體住宅區開發形式 Planned Unit Development (PUD) ,每月亦須繳交費用給委托物業公司,管理修繕該社區的公共設施。據悉,許多九零年代之後興建的房屋都要收取一筆 HOA 費用,所以不是擁有 Single Family House 就一定不會有這項開銷。

不鳥 HOA 會怎樣嗎?

如果不理會 HOA 的規定,HOA 會寄發違規通知,說明違規事項並限期改善;如果持續不予以理會的話,就會進一步收到罰款通知、催繳通知。

就是不繳 HOA 費用會怎樣嗎?!

很可怕,不要問。

無論是 (1) 不繳交 HOA 管理月費,還是 (2) 對於違規通知、罰款不予以理會,HOA 有權利放置留置權 (Lien) 在該屋的産權紀錄上,在屋主改善/還清債務之前是不會被撤銷的。未來屋主若要變賣此屋,依照法律規定 HOA 有優先受償的權利。而如果欠款事態嚴重到了 HOA 要訴諸法律行動之時,HOA 甚至可以拍賣房子 (Foreclose)。

以目前加州州法爲例,屋主若欠款 1800 元以上(不包括遲付罰金、債務催討費用、律師費或利息)幷拖欠 12 個月以上,在 HOA 會議上討論並取得多數住戶同意之後,有權進行接收、拍賣程序。拍賣程序 30 天前,HOA 會向屋主發信告知將采取的一連串法律行動,之後政府相關單位會在欠款屋主的産權紀錄上放置留置權 (Lien)。

放置留置權之後,緊接著的拍賣程序分爲兩種:司法程序 (judicially foreclose) 與非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 選擇走司法程序,必須先由法院核准,幷由法院進行拍賣。若拍價足以清償債務,屋主有權在 90 天內清償債務並贖回房産;若拍價不足以清償債務,屋主可在一年內清償債務幷贖回房産。而非司法程序則不透過法院,欠款屋主只要在 90 天內還清欠款以及 HOA 條約當中列出的費用(律師費或利息等等),就可以把房子贖回來。

所以,有意投資買房置産的朋友,如果屆時看上的房産需要繳交 HOA,別忘了把這筆錢算進每月開銷當中,拿捏好預算囉!

 

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