買對房子很重要!什麽樣的投資房,絕對不能買?

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最近收到很多問題:

“我今天看了三個房子,可我不知道要怎麽看房子,我關注房子的什麽部分呀?”
“看了幾個房子。究竟什麽樣的房子可以買,什麽樣的房子不能買呀?”
“如果我要買,我出多少錢買呀?下單的價錢怎麽定呀?”

還有非常具體的問題

“今天我去看了一個房子,要價才7萬,經紀人說了,修好了能賣19萬呢。修的話差不多6萬吧。這個房子可以買嗎?”

雖然你我都在美國,可我不在你的城市呀。得,還是寫篇文章,希望對正在買房的你有用。讓我用四年來掉進的坑,流過的血,告訴你答案。

希望你能好好閱讀。不要再掉進我們的坑,讓你的自由夢想之旅,更順利。

要回答以上的問題,我們首先要理解這些問題的本質。

你問我究竟買哪個房子,不買哪個房子,如何出價,你究竟在糾結什麽?

是價錢,是房子本身嗎?

都不是。

你真正關心的是未來的收益。是你買了這個房子之後,未來能否掙錢。能掙多少錢。

至于如何掙錢,是通過出租掙錢? 還是翻新後零售 (fix-flip)掙錢? 你最清楚。不同的商業模式,對房子會有不同的要求。

比如說,同樣是7萬美元 flood zone 的房子,也許做出租能掙錢,而做fix-flip, 根本就掙不到錢。所以,不同的情况,不同分析。

鑒于我是做fix-flip的,我用我的經驗告訴你,什麽樣的投資房,可以買,什麽樣的投資房,你就不要碰了。

70 %法則:解决你出價的問題

既然你問的問題的本質,是未來能否掙錢。那就明擺著,無論什麽樣的房子,價錢低到一定的程度,都可以買,都可以掙錢。

那價錢要多低呢?給你一個公式,70%法則。

也就是說,你買一個房子,如果你用現金買,能出的最高的價錢,用以下公式計算:
▷ 你能給出的最高報價= 房子翻新後的最後賣價*70% – 裝修價

怎樣估算翻新後的最後賣價?

讓你的房産經紀人,到 MLS數據庫中,根據你的目標房,找出同一區域內,6個月內賣掉的同類型房子,房子面積差异不超過 15%的, excellent condition的。拉一個單子出來,至少找到3個這樣的房子,給出一個平均價。你就按這個平均價算吧。

什麽?連三個房子都找不出來?那你就得考慮考慮,這個地方是否值得投資了。

如果你們那兒的市場一般般,用65%法則計算最後的最高報價。

如果成交價高于這個數字,直接略過,甭管這個房子是3臥,還是4臥,主臥的厠所如何高大上。外表如何地光鮮。跟你都沒有任何關係。我們是投資者。這個沒得商量。價錢是必要的考慮因素。

※ 一句話:買房子,cash offer, 買價必須小于等于最後的零售賣價,乘以 0.7 (或者0.65),减去翻新費用。

一套房子,你的最低目標,得掙到最後賣價的20%。 如果是賣價15萬的房子,最後掙3萬; 賣價20萬的,淨掙4萬。

其他考慮事項

除了價錢,對我們來說,還有其他考慮事項:

1. 房子類型: 至少是三房兩衛的單家庭住房(別墅, single family house)。必須是第一次買房者要買的房子,也就是85%的美國人買得起的房子。對我們來說,所賣出的價格一般在100K-150K。有經驗之後,這個數字可以有所波動。

以上是適用于我們的房子類型,對你們未必適用。問你們的經紀人,第一次買房者都買什麽樣的房子。

2. Flood zone:房子必須是好的flood zone, flood zone C 或者X。如果是flat slab,  AO, AE 還凑合吧。A1以上就統統不考慮了。如果房子是抬高的,符合標準,水險很低,可以考慮。水險超過2000美元一年的就免談了。

3. 房子大小:必須在1200-2400 SQ 之間, 最好是在1500 SQ以上。大房子是現在的趨勢。

4. 主臥室:要大,必須在12*12 sq foot 以上,能放一張king size的床。

堅决不能買的房子

位置

① 不安全的區域的房子(war zone)。在這種地方,空調,厨房的appliance裝上去, 也有可能被偷走。被偷走了,又得重新裝一遍,在賣房之前,還得去看著。真的很痛苦。

② 面臨主街的房子。美國人講究安靜和安全。車水馬龍,面臨繁忙街道的房子,不容易賣掉。也許你低價買這樣的房子,來做出租, 那是可以的。但我們是做fix-flip, 快進快出的。買家也是人,誰也不願意自己的寶貝孩子,或者寵物,有被車子碾壓的風險。

③ 水淹區的房子。 比如,周圍的房子,都不是在flood zone。 唯獨你這個房子是在水淹區,這樣的房子不能買。

④ 鄰居很糟糕的房子。比如說,緊挨著加油站的房子,高壓電站旁邊的房子,鐵路邊的房子。或者說,你的鄰居,均是被拋弃的小黑屋,雜草叢生。

房子本身

☞ 結構不合理的房子。比如說,前面提到的要價7萬,能賣19萬的房子。從交談中我知道,這個房子的結構太糟糕了。賣主自己把車庫改成了臥室。樓上加了兩個臥室,居然連個厠所都沒有。

再比如,我曾經買過的一個房子。前任房主把周圍的停車庫,圈起來,做成了客廳。其中,有一個臥室的窗子,直接對著車庫改成的客廳。白天臥室裏黑咕隆咚的。

還有就是主臥太小的房子。主臥室的房子至少在12*12 Sq foot. 最好是在13*14 以上. 別的臥室也必須在10*10以上的大小。

☞ 太矮的房子,比如說高度少于八英尺的。尤其是主臥室和客廳的高度,絕對不能太矮了。

☞ 沒有車庫的房子。如果你的鄰居都有車庫,唯獨你的房子沒有車庫,那你的房子就不會太好賣。如果大家都沒有車庫,則可以考慮。

☞ 太小的房子,比如說小于1200英尺的房子。這樣的房子,你不要買 。

☞ 太貴的房子 。不要買小區中高于70%以上的價位的房子。你買的是85%的人都能買的起的房子,所以你的價位應該是低價位的房子,而不是高價位的房子,這一點一定要記住。

買對房子很重要!

以上,我詳細列出了什麽樣的房子可以買,什麽樣的房子不能買。有一些是常識, 一些是我用血泪總結出來的。

做fix-flip最最重要的是買對房子。

以終爲始,買房子的時候你要考慮的是,我買了這個房子,裝修翻新後,能否賣掉,能否快速賣掉,然後回家數票子。

如果你的房子買錯了,神仙也幫不了你。後面再怎麽做,也不會成功的。做翻新房子能否掙錢,在你買房子的時候就决定了。

所以,在買房子的時候,絕對要挑剔。不合適的房子絕對不能買。

總結

Tip 1:問某一個房子是否值得買,本質是:買這個房子能否掙錢。

Tip 2:選擇房子的時候,房價是必要考慮條件。其他是次要條件。用70%法則,確定你能出的最高買價(你的offer)。

Tip 3:在價錢合適的前提下,也得考慮房子所在的位置,房子的大小, 結構。

Tip 4:買對的房子很重要。做翻新房子能否掙錢,在你買房子的時候就决定了。

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