哈佛最新報告:全美房源嚴重不足 房價租金齊漲

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由哈佛大學聯合住房研究中心(JCHS)編制的年度“全國住房狀况”報告逐年回顧幷評估全美住房。今年在哈佛大學第30届會議上出爐的最新報告顯示,全美住房前景越來越糟,不僅房源稀缺,還房價越來越貴。

美國房産網站報道,自2008年房地産市場蕭條以來,房屋建設每年都在增長,但隨著建築材料、勞動力和土地價格的上漲,建築業的步伐正在放緩。這導致市場上的住房减少,住房短缺情况惡化。

與此同時,隨著失業率回落至危機前的水平,美國每一代人都希望購買房屋,導致對住房供不應求,尤其是在大城市。結果還包括房價飈升、租金上漲幅度超過低收入美國人和中産階級的工資增長。

報告强調了以下幾大關鍵因素,以及它們如何造成美國住房市場的可負擔問題。

建設成本+土地使用調控放緩住房建設
泡沫經濟前,美國住房供過于求。今天,我們面臨相反的問題:住房短缺。住房建築每年都在增長,而這種增長呈現出放緩的迹象。

根據聯合國人居署的報告,2017年單戶住房建設開工增長9.4%,完工增長8.8%。多戶住房開工率下降9.7%,完工率上漲11.3%。該報告得出結論,雖然多戶住宅的下降令人擔憂,但新住房渠道依然强勁。

住宅建設受到幾個因素的阻礙,導致了住房價格的上漲,特別是對中低收入美國人而言。在木材價格暴漲的帶動下,2016年至2017年間建築材料的成本累計上漲4%。除了成本增加之外,勞動力短缺也减緩了建築的步伐。土地也變得更加稀缺,圍繞土地開發的繁文冗節阻礙了建築的密度增加。

好消息是,多年來建築商和開發商專注于高端市場,如今小型獨棟住宅和製造住房的建設繼續快速增長。不過,低價住房僅占單戶住宅的22%,低于1999年至2007年的平均33%。

經過多年的推遲,千禧一代進入了購房市場

住房建設步伐緩慢的同時,千禧一代終于進入了購房市場,住房需求已經擺脫了危機後的低谷。與他們的父母或親戚一起生活的千禧一代的比例仍然是26%,另外還有9%的千禧一代與非家庭成員合住。這意味著仍有可能再次出現新一代千禧一代,他們將形成新的家庭模式,幷進一步增加這一代人的住房需求。

與此同時,老齡化的嬰兒潮一代促進了65歲以上人口的增長,在過去的十年中,這一數字已經超過700萬戶。他們活得更久、更獨立、更喜歡呆在家中。結果,這類人口的房屋售出量比過去减少,促成了現有住房銷售短缺。

報告指出,移民在遷移期間對住房需求做出貢獻,但更重要的是穩定了經濟下滑期間的需求。在2006年至2016年期間,約150萬外國出生的家庭當上房主,抵消了本土出生房主多達110萬的下降。

隨著特朗普總統嚴厲打擊非法移民和挫傷合法移民的積極性,人口普查局預計移民比率比特朗普就職前低。儘管如此,2040年移民人口增長的比例將從今天的42%上升到67%。

房屋所有權稍微反彈,老年人處于主導地位

受到低利率的推動,首次購房者獲得抵押貸款,房屋擁有率終于出現轉機。從某種角度來看,2017年是美國房屋所有權旺盛的一年。大約110萬美國人成爲房主,這是大衰退以來的最高水平。

今年夏天,購房市場或許是“有史以來競爭最激烈的”。受到房價上漲、可負擔性以及庫存有限等因素影響,購房者心力交瘁。特別是沿海大都市的房價飈升,惡化了地域不平衡和差距。

洛杉磯的房屋擁有率爲48%,匹茲堡則爲70%以上。洛杉磯中等收入家庭僅能負擔占出售房屋11%的住房抵押貸款,而在匹茲堡,即使是最低收入階層的家庭也能負擔26%。這一差距有助于解釋年輕“有房族”的持續滯後問題。雖然25-34歲人群去年的房屋所有權增加了0.6%,但他們僅39.2%的房屋擁有率遠低于30年前的45.5%。

儘管千禧一代和年輕人常常主導有關房屋所有權的話題,但老年公民實際上可能會做更多的事情來塑造真正的市場。與美國整體人口一樣,房主的平均年齡也上升,從1990年的50歲增加到2016年的56歲。在對不同年齡階段人口的調查中,65歲以上的老人是唯一一個2017年房屋擁有率(78.7%)比1987年(75.4%)更高的人口。

房主的老齡化有著重大意義。 2014年的一項調查發現,88%的老年人希望隨著年齡的增長而呆在家中。如果他們忠于意圖,他們將爲家居裝修帶來巨大商機,重點是便利和生活無障礙和。它還令市場承受更多的壓力,爲千禧一代製造庫存緊張。

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租房仍然是“雙城記”:富人的城市vs窮人的城市

去年房屋所有權出現小幅上漲,與此同時,租房人口從36.6%下降到36.1%,35歲以下的租戶下降了22.4萬。這表明經濟實力的提升令住房市場得到改善,租賃市場也略有回軟。

但就像去年一樣,租賃市場越來越迎合豪華公寓居民的需求,低收入租戶則掙扎求存。

多戶住宅繼續向豪宅傾斜,追逐不斷擴大的市場幷提供更多設施(2016年,86%的新公寓擁有游泳池,89%擁有室內洗衣房)。去年高收入租戶的數量增加,年收入超過10萬美元的租戶增長了5%(他們的租房比例爲19%,租金創歷史新高)。多戶住宅去年交付了336,000個新建單元,幷以70年代以來前所未有的速度增長。

豪華建築有助于抵消土地和建築成本上漲的影響,後者是新單元租金持續上漲的主要因素,租金從2012年的1,090美元激增至2017年的1,550美元。芝加哥和邁阿密新單元的平均租金現在都超過2000美元。

這與低收入租戶所面臨的現實形成鮮明對比,自2015年以來,現有庫存基本保持不變。

根據全國低收入住房聯盟的數據,每100名低收入租戶中只有35個出租單元可以負擔得起,而且還有720萬單元的短缺。在全國50個主要大都會區域,低收入租客都遠遠超過可負擔住房數量。轉換、拆遷和其他損失嚴重削减了可負擔住房的庫存。在1990年至2016年間,已有超過250萬個租金低于800美元的住宅單元消失。

住房挑戰:庫存短缺和巨大需求

簡而言之,美國太多地區的住房太貴了住不起。 2016年,近三分之一的美國人和47%的租房者用收入的30%以上來支付住房。大約1100萬人爲住房花費了一半的收入。

在全美各個角落都會感受到這種壓力,幾乎所有的人口,從城鄉到年輕人(30歲以下的租戶中有44%,65歲以上的租戶中有54%的人,入不敷出)。聯邦政府沒有提供足够的援助。

根據HUD最差案例住房需求報告,2005年至2015年期間,“極度低成本負擔或生活條件不足或過度擁擠的極低收入家庭”的租戶數量從6個增加到830萬個,而無家可歸者在經歷多年下滑後2017年增加了3,800。

自30年前的第一份國家住房報告以來,全美極低收入家庭的數量增加了600萬,達到1900萬,同時租賃援助和低成本住房庫存有所减少。沒有領導、資源或各級政府的共同努力,這個問題只會越來越嚴重。

來源:紐約僑報網

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