美國投資攻略:一文搞懂美國房貸

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伴隨著美國房産的大熱,越來越多有眼光的華人投資者將眼光瞄向了這個不斷上升的市場。但大部分人在面對有心儀房源時,其海外賬戶資金不足,不得不借助貸款的方式來實現達成自己的目標。面對與國內區別不小的貸款方式和類型,想必不少人都很頭疼吧,比如:

美國買房有哪些不同的房屋貸款類型?
Fixed-rate Mortgage是什麽?
Adjustable-rate Mortgages又是什麽意思?
Hybrid Loans, Balloon Loans, Interest-only Mortgages分別是什麽?
固定利率抵押貸款和可調利率抵押貸款有什麽差別?
普通貸款和大額貸款有什麽不同?
貸款有哪些手續費?
……

今天小編將帶領大家深入瞭解美國的購房貸款類型,幫助大家實現美國投資夢。
180713B-1很多中國買家在美國買房會選擇Mortgage。 Mortgage是什麽?是美國一種貸款買房的支付方式,貸款銀行提供給買家這筆貸款用來填補從房子首付到實際房價的金額差距。Mortgage中文就是我們常提到的“按揭貸款”,是房屋抵押貸款的一種形式。

美國房屋貸款要求買家每月償還債務。貸款包括Interest和Principal。Interest中文意思指利息,Principal中文也就是本金。利息是買家使用貸款銀行所借的貨幣資金而必須支付的代價,對貸款銀行來說,利息是利潤的一種特殊轉化形式。本金則是貸款銀行在計算利息之前的借給買家的原始金額。

如果買家的現金首付(Down Payment)低于房屋購買價的20%,貸款銀行可以强制要求買家建立一個第三方賬戶(Escrow Account,也稱作Impound Account)。買家需要每個月通過這個第三方托管賬戶支付當月的付費用,比如房産稅、地稅和各種房屋保險費用。房屋貸款會被放入賬戶用來支付費用。隨著稅率和保險費的波動,這個賬戶裏的錢也會减少。貸款人將每年進行一次審核,以確保有足夠的資金用於支付費用。180713B-4了解如何選擇合適的房屋貸款,可以幫助買家在未來幾年成爲一個財務輕鬆的房主。同時買家還需要瞭解如何在做房屋貸款交易時爲自己爭取最有利的條件,如何避免支付更多的利息費用。如果對房屋貸款沒有一個清晰的認知,當房屋貸款還清時,發現支付給貸款方的利息總數已經遠遠超過了買房的本金,這種例子也是屢見不鮮。

舉例說明,假設買家借了144,000美元房屋貸款,並自己支付36000美元作爲首付,購買了18萬美元的理想住房。如果買家這筆144,000美元的房屋貸款,是30年期固定利率房屋貸款,利率爲7%,那麽買家需要在貸款期限內支付高達200,892美元的利息。這不僅是一筆巨大的利息支出,也比買家原來借的貸款本金金額更大!

所以建議買家不要過度申請貸款,而只尋找最符合自己需要的房屋貸款。那麽,什麽類型的房屋貸款才是適合自己的呢?現在是時候開始瞭解房屋貸款的選擇了。180713B-3與其他金融和投資産品一樣,買家可以選擇不同類型的房屋貸款。這些不同類型的房屋貸款之間的差异可大可小,利率也有高有低。

基本房屋貸款類型:固定利率房屋貸款(Fixed-rate Mortgages)&可調利率房屋貸款(Adjustable-rate Mortgages)

兩種不同的基本房屋貸款類型:Fixed-rate Mortgage,中文:固定利率貸款,簡稱“FRMs”;和Adjustable-rate Mortgage,中文:可調利率貸款,簡稱“ARMs”。這兩種房屋貸款的主要區別在于貸款利率是如何確定的。在可調利率貸款出現之前,只有固定利率貸款存在。

固定利率貸款,顧名思義,指在貸款的利率在貸款期限內一直固定不變。一般性固定利率貸款(conventional fixed-rate loans)的利率和規定的房屋保險一般較低,一般貸款周期爲30年,貸款整個周期內的可預測性强。申請者需要有穩定良好的歷史信用記錄,幷且首付不低于房價的5%。固定利率貸款一般適用于準備長期居住或持有該房産的人。

浮動利率貸款(adjustable rate mortgage, ARM)在整個還款周期中的各個預定時間段利率會改變,通常每6到12個月調整一次,但也可能會頻繁到每個月都發生變化,貸款整個周期內的可預測性差。一般的浮動利率貸款在開始幾年的利率是固定的幷且利率一般比固定利率低,而後利率浮動,但兩個相鄰時間段的利率浮動有一定上限。申請者同樣需要有穩定良好的歷史信用記錄,幷且首付不低于房價的5%。如果只打算短期居住或持有房産,可以考慮短期利率很低的浮動利率貸款,幷可以在利率開始浮動後出售房産,但有房産貶值、利率大幅上浮且無法出售房産而需要承擔高額利息的風險。180713B-7混合貸款(Hybrid Mortgages)

並不是只有純粹的固定利率貸款和純粹的可調利率貸款是可用的。生活在美國這樣的資本主義國家的好處之一,就是可以有各種各樣的選擇。除了以上兩種貸款,還可以選擇Hybrid Loans,中文意思爲混合貸款(或貸方有時稱爲“Intermediate‘ARMs‘”)。這種貸款一開始就像固定利率貸款——最初利率可以固定三、五、七、甚至十年(通常被稱爲3 / 1、5 / 1、7 / 1或10 / 1)。過了這個期限,這筆貸款將成爲可調利率貸款,通常每12個月調整一次利率。一些混合貸款的利率調整更爲頻繁,但也有一些混合貸款只會有一次利率調整。

氣球貸(Ballon Loans)

Ballon Loans中文意思爲“氣球貸”,也是一種抵押貸款的類型。乍一看似乎有點像混合貸款:氣球貸的利率在一定期限(例如,5年,7年,或10年)內是固定的。然而,在這個期限結束時,全部的貸款餘額就都到期了,這時借款人必須還清全部貸款(利息加本金)。

借款人之所以喜歡氣球貸,是因爲跟混合貸款或可調利率貸款一樣,氣球貸的利率低于固定利率貸款。在利率高的時期,或當買家沒有支付傳統抵押貸款的支付能力時。買家可能會被氣球貸所吸引。

然而,氣球貸的危機性較高。如果買家在貸款期結束時無法再獲得一筆新的抵押貸款來代替舊貸款,買家可能會無法支付大額貸款餘額。如果買家在這時急于尋找一筆新貸款,但受到自身信用條件所限制,新貸款可能會有非常高的利率。

在房地産行業,氣球貸也被稱爲“子彈貸款(Bullet Loans)。爲什麽?因爲如果這筆貸款是在抵押貸款利率非常高的時候到期,對買家來說,就像被子彈擊中一樣,可能造成巨大的財産衝擊。

要知道,抵押貸款再融資從來都不是一件可以百分百確定的事情。氣球貸只能作爲一種財務危機的短期解决方案。

建議買家唯一一種可以考慮氣球貸的情况是,如果買家需要購買一處特定的房産,而氣球貸是買家唯一的抵押貸款選擇,同時買家確定,當氣球貸到期時,可以支付貸款餘額或可以再融資。或者買家的家庭成員可以幫助買家進行重新貸款,這樣買家可以考慮氣球貸。如果必須拿到一筆氣球貸,請盡可能地延長貸款時間,最好不少於7年(當然,10年是最好的),幷且在氣球貸到期前至少6到8個月開始再融資(重新貸款)。180713B-5只付利息抵押貸款(Interest-only Mortgages)

隨著房價在高成本城市及周圍地區的迅速增長,21世紀初,貸款機構又推出了一項新類型的貸款——Interest-only Mortgages,中文也就是“只付利息貸款”。與傳統的抵押貸款不同,只付利息抵押貸款在初期只要求借款人支付非常低的金額。因爲最初的支付僅僅包括利息,不需要償還本金。

在預先設定的期限(比如3、5、7、或10年)過後,本金的償還才會開始,本金償還開始後,每月的貸款支付金額會顯著增幅20、30、40%或以上。這使得這種貸款面臨一個重要的問題——一些借款人可能在經濟上還沒有準備好每月支付更高的金額。在最糟糕的情况下,只付利息貸款有著氣球貸款的所有的缺點。因此,建議買家在選擇只付利息貸款之前,先要完全理解這種貸款所有的條款和條件。

那普通貸款(conforming loan)和大額貸款(jumbo loan)又各是什麽意思呢?

普通貸款:普通貸款(conforming loan)是符合Fannie Mae或Freddie Mac這兩家政府管控的企業要求的貸款。兩家公司進行住房抵押貸款證券化(mortgage-backed securitization,MBS),要求貸款額不能過大,一般在$41.7萬以下。

大額貸款:大額貸款(jumbo loan)是貸款額較大的貸款,一般在$41.7萬或$62.55萬以上,但不同州和不同銀行要求不同。相比于普通貸款,大額貸款將無法出售成爲MBS,放款機構將承擔更大風險,所以對申請者的信用歷史、負債收入比等有更高的要求。

最後是大家關心的貸款手續費。在美國貸款手續費的項目通常如下:

一般來說,房主每個月的房産相關支出(包括本金、利息、保險和稅款)不應超過收入的28%。但是信用記錄、首付額、工作狀態和住房歷史等都會影響貸款額度,不同情况下貸款額度可能超過收入的28%,但一般貸款機構會控制貸款額在收入的三分之一左右180713B-8

 

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